向运华 蒋雨桥

[摘    要] 房地产市场与社会民生息息相关，推动房地产市场健康稳定发展是一项重要任务，研究住房公积金对房地产市场的影响意义重大。通过选取我国2014—2018年31个省、自治区和直辖市的混合面板数据，实证研究住房公积金制度对我国居民购房行为的影响后发现：缴纳住房公积金会促进住房消费，无论是缴纳人数的增加还是缴纳比重的增加都会有促进效果;中低收入者的购房行为受到的影响更加显著;在不同地区之间住房公积金的影响表现出了差异性，公积金在西部地区的影响大于东中部地区;人口增长和经济发展都会促进住房消费。建议：建立城乡居民公积金体系，将无工作单位的城乡居民纳入住房公积金的福利体系;加大公积金政策力度，提高公积金贷款额度，延长贷款期限;重点关注西部地区住房公积金体系的完善和发展。

[关键词] 住房公积金;购房行为;城镇居民;房地产市场

[中图分类号] C913.7  [文献标识码] A  [文章编号] 1002-8129（2021）01-0048-12

一、研究背景

住房公积金制度是一项长期性互助住房金融储蓄计划，目前仅在中国、新加坡等几个国家实行，是中国社会保障体系的重要组成部分。中国住房公积金制度始于1991年。随着经济社会的发展，住房公积金制度也在不断适应新的实际情况，在其近30年的发展历史中，经历了几个不同的阶段。1991年中国的房地产市场处于一个重要阶段，此时房地产市场的矛盾突出，而新加坡已经实行住房公积金政策多年，取得了十分显著的成效。这时中国吸取了新加坡在住房公积金方面的宝贵经验，首先在上海试点实施了住房公积金制度。住房公积金制度与中国的房地产市场结合产生了十分积极的作用，公积金政策很快得到了国家的肯定和重视，1994年发布的《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发〔1994〕43号）提出要在全国推广住房公积金制度，标志着住房公积金进入了推广阶段。

在近30年的历史中，住房公积金制度日益完善，规模不断壮大，对城镇居民生活的影响也逐步增大。根据《全国住房公积金2018年年度报告》，中国住房公积金实缴单位在2018年期间有291.59万家，实缴职工14436.41万人，分别较上年增长11.15%和5.09%;住房公积金缴存额21054.65亿元，较上年增长12.43%。图1表示的是近5年来我国住房公积金的缴存额、缴存余额和缴存额增长率，可以直观地看到缴存规模增长比较迅速。

与缴存规模的扩大相对应，住房公积金的提取规模也在不断增大。2018年，住房公积金提取人数为5195.58万人，占实缴职工人数的35.99%;提取额14740.51亿元，比上年增长15.80%;提取率70.01%，比上年增加2.03个百分点;2018年末，住房公积金提取总额87964.89亿元，占缴存总额的60.29%。近5年的住房公积金主要提取情况如图2所示。

在规模扩大的同时，我国住房公积金缴存职工结构也在发生改变。图3是近5年住房公积金缴存职工的结构变化图，从中可以看到，城镇私营企业缴存人数占比增加得非常快，仅2014年到2016年这两年期间，城镇私营企业及其他城镇企业的缴存人数所占的比重就扩大了两倍，本文分析认为这有可能是之前住房公积金缴纳不规范，很多私企在2014年之前没有积极参与住房公积金政策的结果。

然而时至今日，我国居民的住房消费水平依旧不够理想，城镇居民在住房方面依然存在着很大的困难。到2018年为止，中国城镇居民住房面积依然处于比较低的水平，全国城镇人均住房面积为40平方米①，随着人口进一步集中，居民的住房压力可能会进一步增大，在新常态的经济背景下，企业的负担也越来越重。如何进一步完善我国的住房公积金制度，改善我国城镇居民的住房条件，是一个重要问题。

