王金震

【摘 要】文章深入探讨后“营改增”时代房地产企业税收征管的特点，全面分析了当前房地产企业经营管理面临的各种税收风险，指出房地产企业加强税收风险管控的重要性，提出从各个流程加强管理的重要性和紧迫性，促进房地产企业不断提高纳税风险意识和管控能力，提高税法遵从度，加强房地产企业规范税收管理，有效规避税收风险，为房地产企业健康发展指明了方向。

【关键词】“营改增”;房地产;税收风险;管控

【中图分类号】F812.42 【文献标识码】A 【文章编号】1674-0688（2021）01-0223-03

根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）的要求，自2016年4月30日在全国全面推开“营改增”试点。所谓“营改增”就是将原来征收营业税的税目改征增值税，营业税正式退出历史舞台。房地产作为原来征收营业税的主要行业，在“营改增”的转换中受到较大影响，国家为了使这一重大税收改革顺利实施，制定了“过渡期”的税收政策，即房地产的“老项目”可以实行简易征收增值税，“新项目”按增值税的一般计税处理。随着房地产企业“老项目”逐步完工清算，新的房地产企业陆续设立及房地产企业“新项目”的出现，“营改增”过渡期的业务会逐步减少，“营改增”过渡期税收政策的实施也逐步完成，目前基本上进入后“营改增”时代，通俗地讲，就是新业务按照增值税的现行政策办理，过渡期税收政策逐步失效。因此，当前房地产企业“老项目”的完工清算及新项目的经营核算等方面面临着较大的税收风险，尤其在新老项目交替过程中，房地产企业更应重视税收风险的管控，加强财税核算管理，从而减少纳税风险[1]。

1 后“营改增”时代的房地产企业税收征管特点

开展“营改增”试点初期，由于具体税收征管操作不明确，税收征管体制改革不到位，存在国地税两套税务征管系统，将原来的营业税改征增值税，财税核算方式改变较大，许多企业不太适应，经营者和财务人员对政策学习不深入、认识不到位，而且将原来的房地产企业的增值税划归国税管理，由于对房地产行业缺乏了解，国税机关的征管人员也存在不适应，不知道如何界定增值税的征管，这就造成“营改增”全面試点初期房地产企业的增值税征管比较混乱。随着国地税的彻底合并，征管人员进行整合，再加上后续政策的明确，税收征管流程优化，房地产企业的增值税征管已经相当规范。目前，在后“营改增”时代房地产企业的税收征管具有如下特点。

1.1 增值税征管更加严格精细

在开展“营改增”试点初期，房地产企业仅是先把营业税改为增值税，使税企双方在认识上达到统一，这一阶段实行粗放式管理，即让税企双方知道以后要缴纳增值税了。随着后续相关政策的出台和明确，进一步解决了房地产企业纳税人身份的选择、增值税的预交、发票的使用、增值税进项抵扣、后期清算等政策问题。尤其是国地税的彻底合并，更加便于征管，房地产企业的税收征管流程更加规范，再加上税企双方从业人员知识和能力都有很大提高，房地产企业的增值税征管变得更加精细，征管的漏洞得到堵塞，管理也更加科学和严格，违反税收征管的风险和成本也不断加大。

1.2 征税方式逐步由简易征收转为一般计税

由于在“营改增”试点方案中规定了简易征收的过渡期政策，房地产企业开发的“老项目”可以选择简易计税，所以房地产企业在“营改增”之前的项目基本上选择了这一征收模式，但是根据客户需求可以开具增值税专用发票，这多少有点不伦不类，有些客户为了取得较大的进项税，甚至直接提出不要简易征收的增值税专用发票，而要求开具一般计税模式下的增值税专用发票，这就使房地产企业陷入两难境地[1]。但由于房地产企业规模较大，不可能选择小规模纳税人，所以目前房地产企业的新项目基本上采用一般计税，这就要求房地产企业的核算更加规范，财务从业人员业务能力更加精湛。

1.3 税收稽查力度逐步加大

由于前期的粗放式管理，加上国地税两套征管系统的信息不共享，造成行业税收征管存在大量问题，甚至出现纳税数据不匹配、累计欠税等现象，但随着全面“营改增”试点的运行和国地税的彻底合并，以及新技术、新手段在税收征管中的应用，近2年税务机关加大了对房地产行业的税收稽查力度。税务机关通过征管系统的风险推送、选案和违法举报，对一些房地产企业不足额缴纳税款、不及时缴纳税款、偷税漏税、违规使用发票等违法行为进行了查处和曝光。

2 后“营改增”时代房地产企业面临的税收风险分析

目前，房地产企业在日常的业务经营和财税核算方面仍存在许多风险，具体到纳税风险方面，主要有以下4个方面。

2.1 合同管理风险

房地产企业整个业务流程最终要通过财税核算进行反映，而合同管理在整个房地产经营中属于前置地位，如果前期的合同管理不到位，就会造成财税核算缺乏必要的依据和支撑，使财税核算空洞化[1]。目前房地产企业土地、建筑、费用等成本要素，以及收入的要素，均需要合同确定，尤其是在后“营改增”时代，简易计税项目和一般计税项目并存，在一般计税模式下，涉及土地成本的扣除和成本事项进项增值税的抵扣，而且合同也是账务核算、资金支付的依据，所以签订合同时究竟如何反映增值税，这需要引起经营者的重视[1]。

