郭立峰 成都百庆控股集团有限公司

一、引言

房地产是我国市场经济的重要推动力，近30年来，房地产行业保持着高速增长态势；但随着国家“房住不炒”理念的指引，相关配套调控政策的落地，房地产行业资金管理和成本控制问题凸显，房地产企业发展速度放缓，行业竞争日趋激烈。在激烈的市场竞争中要占据有利地位，必须深化房地产企业的资金管理和成本控制。目前房地产企业存在资金及成本管理中存在额度安排不匹配、流转日程不协调和资金失调问题较为普遍。基于此，本文从全局出发，就房地产企业资金管理和成本控制的要点展开分析。

二、房地产企业资金管理与成本控制问题

（一）资金额度与成本控制安排不匹配

因房地产行业一直处于高速增长周期，房地产企业战略规划较为激进，企业财务杠杆较大，企业同时开工项目较多，项目间资金相互调度成为常态。当前房地产企业普遍存在资金额度与成本控制安排不匹配的现象。首先，在目前国家调控政策下，房地产企业销售市场也受到极其严格的限制，资金回笼受到极大影响；对于依靠银行贷款融资的房地产企业而言，其预估资金的来源会受到限制，当企业后续项目开发出现资金缺口时，会影响成本控制计划安排，造成难以避免的财务风险和经营风险[1]。其次，房地产企业为了追求企业利润，不断的增加财务杠杆，最大限度的获取土地、增大开发体量。在激进的发展战略指引下，企业财务战略也显得冒进，单个项目资金规划缺失，导致项目资金额度和工程进度不匹配。最后，房企为追求利润，大幅度压缩成本，但因资金原因最终导致成本不能有效控制。无法按合同约定支付工程款，拖欠工程款会导致工期延长，工程材料赊欠成本、因资金产生停工损失也得由开发企业承担；延期交房导致开发企业向业主支付延期交房违约金；在高负债率状态下，新获取外部资金必将导致融资成本增加。

（二）资金流转与成本进度不协调

我国房地产企业发展迅速，一方面企业的规模、房产开发面积不断增大，另一方面企业的营业利润率保持着较高的增长速度。在长期处于顺周期的环境下，部分企业对于房地产行业的形势认知出现偏差，导致企业发展战略较为冒进。房地产企业疯狂的加大财务杠杆，盲目性拿地，扩大企业的开发规模，这使得企业逐渐对具体项目的资金筹划和成本控制失去本应具有的理性，催生了资金流转与成本进度不协调的程度。负债率过高，资金流转缓慢，成本控制粗放已成行业的通病。值得注意的是，我国房地产行业的准入门槛相对较低，这使得房地产行业内部存在较多的中小型企业，这些中小型企业本身的资金储备较少，对于金融机构的依赖性较强，这使得企业资金的时间价值对成本的影响较大。与此同时，一些中小房地产企业在成本控制经验不足，管理粗狂，企业因销售及回款受到影响时，企业资金来源单一，导致成本支付和工程进度不匹配，增加了项目的综合成本，成本增加又加重了资金压力。最终当企业债务到期后难以偿还本金及利息，增加了企业经营的风险性。

（三）资金失调及成本失控问题较突出

房地产业经营管理必须实现资金管理与成本控制的全面布局，整体规划，但仍有部分企业在实际管理中缺乏全局观，形成了成本失控、资金失调等问题[2]。在一定程度上，房地产企业资金失调及成本失控与企业自身整体预算和管理有较大关系。即在房地产企业内部，各专业、部门之间的侧重点不同，这使得其在成本、资金管理等层面均有一定差异性。如工程部门及营销部门对于项目的品质要求较高，而施工单位、财务部门对于项目经济成本的要求较高，这样在忽视具体项目全局控制的情况下，企业的成本控制与资金安排会出现偏差，最终影响了企业的持续、稳定发展。新时期，要解决企业资金失调及成本失控问题，需从根本上进行企业管理的宏观布局，并从全局出发，进行资金管理与成本控制的整体规划，提升企业经济项目的整体管理质量。