我国从一开始引进住房公积金制度的重要政策目的就是稳定和发展房地产市场，保障国民经济的正常运行，在随后的几十年历史中，随着市场形势不断变化，住房公积金制度也在持续调整。如今我国房价增长速度过于迅速并且超过了人民收入的增长速度，住房压力已经成为了人民群众生活压力的重要来源和追求美好生活的重大绊脚石。住房公积金对缓解住房压力有着重要意义，如何稳定房价、调整公积金政策来更好地适应当前房地产的发展至关重要。在此背景之下，研究住房公积金对城镇居民购房行为和购房意愿的影响是非常有意义的，一方面可以发现住房公积金对居民购买住房的影响大小和方向，探究住房公积金是否会降低人民群众的购房压力，另一方面可以发掘住房公积金对房地产市场的潜在影响，提出利用住房公积金来调节房地产市场的潜在方法。

二、文献回顾

对于本问题，已经有很多学者利用不同的方法展开了研究，研究主要侧重于购房意愿，但截至目前为止结论尚且不一致。有的研究表明住房公积金对城镇居民购房意愿有显著的正向影响，也就是住房公积金制度的实施（或是政策力度加大）会促进城镇居民的住房消费或是增强城镇居民的购房意愿，例如周京奎（2012）的研究表明放松制度约束有助于提高居民住宅权属福利，对改善型住宅需求规模也有显著影响[1];汪夏明等（2019）探讨了住房公积金对三个类别人群（外来人口、被动转移人口和毕业大学生）的影响，结果都有正向影响[2] 86-92。有的学者的研究则表明，住房公积金的影响是有限的，只在某些地区或者某些方面的影响比较显著，在其他的地区或者其他的方面影响相对较弱。例如，乔贝等（2019）的研究显示住房公积金对一线城市的住房消费没有显著性影响，但是对其他城市有显著的正向影响[3];周威等（2009）从法律和经济两个层面分析了住房公积金问题，发现公积金对居民的住房需求作用不大，远逊色于商业房贷制度[4]。还有的学者虽然没有直接研究住房公积金和城镇居民购房行为或者购房意愿的关系，但是研究了住房公积金或城镇居民购房意愿和其他第三方变量的相关关系，并取得了可喜的成果。如肖作平等（2014）发现社会保险对购房意愿的影响是负的，但是没有具体研究住房公积金的影响[5];李伟军等（2019）发现了住房公积金促进了租房[6];何欣等（2019）的结论表明住房公积金加剧了参与者和非参与者的住房不平等，但是缓和了参与者之间的不平等[7] 69-82;刘一伟（2017）指出住房公积金制度会促进生育[8];范兆媛等（2019）的研究结果显示住房公积金会促进流动人口留城[9];祝仲坤（2017）指出缴纳住房公積金会显著提升新生代农民工的留城意愿[10]。不过，还没有学者的研究表明住房公积金政策对城镇居民的购房行为的整体影响是负向的。

虽然从结论上来看各个学者的观点都有所不同，但是从研究方法上来归纳，过去的研究有几个特点：第一，过去大多数学者采用的都是微观数据，通过微观实证分析来研究住房公积金和购房意愿之间的联系，缺乏宏观把握;第二，研究重点侧重于购房意愿，主要变量很多都是虚拟变量，例如是否缴纳了住房公积金，是否有购房意愿等，在研究方法方面，以Probit模型为主。与过去的研究相比，本文的潜在贡献可能在于：第一，侧重于对城镇居民购房行为而非购房意愿的研究，在变量选取方面以客观变量为主，没有描述主观意愿的变量，所得到的结论更加客观;第二，在前人的基础之上进一步探究了公积金政策在东、中、西部地区的差异。

三、住房市场供求关系的理论分析

居民商品房和其他商品一样，都具有商品的一般属性，但是商品房作为一种特殊的商品也具有很多一般商品不具有的特殊性质。本文分析了商品房供给和需求的特殊性质，提出了商品房供给和需求的几项特征，并且依据这些假设从理论上分析住房公积金对居民购房行为的影响。