2.2 发票管理风险

我国实行“以票控税”制度，在增值税的抵扣链条上，发票占有非常重要的地位。因此，发票合法合规在企业财税核算中非常重要。有些房地产企业因为财税业务不熟悉，或者是经营者不重视，一方面可能取得假发票，另一方面也可能取得不规范发票，这些不合法、不合规的发票入账后会造成极大税收风险。如果抵扣进项税因为没有取得合格发票而未进行抵扣，就会造成多纳税，增加房地产企业的纳税负担。如果取得的发票不符合抵扣要求，就会出现多抵扣进项税而造成少缴税的情况，进而给企业造成很大的纳税风险[2]。而且房地产企业取得的发票种类繁多，发票内容也不一而足，所以发票管理在房地产整个核算流程中应引起足够重视。

2.3 财务核算风险

在后“营改增”时代，由于新老项目并存，再加上增值税计税方法与原来的营业税计税方法不同，造成房地产企业财务人员不适应，业务能力和专业素养跟不上新要求，在财务核算中无法正确进行价税分离，无法准确核算收入、成本、费用。收入不准确直接会给增值税计算造成困难。而且“营改增”后的账务核算涉及多个税种的计算，如果财务核算不准确，其他以收入、增值税为计税依据的相关税种也不能准确纳税。成本、费用的入账数据不准确，将会造成企业所得税和土地增值税不能准确计算。

2.4 税收征管风险

“营改增”后，房地产企业的主税种由国税机关征收，但在后“营改增”时代，由于国地税的合并，纳税管理归属于同一个主管税务机关，这就使房地产企业的各税种纳税匹配度进一步提高，过去的漏征漏管局面得以改善。但是根据税收征管特点，房地产企业异地开发项目存在按属地管理问题，需要在项目所在地预缴税款，所以征管难度较大。随着税收征管信息化的建设，房地产企业的纳税信息共享已有较大提高，如果房地产企业还存在侥幸心理，必将会给税收征管带来巨大风险。

3 后“营改增”时代房地产企业的税收风险管控

后“营改增”时代，房地产企业面临着巨大的税收风险，为了有效避免税收风险，促进房地产企业健康发展，房地产企业应在日常经营管理中注重做好以下4个方面的工作。

3.1 提高财务人员的素质

财务人员的职业素养和专业水平直接关系到房地产企业的财务核算质量和水平。实行“营改增”后，房地产企业的账务处理和纳税计算都发生了很大变化，原来从业的财务人员不能及时适应新形势的变化，所以应加大对财务人员的培训力度，使财务人员熟练掌握房地产企业财税核算的操作技能。通过参加培训學习、业务操作，进一步丰富财务人员对财务知识、税收法规的掌握，提升财务人员的业务能力和操作水平，从而在实务工作中有效避免因业务不熟、政策不准、账务处理不正确而带来不必要的风险[2]。

3.2 加强业务流程的管控

房地产企业的业务流程较一般企业复杂，而且周期较长，因此应从源头上规范业务流程，并将规范的业务流程管控贯穿于房地产开发业务的全过程。一是建立起有效的合同、审核、审批等制度，一切按制度开展业务，避免日常工作中发生不规范行为[2]。二是建立完善的资金支付签批审核制度，重大事项需要集体商议、决策，避免重大决策失误。三是建立有效的内部审计监控制度，对经营中的违规事项及时进行纠正。通过一系列管理制度的设立和有效运行，将房地产的整个业务流程进行梳理，而且保证实施，以此改变业务操作的不规范性，从而规避因业务流程混乱而造成的纳税风险。

3.3 加强财税核算管理

财税核算管理一直是房地产企业经营中的重要工作，房地产企业涉及的税种比较多，而且核算比较麻烦，再加上房地产企业是当地税收的重要税源，税务机关管控也比较严格，因此房地产企业更应重视自身的财税核算管理[2]。从业人员不仅要提升业务水平，更应在工作中规范财税核算工作，一方面要加强对外来原始单据的审核，杜绝假发票、不合规发票入账;另一方面要守法守规，严格按照《中华人民共和国会计法》和税收相关法律法规进行财务、税务处理，加强财务核算，不做虚账、假账。但可在税法的允许下，运用丰富的财税知识、熟练的财税操作技能，充分利用税收筹划，为企业合理、合法、合规节约税款。

3.4 提高税法遵从度

随着法治中国的建设，税收作为国民经济重要的组成部分，税法法律法规也逐步完善，房地产企业更应该做遵守税法的典范，因此若想有效规避纳税风险，就应该提高企业的税法遵从度。一是树立守法意识，合同的订立、发票的取得、资金的支付都要合法，拒收违规违法的发票，使外来原始单据有依据，使发票与合同相互印证，支付的资金要以合同和发票为依托，最终达到“三流合一”，符合财经法规的规定[2]。二是纳税要依据税收法律法规，税款计算依据充分，计算步骤准确，金额精准，并及时缴纳入库，不漏缴、少缴税款。三是享受优惠政策要依据充分，避免恶意偷税、欠税现象发生。

4 结语

总之，房地产行业是国民经济的重要支柱，而税收管理又在整个房地产经营中占有非常重要的地位，这就要求房地产企业的所有者、管理者、经营者都应引起重视。在后“营改增”时代，房地产企业的从业者更应树立风险意识，合法合规经营，提升治理能力，健全内部制度，加强财税核算，实施有效监管，提高税法遵从度，进一步管控好税收风险，从而为房地产企业的健康经营发展、行稳致远打下坚实的基础。

参 考 文 献

[1]李金蔓.营改增后房地产企业税务风险点分析与管控措施[J].经贸与实践，2018（9）：86-88.

[2]田桂凡.“营改增”后房地产企业税收风险防范研究[J].财会学习，2018（5）：179.