钟国辉

(中共江西省委党校 公共管理学教研部，江西 南昌 330108)

改革开放40年来，我国城镇化率不断提高，至2019年年末，常住人口城镇化率达到60.6%，为满足经济发展和人们居住等需求，城市建成区面积不断向外扩张。已有学者研究认为，城市建成区扩张会受到城市化水平[1]、城市居民收入变化[2]、城市人口增长[3]、城市经济增长[4]等方面的影响。分税制改革之后，地方政府对土地财政的依赖越来越大[5-6]，刘颜[7]认为，传统市场因素对城市建成区扩张具有明显影响，同时，由于中国独特的财政制度和土地管理体制，土地财政对城市建成区扩张的影响也越加显著，刘瑞超[8]认为，土地财政规模的扩大显著加剧了城市蔓延。地方政府通过出让土地使用权，获得土地出让金，进而形成土地财政，维持政府支出，因此，地价的变化对土地财政能够产生直接影响。同时，地价与房价存在紧密的相关性，一方面，一个地区的房价越高，会激励更多的房地产开发企业进入该地区，从而增加对土地的需求，促进地价的提升；另一方面，房价主要由楼面地价(总地价除以总建筑面积)、建安成本以及企业利润等组成，地价的提高又会推动房价的上升，因此，两者之间存在紧密的联系，房价的变化对土地财政可以产生较大的间接影响。地价和房价作为土地财政的重要内容，它们的变化对城市建成区扩张具有积极影响[9-10]。

但传统上，分析地价和房价对建成区扩张的影响更多是基于静态分析，而静态分析有两方面不足：一方面，我国无论是房地产政策还是土地政策，并非一成不变，而是根据国情不断发生变化，例如房地产的限购、限售政策，以及用来抑制投机行为的“房子是用来住的，不是用来炒的”的政策，自然会传递到地价和房价，进而影响城市建成区扩张；另一方面，土地从出让到地上建筑物的建成，最后到房地产的销售，一般需要2～3年时间，而时间的滞后性，自然也会影响路径的传递。同时，地价和房价作为影响人们日常生活的热点词汇，研究地价和房价对城市建成区扩张的动态影响，也具有一定现实意义。

本文通过建立面板VAR模型，研究地价和房价对城市建成区扩张的动态影响。接下来主要由以下几部分组成：首先，建立适合本文研究目的的面板VAR模型；其次，利用2002—2018年我国31个省、市、自治区的省级面板数据，估计面板VAR模型；再次，基于面板VAR模型，获取模型的脉冲响应函数与方差分解的数据，进而实证分析地价和房价对城市建成区扩张的动态影响；最后是本文的结论和政策建议。

一 研究方法

向量自回归模型(VAR模型)可以分析经济变量受到相关因素冲击之后的反应[11]，但在传统上，VAR模型一般要求较长的时间序列。虽然改革开放之后，我国城镇化率在不断提高，房地产业也获得了快速发展，同时相关数据的统计也在不断完善，但是整体上，地价、房价以及城市建成区等相关统计数据，在时间序列上的统计均相对较短。在具体的模型回归过程中，如果涉及多个变量，过短的时间序列将可能导致模型估计出现偏差。同时，我国幅员辽阔，每个省份的经济发展状况都各有特点，如果采取统一的全国加总数据，将可能会忽视掉各个省份数据之间的异质性，甚至在极端情况下由于没考虑各省份数据的自身特征，导致估计结果不具有代表性。面板数据是由时间序列数据和截面数据组成，面板数据的信息更加丰富，考虑了不同省份之间数据的异质性，同时建立的模型也有更多的自由度。因此，在时间序列相对较短，各省份之间数据又存在差异的条件下，面板VAR模型提高了模型估计结果的准确性以及对现实的解释能力，面板VAR模型的估计结果要优于传统VAR模型。因此，本文建立面板VAR模型实证研究地价和房价对城市建成区扩张的动态影响。面板VAR模型为：

(1)

式中：Yit表示列向量，包括地价、房价和城市建成区面积；εit表示随机扰动项；t表示年份；i表示省份；β0表示截距向量；αi表示省份效应的列向量，衡量各省份之间的差异；ηt时间效应列向量；βj表示滞后变量的参数矩阵；p表示滞后阶数。Holtz-Eakin等[12]认为，面板VAR模型在实证研究过程中，时间序列的长度只要符合t≥2p+2(本文的时间序列长度为17年，滞后阶数为3，符合该条件)，模型中各滞后变量的系数就可以在稳态下获得。