由于土地数量的限制，居民住房的供给总量存在一个固定的上限，这一上限仅与可用于建设居民住房的土地总量相关，这是商品房供给的一大特点。由于一个地区附近可用于建设居民住房的土地总量是有限的，并且土地能否用于居民住宅建设主要取决于政府审批，而政府对市场缺乏敏感，再加上居民住房建设耗时较长，滞后效应明显，所以本文认为政府不会因为市场变化而显著增加居民住房建设用地的数量。当所有的住宅用地都被利用起来后，不管市场如何改变，居民住房总供给量都维持在一个固定的水平，本文将这一个固定的总供给水平称为饱和供给水平。

由于具有这一特征，房地产市场的总供给函数如图4所示。随着房价的上升，住房总供给也开始上升，但是在达到供给饱和水平之后就一直维持在这一水平不再变动。

本文认为，可以将城镇居民的住房需求分为三个不同层次，分别为基本住房需求、提高生活品质的住房需求和投資需求。其中，基本住房需求是指满足人们居有定所的最基本需求，提高生活品质的住房需求是指人们在满足了基本住房需求之后为了享受更美好的生活而对住房产生的需求，投资需求是人们为了获得投资收益而产生的住房需求。

依据本文的定义，基本住房需求是指居民在城市生活所必需的最低住房需求。住房是一个城镇居民在城镇生活的必需生活资料，一个居民如果没有固定的住所，便无法在这个城市长期生存。所以本文假定基本住房需求是绝对刚性的，和基本食物需求一样。

为了方便分析，本文假定每个地区居民的平均基本住房需求是恒定的。依据本文的定义，基本住房需求指如果某一个体的这一需求无法得到满足，那么这一个体将不能在这个地区存活的需求，这一需求是不随个体居民的主观意愿改变的，完全由个体居民的生理状况决定，本文认为这一差异不大。显然，由于每个客观个体的差异性，个体的基本需求也是不同的，但是由于一个地区人口数量庞大，足以消除随机误差，本文认为可以忽略基本需求的差异，同时为了简化理论分析，本文假定一个地区居民平均的基本住房需求是恒定的。在这一假定下，一个地区的总基本需求仅与人口相关，与其他因素都无关，并且可以得到一个结论：最低总需求水平 = 个人最低总需求水平人口。

根据本文的定义，住房的投资需求是城镇居民为了获得投资回报而产生的需求，那么投资需求仅仅取决于居民预期的投资回报，而居民预期的投资回报仅仅取决于预期房价的变化。根据理性预期假说，城镇居民可以根据已有的信息无误地估计出正确的未来房价，那么也就是说，住房的投资需求仅仅取决于房价的变化，当房价上涨更快时，住房的投资需求更大;当房价上涨较慢时，住房的投资需求更小。当房价的供给需求恒定在某一情形时，最终达到的稳定状态称为均衡状态，显然在均衡状态下房价不会有较大的波动，那么投资需求可以忽略不计，所以均衡状态与投资需求无关。

根据前一部分的理论分析，一个地区的住房总供给和总需求曲线如图5所示，     、     、     分别表示不同情形下剔除了投资需求的总需求函数。当人口不变时，最低总需求维持不变，当需求较低时，总需求曲线为     ，     与总供给曲线的交点A为均衡状态点，此时如果有某项变动使得总需求增加了（例如人们的收入增加了），那么总需求曲线会上移，房价会上升，人均消费住房面积也会增加;但是当到达     的位置后，此时均衡状态点为B，供给达到了供给饱和水平，此时如果总需求继续上升，那么房价也会上升从而抑制需求的提高，但是供给却不能增加了，此时人们在住房上花费的成本增加了，并没有得到额外的收益，因为住房的消费数量没有增加。同理，如果一个地区的需求减少了，那么供给函数也有可能与最低需求水平相交，但这种情形在我国可能十分罕见。如果一个地区的人口增加了，那么需求函数上移的同时最低需求水平也会增加，如     所示，此时的均衡状态点为C点，当达到供给饱和水平之后，如果人口继续增加，那么房价会持续上升，总供给和总需求却不会继续增加，人均消费住房面积则会减少。本文将供给达到供给饱和水平时的状态称为供给饱和状态。

