董炳鑫 青岛环海湾开发建设有限公司

在新时期下，对房地产增值税的要求是越来越严格，所以在清算增值税的时候，会给房地产企业带来很大的影响，导致房地产在利润的获取上越来越少，反而税费的缴纳越来越高，因此，房地产企业有必要对现有的问题进行解决。就目前来说，房地产企业最常用的避税方法就是对项目成本进行分摊，对不同土地增值税的清算方法进行筹划，达到少缴税费的目的。

一、对房地产土地增值税管理的要点分析

（一）在房地产开发之前管理要点

对于房地产开发项目来说，税务征收的范围是非常广泛的，但是也会有一些限制因素存在，征收的范围是不会涉及土地使用和房子产权的。所以在房地产项目在开始设立的时候，首先需要做的就是要是设计出科学合理的建房方案。其实从建房角度来看，房地产土地增值税是不包含房地产在开发以前的各项闲置费用的。所以，房地产企业对房地产开发的工作中，可以从多个角度去分析，尤其是评估工作；其次，房地产企业在开发、筹建工作中，对很多开发过程中的各项费用都不是很清楚，所以，需要将各项费用进行透明化管理[1]。

（二）房地产建设过程中的管理要点

房地产项目在建设的时候，如果在核算的过程中与规定不相符的话，想要享受减税特权是不现实的，因此要求房地企业在做核算的过程中，一定要遵循规定来展开，要使用科学的核算方法，这样不但能享受税费的减免政策，还能降低土地增值税的开销。此外，在对房产定价的过程中，也要将需要缴纳的税费问题进行分析，并在核算成本的基础上去完成定价工作，这样能更好的保证房地企业的利润最大化。

（三）房地产建成后土地增值税的扣除

在此过程中，土地增值税会受竣工后利息处理方式的影响，所以在进入到最终扣税环节的时候，一定要将核算工作高度重视起来，主要体现在利息的核算上。此外，房地产企业还需要做好战略性的规划和设计，做好土地增值税的缴纳工作，如果税费很高的话，还需要加强清算和控制工作。

二、房地产土地增值税清算过程中存在的问题分析

其实对于房地产土地增值税的清算工作来说，还是有很多问题存在的，具体主要体现在以下几个方面：首先，财务人员的能力和素质水平不高。我们要知道，土地增值税的计算过程相对来说是非常复杂的，很多时候是采用超率累税的方式进行，再加上清算的内容非常多，所以需要核算人员在核算的过程中，投入很大的精力。在这种情况下，如果核算人员水平不高，能力不强的话，就会影响到核算工作的准确性和效率；其次，房地产项目本身的问题。众所周知，房地产项目与其他销售类的企业是有很大不同之处的，为了更好的规避风险，房地产项目很多都是合作开发，甚至还会有空壳公司的情况出现，导致房地产项目的账目问题错综复杂，十分混乱。此外，还有一点，凭证书写的不够规范，增加了审核和校对的时间，从而影响到清算的进度；最后，拖延和逃避土地增值税的缴纳问题。有很多建筑企业会为了提高收益，选择逃税漏税的方式，如市面上我们看到的分期开发，尾盘的保留，都是拖延和逃避土地增值税动的行为；更有甚至，会通过做假账的方式逃避税费的缴纳，以上这些问题的出现，都是会对房地产土地增值税的清算工作带来影响的[2]。

三、房地产土地增值税清算税务筹划及税收风险管控措施

（一）提高企业财务人员的素质水平和能力

想要更好的实现和完成土地增值税的清算工作，控制税收风险，首先需要做的就是提高企业财务管理人员的素质水平和能力。而作为一名专业的房地产财务人员，也是需要通过学习来加强自己的业务能力和水平的，尤其是国家最新出台和房地产有关的各项税收政策。其次，要加强与税务部门之间的交流，构建良好的和谐关系。这样可以在遇到各种无法解决问题的时候，能及时的向税务部门进行报备，能有效的实现清算过程中财务工作的科学化和规范化。最后，在房地产清算过程中的各项违规行为，财务人员一定要重视起来，并加强学习最新的税务知识，这样可以及时的规避风险，降低违法行为出现。

（二）构建完善的税收风险管理体系

想要对税收工作进行更好的风险管理控制，一定要建立风险控制的管理体系，围绕着管理体系来展开风险控制工作：首先，重视源头的风险，就是在开始展开工作的时候，就做好风险管理。最近两年，我国的税收政策变化是非常大，尤其是营改增以后，也给房地产增值税的清算工作带来了影响，主要体现在操作方法上。因此要求税务部门与房地产企业加强合作，根据国家的税收政策和法律制度，来控制风险的发生；其次，加强申报工作的风险控制，申报工作主要是对土地增值税的申报，因为房地产具有多变性，所以需要通过申报来控制风险的发生；最后，加强风控的管理。房地产企业要对财务工作加强监督管理，对财务人员的不合规行为进行管理，降低涉税风险的发生。此外，税务部门也要制定出清算制度，明确对房地产土地增值税的清算项目[3]。

（三）创新工作方法，将纳税筹措工作做好

房地产企业需要根据土地增值税清算过程中存在的问题以及涉税风险问题，从自身角度出发，加强对土地清算环节的重视，采用科学创新的方法来做好风险控制工作。如企业可以根据自身优缺点，寻找合作伙伴，以此来提高企业纳税筹划工作的水平，减少税费的缴纳，更好的保证企业的经济利益。

四、结束语

总而言之，房地产土地增值税清算环节是非常重要和复杂的，土地增值税的审核和计算更是土地增值税管理的核心。伴随着我国税收政策的不断变化，房地产企业一定根据国家的要求和政策的，做好纳税筹划工作，为规避风险、保障利益做好准备。此外，房地产企业也需要提前做好土地增值税的核算工作，加强申报材料的填写，从而降低风险的发生。