二 实证研究

(一)变量选择与数据说明

以我国2002—2018年31个省、市、自治区(港澳台除外)的省级数据，研究地价和房价对城市建成区扩张的动态影响。涉及变量主要有三个：城市建成区、地价和房价。

城市建成区：城市建成区是城市居民主要的学习、工作和生活的活动范围，城市建成区扩张过程中，城市建成区面积也在不断扩大，因此本文用城市建成区面积的变化表示城市建成区扩张，数据整理于2003—2019年《中国统计年鉴》。

地价：一般而言，土地单价等于购买土地的总的价格除以购买土地的总的面积，因此本文利用各省份土地购置费除以土地购置面积表示地价，数据整理于2003—2019年《中国统计年鉴》。

房价：利用各省份商品房销售额除以商品房销售面积表示房价，数据整理于2003—2019年《中国统计年鉴》。同时，考虑到地价与房价在不同时期上的可比较性，本文以2002年为基期年，利用城市居民消费价格指数对各省份的地价与房价进行修正。

(二)单位根检验

在实证研究过程中，可能由于模型估计出现伪回归现象，使得估计结果出现偏差，导致不能准确地利用模型进行经济解释。因此在回归之前，有必要对面板数据进行单位根检验。本文首先对城市建成区面积、房价和地价分别取自然对数，ljcq表示城市建成区面积的自然对数，lfj表示房价的自然对数，ldj表示地价的自然对数，然后利用PP-fisher检验和LLC检验对上述指标进行单位根检验。对ljcq、lfj、ldj进行单位根检验发现，面板数据ljcq，ldj，lfj均在1%的显著性水平上拒绝原假设，说明都不存在异质单位根和同质单位根，表明面板数据是平稳的，面板VAR模型在回归过程中不会出现伪回归现象。单位根检验结果见表1。

表1 面板数据单位根检验

(三)面板VAR模型估计

本文采用面板矩(GMM)方法对面板VAR模型进行估计，但是面板数据中存在的固定效应可能会影响GMM估计的准确性，因此有必要消除固定效应，同时，面板VAR模型会导致模型中各自变量与固定效应相关，表明传统上的均值差分法将可能导致面板VAR模型估计不准确。本文采用向前均值差分法消除每个个体的向前均值，即Helmert过程，该方法即可规避传统估计方法的不准确[13]，而Inessa Love[14]提供了模型的具体估计程序，本文也将利用该程序进行估计。同时，面板VAR模型在回归过程中，滞后阶数的选择对模型最后的估计结果将产生重要影响，因此滞后阶数的选择应与现实情况相吻合。在我国，土地从“生地”到符合出让条件，再到相关建筑物的建成，并非一蹴而就，具有一个相对较长的生产周期，一般该周期为2～3年，同时依据面板VAR模型的收敛情况，本文选择滞后期为3年。利用stata软件估计的面板VAR模型结果为：

(2)

VAR模型并非理论模型，模型一旦建立之后，主要用来分析模型受到某项冲击之后对系统产生的动态影响如何，一般并不对VAR模型的估计系数进行具体的经济解释[11]，即主要对基于VAR模型的脉冲响应函数和方差分解进行分析。因此本文通过已经得到了的具体面板VAR模型，再依据stata软件，获得面板VAR模型的脉冲响应函数与方差分解的具体数据，进而分析地价与房价对城市建成区扩张的动态影响。

(四)脉冲响应函数分析

本文的脉冲响应函数曲线是基于已经得到的面板VAR模型建立的，脉冲响应函数指变量受到冲击之后，不仅会影响到自己，而且还会通过VAR模型，传递给其他变量，脉冲响应函数的图形就刻画了这种轨迹[15]。本文通过对一个变量的标准差的冲击，显示对其他变量的影响，并利用Mon-Carlo模拟500次，得到城市建成区面积的自然对数(ljcq)，地价的自然对数(ldj)，以及房价的自然对数(lfj)的脉冲响应函数。横轴指冲击之后的时间；纵轴指变量受到冲击之后的响应程度；中间的曲线表示脉冲响应曲线；直线为水平值0；上下两条曲线表示95%的置信区间，脉冲响应函数见图1。

