陈欣然

虽然房地产行业的利润很大，但这个行业的竞争力也是非常激烈的，再加上国家的一些政策性要求，房地产企业想要在行业里立足并发展，必须有效的避免了潜在的风险，成本的支出也锁定在一个合理、可控的范围内，有效的完成了房地产企业降低成本、提高效率的目标，同时也确保了企业的经营业绩水平维持稳步上升的状态。本文将进一步对房地产开企业成本控制进行阐述和分析。

房地产成本控制作为房地产企业开展项目建设环节中主要的工作内容，全面贯穿于整个项目施工过程中，为了给房地产开发企业创造更好的效益，就要给予成本控制工作充分注重，加大成本控制力度，实现企业成本控制质量的提升，在减少不必要成本投放的基础上，促进房地产开发企业健康发展。

一、房地产企业成本控制的基本概述

针对房地产企业来说，其作为一个时间成本投放较长的工程，从房地产开发项目规划开始，直到房地产开发项目竣工结束，整个环节中涉及了诸多企业，由于整个环节中还包含了可行性探究、规划勘察、施工准备等环节，且各个环节均需要得到有关部门的合作和支持。其中涉及了房地产开发企业、规划企业、勘察企业、市政机构等。房地产开发企业在依赖于政府宏观调控政策的引导的基础上，还要结合具体状况对房地产开发项目进行适当修整，以此提升房产供应量，在确保房产整体质量的同时，还要迎合房产价格满足群众需求，在此过程中，房地产开发项目全过程成本控制将会发挥着关键性作用。这就要求相关人员结合实际情况统筹全局，做好组织配合工作，从工程项目全过程入手，做到各个环节科学把控，以此实现项目资金的充分应用，在减少成本投放的基础上，给房地产开发企业创造更好的效益。

二、房地产企业成本控制中存在的不足之处

（一）收益评价指标反映的落实力度不足

从之前一些房地产企业的会计年报中可以知道，企业的业绩的变动性是相对比较明显的。房地产项目的建设周期比较长，在这期间的业绩是很不理想的，但在验收和出售之后，之前的预收款项都会被确认为企业收入。如果是发生在一个会计期间内，对于业绩的评估还算合理，但由于房地产行业的建设周期长等特点，往往成本支出和账款收回中间已经隔了好几个会计期间，所以在企业的业绩评价中，很难客观地反映出这一特点，此时成本控制所表现出来的适用性不强。对于房地产企业而言，不能仅仅只通过指标来评价企业的发展潜能和业绩水平，必须结合具体的指标，全面的了解整个企业的信誉度和潜在的发展潜力，只有全面的评估，才能掌握企业的真实运营情况，做好成本控制。

（二）房地产成本与售价存在不配比性

房地产行业和其他的行业有所不同，由于房地产商品开发周期很长，房地产企业在短期内是无法取得成本的，这就造成了企业投入的成本和产出后的收益出现了不平衡。主要原因有两点，第一，在建设初期，房地产企业投入了大量的资金在建设房地产项目上，完成一个项目所要花费的工期比较长，财务中的应收款项迟迟不能确认为收入，一定程度上阻碍了配比原则的应用。第二，房产中不同的楼层、朝向、还有房型等都会对房屋的销售产生一定的影响，因此，在计算和预测成本的摊算过程中，由于并没有详细的对楼盘的楼层、朝向进行严格分析，对于企业真实的经营成果是很难保证和计算的。

三、房地产开发企业成本控制的构建

（一）决策阶段

对于决策阶段成本来说，投放相对不多，一般需要对房地产开发项目的规范性以及经济学等内容加以细化和探究，以此对房地产开发项目选址以及投资等进行明确。

（二）准备阶段

在准备阶段中，涉及的企业需要准备大量的资金，通常以土地所包含的资金为主，例如土地转让资金、有关税务资金、土地补偿资金等，同时对拟建项目加以综合探究，并对房地产开发项目所在位置进行考察，根据考察结果，对房地产开发施工环境中所产生的各项费用进行预测。此外，还要对房地产开发所在位置的供水、通电等费用进行核算，在此环节中不仅涉及了项目设计成本，同时还包括了准备环节中产生的人工成本。

（三）施工阶段

施工环节成本作为房地产开发项目施工成本占比较大的环节，在此环节中涉及了工程项目施工成本、附属工程施工成本和其他成本等。例如排水系统、供电系统等建设成本等。此环节成本还涉及了大量的人工成本、施工材料成本以及施工设施成本等。因此，做好该环节的成本控制工作是非常必要的。

（四）銷售阶段

销售环节作为对房地产开发项目营销的主要环节，在此环节中投放的成本主要以人工成本为主，其中包括管理成本、财务成本以及营销成本等。因为房地产开发销售时间相对较长，并且成本可变性比较高，在此环节中开展成本控制工作将会面临一定困难。