三、房地产企业成本与资金管理测量

（一）强化事前资金规划与成本测算

房地产企业充分重视事先资金规划和成本测算，为后期的资金及成本管理奠定良好基础。在项目决策阶段，房地产开发商就必须重视前期调研工作的开展。即当面临全新的开发项目时，不仅要明确开发项目的市场地位，而且需对其品质进行有效预估此外应重视项目规划设计内容经济要素的初步测算。在项目事前成本测算与资金规划中，应注重以下要点：首先，在各单个项目成本控制中，需要将分项目的资金管理作为重点，从全局出发，进行资金配置规划，确保资金的配置符合成本控制需要。从项目成本控制过程来看，房地产项目成本涉及项目的整个建设周期，要细化项目总成本控制管理，需将项目成本控制目标细化分解到各个工期节点和单个项目，实现成本控制与项目进度的统一。其次，房地产项目成本测算及资金规划具有较强的专业性，在项目成本、资金规划管理初期阶段，应做好开发、工程、成本预算部门的有效配合，然后系统开展各个项目开发环节的资金计算，为成本控制提供参考。房地产企业成本及资金测算内部不仅包含土地成本、前期规费，而且涉及建安成本、资金成本，此外销售费用、管理费用等都是成本及资金测算的重要内容，实现这些环节的资金测算，成为后期财务管理及成本控制提供有效支撑。最后，在开展项目全生命周期成本控制的同时，应考虑具体项目投入资金期限的长度，结合项目成本控制计划与目标成本等要求分析资金状况和资金回收状况，为下一阶段的融资管理和成本控制提供参考。

（二）做好事中进度与资金全局控制

结合项目开发建设进度，进行事中资金管理和成本控制是企业现代财务管理的内在要求，同时也是提升企业经济效益、促进企业长期发展的关键[3]。房地产项目事中资金管理及成本控制中，应树立全局意识，努力做好成本与资金的联动控制，并尽可能实现经济要素与项目开发要素的有机统一。其一，财务部门在房地产企业中资金管理与成本控制中起到至关重要的作用，新时期，财务部门应将资金管理作为企业成本控制的重点和核心，在全过程成本控制，不仅要考虑企业的日常资金，而且要考虑本企业未来项目投资需要资金。其二，在事中成本控制与资金管理目标设计中，不仅要考虑具体项目的开发建设目标，而且需兼顾本企业的战略经营目标，从顶层规划的角度进行战略目标、项目收益的协调管理。在满足这两个条件下，进行企业项目的成本控制管理，这样能有效实现资金管理与成本控制的有机统一。其三，房地产企业应结合项目进度开展成本控制与资金管理，在成本控制手段约束下，要求资金支出流出、流入处于平衡状态，避免项目开发中出现资金短缺问题。其三，针对事中成本及资金管理系，房地产企业还需紧抓重点项目与关键环节的经济要素管理，例如开工、预售与融资到位、贷款偿还、工程款支付等关键节点。房地产企业建安费用支出较大，且对于项目成本控制的影响较为明显。新时期，房地产企业财务管理人员需要从预算、执行、监测等环节开展成本控制；并在这些管理环节中重视材料、设备、人工、进度、质量的管理，确保成本预算方案执行的顺畅性，提升企业资金流通的效率与质量。

（三）重视事后项目结算与资金结算

要进一步提升项目成本及资金管理质量，还应在项目竣工结算阶段做好资金的计算处理。通过规范的资金处理手段，能有效地减少企业的不必要支出，提升企业成本控制质量。一方面，应重视项目竣工结算手续管理，确保计算首先的完备性。另一方面，房地产开发项目变更会带来较严重的成本控制问题，并对企业资金管理造成影响。对此应结合招标文件、设计文件、设计变更签证等资料，进行变更项目的审核，提升成本及资金管理质量。此外，房地产企业应完善项目计算规则，并做好质保金等款项的备案管理，实现项目成本与资金管理的有机统一。

四、结语

资金与成本管理是房地产企业管理中不可或缺的两个重要组成部分，两者相互影响、密不可分，加强房地产企业资金和成本控制，有助于房地产企业的持续、稳定发展。本文通过对房地产企业资金及成本控制问题分析，指出在新时期房地产企业管理中，不仅要强化事前资金规划与成本测算，而且需做好事中进度与资金全局控制；此外应重视事后项目结算与资金结算的综合管理。这样能以成本控制辅助企业资金安排，发挥资金对企业成本控制的带动作用，进而促进房地产企业的持续、稳定发展。