图1 脉冲响应函数曲线

1.地价对城市建成区扩张的动态影响

图1a显示，城市建成区在受到地价冲击之后，在当期并没有扩张的趋势，这和现实的经验也是吻合的，政府在当期获得地价上涨的信息之后，即使想要获得更多的土地财政收入，也不可能立马就能实现，因为增加城市土地供给必须符合相关的法律法规，尤其要按照所在城市的土地利用计划指标和土地利用总体规划的具体政策执行，并且土地的“招标、拍卖、挂牌”等出让都需要符合一定的程序和一个较长的时间，因此在受到地价冲击之后，城市土地供给并不能在短时间内增加。同理，在当期，城市建成区在受到地价冲击之后，也就不会有扩张的趋势。但是在之后，城市建成区扩张的趋势急剧增加，在第一年脉冲响应值就达到0.10，城市建成区扩张表现为城市向外蔓延。因此，地价一旦提高，在短期内，地方政府就有增加城市土地供给的激励。从地价对城市建成区扩张冲击的整条响应曲线来看，整条脉冲响应函数曲线都在水平值0的上方，具体响应值是第二年为0.13，第三年为0.15，第四年为0.18，第五年为0.22，第六年为0.25，累计响应值达到1.03，整体而言，地价冲击会促进城市建成区的扩张。但是从响应曲线的增长幅度可以发现，它们之间存在一些差异，除第一年城市建成区扩张幅度急剧上升之外，之后的各年份城市建成区呈平稳扩张，但整体呈上升趋势。

地方政府为发展自身经济，就必然要提高本地的基础设施服务能力，但分税制改革之后，导致地方政府的财政收入跟不上地方政府的支出，各地对土地财政的依赖程度也就越来越大。《土地管理法》规定，城市土地属于国家所有，农村土地属于集体所有，因此城市建成区扩张的过程，其实也就意味着农地通过征收等方式转为了国有建设用地。虽然我国土地政策一直在改革，但目前城市土地供给方主要还是被地方政府垄断，农地一旦转为了国有建设用地，由于土地用途性质已发生改变，地方政府也就可以将国有建设用地进行出让，从而获得土地财政收入。城市建成区不断向外扩张，使得有更多的农地可以转为城市建设用地，而政府在征收农地时，对农民的补偿款却远低于土地的出让价格。因此，地价不断提高，就越会激励城市建成区向外扩张，使得地方政府就有更多的土地可以出让，进而获得更高的土地财政收入，用于弥补地方财政支出的不足。

2.房价对城市建成区扩张的动态影响

图1b显示，城市建成区在受到房价冲击之后，与受到地价冲击一样，在当期并没有扩张的趋势。这是因为，城市建成区的扩张会受到城市利用总体规划与土地利用总体规划的约束，并且土地征收也需要符合相应的程序，房价上升，城市建成区并不能立即扩张，因此城市建成区在当期扩张的响应值为0。但是从脉冲响应函数的整体曲线来看，呈现出两个特点：一是整条脉冲响应函数曲线都在水平值0的上方，意味着房价上升，会促进城市建成区规模的扩张。改革开放之后，随着城镇化率的不断提高，我国农村人口不断向城镇转移，而一旦进入城市工作、生活，首先需要面对的就是住房问题，进而不断增加对住房的需求。在一定条件下，住房需求增加自然会带来房价上涨。同时，在原有城市建成区规模难以满足新增城市人口对住房的需求时，地方政府就不得不考虑通过城市建成区扩张，从而增加城市土地供给来满足人们对住房的需求。因此，就会呈现出如下路径：“住房需求增加—房价上升—地方政府解决住房问题—土地供给增加—城市建成区向外扩张”，该路径也是房价上升进而促进城市建成区向外扩张的重要因素之一。同时，根据本文整理数据显示，整体而言，我国房价与城市建成区都呈上升趋势，这也在一定角度可以对其解释。