由于住房带给人们的边际效用也是递减的，所以当富人的财富进一步增加时，其追加的住房消费会更少，这也就是说，将富人的财富转移一部分给穷人，会增加一个地区的住房总需求，即降低收入不均衡可以提高住房需求。何欣、路晓蒙（2019）的结论已经表明住房公积金加剧了参与者和非参与者的住房不平等，但是缓和了参与者之间的不平等[7]。由于住房公积金会减少缴纳住房公积金人群之间的住房不平等，但会增加缴纳住房公积金群体和未缴纳住房公积金群体之间的住房不平等，根据这一结论，不难推导出住房公积金会促进缴纳住房公积金群体的住房需求，但是抑制了未缴纳住房公积金群体的住房需求。

根据之前的分析，由于均衡状态是指在一定条件下，供给、需求和房价都稳定的状态，所以在这个稳定的状态下不会有投资需求，投资需求只会在达到稳定状态的过程中产生，而均衡状态也与投资需求无关。

如图6所示。当一个地区的房价持续升高时，由于投资需求的影响，实际房价会远高于均衡房价，当均衡房价趋于稳定时，投资需求逐渐下降，那么实际房价会逐渐向均衡房价靠拢。均衡房价与经济发展程度、人口密度等因素息息相关，对于调节房地产市场的平衡有着重要意义，在均衡状态下住房的供养比也相对稳定，人们购房的负担不会过重，但是在房价的快速增长期，实际房价会超出均衡房价，住房的供养比会增大，居民购房的负担会更重。

城镇居民的购房行为主要由人均住房交易额与人均住房交易面积来衡量，而住房公积金对居民购房行为的影响主要集中在需求侧，从需求侧作用于人均住房交易额与人均住房交易面积。住房公积金对个人购房行为最大的促进作用在于可以提供利息远低于商业贷款的住房公积金贷款，这对于城镇居民，尤其是低收入群体而言帮助很大。贷款购房是如今购买商品房的主要方式，尤其对于低收入人群而言，一次性付清所有房款的压力无疑是巨大的，而且我国的房价近十几年来一直处于高增长期，延迟购房时间也使得城镇居民付出更多的隐性成本。缴纳住房公积金一方面可以大大降低人们的购房成本，另一方面缩小了高收入群体与低收入群体在购房方面的差距，所以住房公积金会推动住房需求曲线的上升，促进城镇居民的购房行为。

四、实证策略与描述统计

（一）住房公积金缴纳情况的度量

核心解释变量住房公积金缴纳情况的度量是个重要问题，一种常用的方法是将这一核心解释变量设定为一个虚拟变量，0和1两种取值分别表示有住房公积金和没有住房公积金。由于本文采用宏观计量分析的方法，被解释变量采取的是一个宏观指标，所以住房公积金的缴纳情况也需要使用相对应的宏观指标。另一种常见的度量住房公积金缴纳情况的指标是住房公积金缴纳人数或人均缴存额，但是这一指标很可能与人口线性相关，也有可能和经济发展水平有相互影响，可能会对实证分析带来一些困难。综合考虑，本文采取人均住房公积金与人均GDP的比值来度量住房公积金的缴纳情况，即定义一个新的指标住房公积金缴纳系数：                                                             来度量一个地区的住房公积金缴纳情况，     越大，住房公积金缴纳情况越好，这个“越好”是住房公积金缴纳人数的增加、缴纳数额的增加和缴纳比重的增加三个方面的综合反映。因为住房公积金缴纳系数是一个人均指标，所以这一指标可以消除人口基数带来的一部分影响，同时全面地反映了住房公积金缴纳人数占总人口的比重、平均住房公积金缴纳比例等关键要素。本文计算得到的      如表1和图4所示。