四、房地产开发企业成本控制对策

（一）加强准备阶段的成本控制措施

房地产开发准备环节涉及的内容在于结合决策方案来执行，充分落实决策人员的决定。在此环节中，开展成本控制工作，应该做好设计环节的成本把控，同时加大对招投标环节的监管力度。首先，房地产开发企业应该对此环节涉及的成本加以综合把控，同时在明确拟建项目规划以及施工位置以后，结合该领域的真实状况和土质特性等内容，科学设定工程方案，并根据施工现场真实状况，对施工场地以及空间进行合理规划，以此保证工程和环节的统一发展。其次，在准备环节中，房地产开发企业应该对施工图纸进行核查，保证图纸规划的完善性，找出设计中存在的问题，并和设计企业一同商议进行修整，以此防止在施工过程中常常发生设计变更现象，加剧成本投放。最后，针对工程项目招投标来说，房地产开发企业应该根据自身标准，秉持公开、公正的原则来开展工程招投标工作，在进行承包企业选择的过程中，不能一味的减少工程成本投放而选择价格低廉的企业，而是需要注重企业的整体品质和资历，保证有关合同的精准性，在此环节中，对施工设计方案进行考察，以此确保后续工程项目整体施工质量。

（二）加强施工阶段的成本控制措施

在施工环节中的成本控制通常以房地产开发企业尽可以防止工程变更或者承包企业索赔为主，一旦发生其中一个问题，必将会给企业带来严重的经济损失。所以，这就要求房地产开发企业建立完善的管理体系，对施工环节中各个企业的职责以及义务加以明确，防止发生徇私舞弊的状况。针对索赔管理来说，房地产开发应该构建规范的监管体系，并设定专业的监管部门，做好成本管理工作。同时，施工企业还要对工程项目材料成本投放、人工成本投放以及施工设施成本投放等进行评估，严格把关，在保证施工质量的基础上，做好人员分配工作，以此保证施工工作顺利发展。

（三）加强销售阶段的成本控制措施

销售环节的成本把控作为评估前期成本管理成果的核心环节，在此环节中，成本投放一般以人工成本为主，所以，房地产开发企业不但要制定完善的人员管理机制以及成本管理对策，同时还要做好活动策划以及推广等工作，减少营销时间，让资金尽可能快速回笼，以此促进房地产开发企业健康发展。

（四）加大成本监督力度

成本控制贯穿整个企业生产流程，从事前对成本的规划，事中对成本的监督以及事后对成本控制的总结。从事前规划来看，可以使用的方法有预算分析和加强指标的分解等，对初始目标成本进行设定，事后的分析主要是对房地产企业初始设定的目标和实际花费成本进行对比，分析差距产生的原因，并采取相应的措施解决此类问题。相对之下，事中监督工作的复杂性和繁琐性远超出了事前规划和事后总结，通过对成本进行监督，可以有效的执行事前所规划的具体成本控制措施，并为企业成本控制提供了一个明确的方向。因此，成本监督对于企业而言尤其重要，房地产企业的成本较高，周期又长，需要经过层层验收工序才能完成，这就加大了成本监督的难度，但从内部控制的角度来看，将成本监督的重点放在企业的工作流程上，可以减小成本监督的难度，同时保持了成本监督的有效性。

（五）增强财务风险的防范能力

随着经济的不断发展，社会经济形势也在不断变化，由于房地产企业自身对于资金的需求量非常大，同时也就造成了企业面临着资金风险。通过内部控制体系控制企业风险的发生，加强对企业风险的管理，构建企业的内部控制体系，比如授权管理控制、人力资源控制等。与此同时，需要在企业内部搭建信息共享平台，保证员工和企业高层所获得的信息具有一定的对称性，为企业管理人的决策提供可行依据。

（六）完善资金管理

房地产企业跟市场上其他的企业比起来，具有高风险、高收益的特点，对于房地产企业而言，资金是企业发展和运营的重要命脉。因此，房地产企业在控制企业成本的同时，必须加大重视力度，以此来对企业的资金流转进行合理、严格的把控，避免企业出现不可挽回的损失。通过合理的资金控制，可以大大缩短房屋预售的时间成本，从而提升企业资金的回转效率，避免企业在资金上出现较大的风险。建立完善的资金管理制度，才能从根本上控制企业的资金流动，保证了企业的顺利运营。

五、结语

总之，对于房地产企业来说，要想挺过“市场寒冬”，实现自身的健康可持续发展，就一定要善于從自身入手来寻找问题的解决方案。而综合各个企业的发展实际可以知道，不断的提高企业成本控制工作的水平对于企业的长期稳定发展是必须的，因此，在今后的工作中，房地产企业一定要将这项工作水平的提高作为发展重点。

（作者单位：河南易升合置业有限公司）