（二）实证策略

本文采取如方程（3）所示的多元線性回归模型来识别住房公积金缴纳对城镇居民购房行为的影响，然后运用加权最小二乘法进行参数估计。

在此作为一个控制变量来描述人口增长对人们购房行为的固定效应，是城镇人口的对数，可以刻画人口增长的速度，考虑到城镇化和人口增长会对购房行为产生较大影响，所以有必要在此加入这一个变量。值得注意的是，城镇人口增长速度对购房行为影响的大小、方向和程度都还值得讨论，如果新增人口是新生儿，那么父母有可能为了孩子而购买更大的住房，也有可能不购买，因为新生儿需要的额外住房面积较少，还有可能新生儿的数量反映了当地的生育意愿，那么其他人在没有生育孩子的时候更有可能购买更大的房子来应对可能到来的孩子，所以短期来看这个影响很难预测，但是从长期来看可以推测新生儿会增加人们的购房意愿;如果新增人口是外地移民，那么对住房的总需求必然增大，但是本文的被解释变量为人均统计量，随着住房总需求增加，房价上涨，外地移民对城镇居民购房行为的促进效果可能无法赶上人口增长的速度，所以新增人口可能不会显著促进人均商品房的销售面积。如果一个地区处于供给饱和状态，那么这个地区的住房总供给便不会再上升，随着购房人群数量的增加，人均商品房销售面积就会降低，但是人均商品房销售总额一定会增加。

是人均GDP的对数，刻画的是人均生产总值的相对变化，用来表示经济发展对人们购房行为的影响，在此模型中作为控制变量加入。经济发展直接决定了当地的收入水平和消费水平，所以完全有理由假设这是一个与被解释变量高度相关的因素，是一个重要的解释变量，如果遗漏了这一解释变量可能会使得回归分析结果不显著或者偏离经典假设。经济发展水平越高、发展速度越快，那么人们的生活也就越富裕，那么对住房的需求很有可能越大，所以人均住房销售额必然越大，而人均住房销售面积可能会受到房价上涨的抑制，变化没有这么明显，但是可以推测，            不论是对人均住房限售额还是人均住房销售面积的影响都是正面且显著的。

考虑到我国幅员辽阔，地理环境复杂，各地经济发展水平不一，东、中、西部人文和自然环境差异明显，为了将地区差异对于住房公积金对购房行为的影响考虑进来，本文在模型中加入了地区虚拟变量与     的交互项，     和     是两组虚拟变量，如果一个地区处于东部地区，那么     的取值为1，否则为0;如果一个地区处于西部地区，那么          的取值为1，否则为0;如果一个地区处于中部地区，那么     、     的取值自然都为0。根据本文前一部分的理论分析，在中西部地区住房公积金可能对城镇居民购房行为的促进作用更加显著。本文划分东、中、西部的标准以国家统计局的划分为准②。

（三）数据来源与描述统计

本文所用的数据均使用2014年至2018年全国住房公积金年度报告和国家统计局网站上公开发布的分省年度数据整理或运算得到。

其中，全国住房公积金年度报告公开发布了每年各地住房公积金的缴存情况的截面数据，其中有：实缴单位、实缴职工、缴存额、缴存总额和缴存余额等，覆盖了中国大陆的所有省级行政单位，包括全国31个省、自治区、直辖市和新疆生产建设兵团。为了与其他数据对应，本文将新疆生产建设兵团并入新疆维吾尔自治区。本文从国家统计局网站搜集到了人均国内生产总值、城镇人口数量、商品房销售额、商品房销售面积等项目的分省年度数据。为了避免商业和办公用房的变化影响本文的实证分析，商品房销售额使用了住宅商品房销售额和别墅、高档公寓销售额之和;同理，商品房销售面积使用了住宅商品房销售面积和别墅、高档商品房销售面积之和。核心解释变量住房公积金缴纳系数     以住房公积金缴存额、住房公积金缴存人数和人均国内生产总值等数据为基础，通过计算得到。

本文将收集到的数据整合得到了一个样本容量为155的混合面板数据样本，时间跨度从2014年到2018年一共5年，覆盖了全国31个省、直辖市和自治区。各主要变量的描述统计如表2所示。

五、住房公积金对城镇居民购房行为的实证分析

（一）基本实证结果

首先汇报基本的实证结果，（3）式的加权最小二乘法的参数估计结果和统计推断结果如表3所示。由于本文使用的数据中是T = 5，N = 31的混合面板数据，并且T远小于N（期数远小于每一期截面的样本容量），所以可以基本忽略时间序列非平稳所带来的不良影响，而进行差分又会面临损失自由度的问题，于是本文没有做平稳性检验和相关的处理，并在此申明。

从初步的结果来看，住房公积金缴纳系数不论是对商品房销售面积还是对商品房销售额在5%的显著性水平上都是显著且正向的，这表明提高住房公积金缴纳水平整体上会促进城镇居民的购房行为，让城镇居民在购房上投入更多的财富，购买更大面积的住房。

从基准回归结果中可以看到，住房公积金缴纳水平对商品房销售面积显著性水平更高。商品房销售额不仅可以反映居民购买住房的数量（这里的数量指面积而不是房屋的套数），也可以反映购买住房的质量或是价格，所以这一现象表明住房公积金缴纳系数     对低收入者的影响更大，对富人的影响更小，所以对高端住房的销售面积影响更小，所以对人均商品房销售额的显著性水平更低，这与本文之前的理论预测相符合。

同时，从基准回归结果中可以看到，城镇人口和经济发展水平不论在哪一种情况下显著性水平都比较高，且系数的估计量都为正数，这表明人口增加得更快的地区城镇居民的购房行为会显著多于人口增长更慢的地区，经济水平的提升也会显著促进城镇居民的购房行为。

（二）稳健性检验

本文结合中国的住房公积金制度背景，选取了我国2014年至2018年31个省、自治区和直辖市的混合面板数据，利用宏观计量分析，实证研究了住房公积金制度对我国居民购房行为的影响。研究发现：缴纳住房公积金会促进住房消费，无论是缴纳人数的增加还是缴纳比重的增加都会有促进效果;中低收入者的购房行为受到的影响更加显著;在不同地区之间住房公积金的影响表现出了差异性，公积金在西部地区的影响大于东中部地区;人口增长和经济发展都会促进住房消费。

根据研究结论，本文提出两条建议：第一，住房公积金对中低收入者的影响更强烈，而很多中低收入者由于没有工作单位而被排除在外，我国可以仿照城乡居民养老保险设立城乡居民住房公积金，将城乡居民都纳入公积金体系，这样一方面可以提高城乡居民的住房水平，另一方面可以降低城乡居民之间的住房不平等;第二，为了提高我国城镇居民的住房水平，应加大公积金政策的力度，提高贷款额度，延长贷款期限;第三，住房公积金对西部地区的影响更大，我国应重点关注西部住房公积金体系的发展和完善，来提高西部地区城镇居民的住房水平。

[参考文献]

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[2]  汪夏明，万亚辉，汪灏，许帅文.新市民购房需求影响因素研究[J].建筑经济，2019，（3）.

[3]  乔贝，吴义东，王先柱.住房公积金对潜在住房消费的区域差异性影响[J].安徽工业大学学报（自然科学版），2019，（1）.

[4]  周威，叶剑平.住房公积金制度的法律与经济分析——写在变法之前[J].经济体制改革，2009，（1）.

[5]  肖作平，尹林辉.我国个人住房消费影响因素研究：理论与证据[J].经济研究，2014，（S1）.

[6]  李伟军，吴义东.住房公积金、金融知识与新市民住房租购决策——基于CHFS的证据[J].中南财经政法大学学报，2019，（4）.

[7]  何欣，路晓蒙.住房公积金制度加剧了中国住房不平等吗？[J].社会保障研究，2019，（2）.

[8]  劉一伟.住房公积金、城市定居与生育意愿——基于流动人口的调查分析[J].华东理工大学学报（社会科学版），2017，（3）.

[9]  范兆媛，王子敏.住房公积金与城城流动人口的留城意愿——基于2016年流动人口动态监测调查的实证研究[J].华东经济管理，2019，（6）.

[10]  祝仲坤.住房公积金与新生代农民工留城意愿——基于流动人口动态监测调查的实证分析[J].中国农村经济，2017，（12）.

[责任编辑：胡   梁]