二是在受到房价冲击之后，城市建成区扩张在初始阶段是平缓上升，这与受到地价冲击的表现形式略有不同。这应该与地方政府的激励不同有关，地价上升会直接带来土地财政收入的提高。但是房价上升，并不能直接提高地方政府的土地财政收入，只有房价传递到地价，才会激励地方政府提高城市土地供给。房地产开发企业通过当期房价，预期将来房价的变化，通过对未来房价的预期进而影响房地产企业在土地“招拍挂”中的决策行为。房价上升传递到地价上升，地方政府为获得土地财政收入，增加土地供给，从而扩张城市建成区规模。城市建成区在受到房价冲击之后，具体的响应值是，第一年为0.03，第二年为0.05，第三年为0.06，第四年为0.08，第五年为0.09，第六年为0.10，累计响应值达到0.41。房价对城市建成区的冲击为正，但增速相对较为平缓，因此城市建成区的扩张，房价也是不可忽视的重要因素，为防止城市建设用地低效率利用，提高城市土地利用效率，应出台相关房地产宏观调控政策，促进城市建成区有序扩张。

(五)方差分解

从脉冲响应函数可以发现，城市建成区面积无论是受到地价的冲击，还是房价的冲击，都会产生正的影响，但是二者对城市建成区扩张的影响程度怎么样？本文通过方差分解来分析地价与房价对城市建成区扩张的动态影响程度[16]。分别对城市建成区扩张的第10个、第20个、第30个预测期进行方差分解，结果见表2。

表2 方差分解结果

从表2可以发现，城市建成区扩张受自身波动的影响非常大，尤其是在第10个预测期，自身解释程度达到72.19%，从第20个和第30个预测期可以发现，随着时间推移，自身解释程度相对降低，但总体趋于平稳，总体解释程度在2/3左右。从地价来看，地价对城市建成区的扩张的解释程度逐渐增长，在第30个预测期达到28.48%，从房价来看，房价对城市建成区的扩张的解释程度逐渐降低，但降低的幅度比较小，在第30个预测期达到13.21%。但是总体来看，无论是在哪个预测期，地价对城市建成区扩张的解释程度都要高于房价，尤其是在第30个预测期，解释程度高出一倍。因此从方差分解结果来看，地价对城市建成区扩张的动态影响高于房价，为提高城市土地利用效率，地方政府应多从地价着手，通过地价这个信号机制来引导城市土地资源配置。

三 结论与政策建议

通过构建面板VAR模型，利用2002—2018年我国31个省、市、自治区的面板数据，实证研究地价和房价对城市建成区扩张的动态影响，研究发现：(1)城市建成区在受到地价冲击之后，在当期并没有扩张的趋势，但在第一年脉冲响应达到0.10，第二年为0.13，第三年为0.15，第四年为0.18，第五年为0.22，第六年为0.25，累计响应值达到1.03，整条脉冲响应函数曲线都在水平值0的上方，地价冲击会促进城市建成区的扩张；(2)城市建成区在受到房价冲击之后，在当期并没有扩张的趋势，但在第一年响应值为0.03，第二年为0.05，第三年为0.06，第四年为0.08，第五年为0.09，第六年为0.10，累计响应值达到0.41。整条脉冲响应函数的曲线都在水平值0的上方，意味着房价上升，也会促进城市建成区规模的扩张；(3)但在初始阶段，相对于地价，房价的影响更加平缓；(4)从方差分解来看，地价对城市建成区扩张的动态影响高于房价。为使城市建成区有序扩张，本文提出如下建议。

(一)发挥地价与房价的调控作用，尤其是加强地价的作用

地价与房价上涨，都能促进城市建成区向外扩张，但地价对城市建成区扩张的动态影响高于房价。一旦有城市出现无序、蔓延式甚至非常低效的城市建成区向外扩张时，此时地方政府可以制定相关政策，发挥地价与房价的作用。一方面，稳定人们对未来房地产价格的预期，规避投机、炒作等影响房地产市场秩序的行为，防止房价大幅度增长，坚持房子是用来住的，不是用来炒的政策，如“限购、限价”等政策；另一方面，地方政府出台相关土地政策，降低土地价格的增长幅度，如现在有城市在试点“限地价”拍卖土地的政策。同时，地方政府也应放弃部分土地财政收益，不能为增加土地财政收入，而无序扩张城市建成区规模。

(二)注重城市的内涵式发展

部分地方政府更喜欢城市向外扩张，而不注重内涵式发展，究其原因在于城市建成区向外扩张的成本相对更低。城市建成区向外扩张的主要成本是土地征收的补偿款等，而内涵式发展不仅涉及到城市老城区拆迁、改造等直接成本之外，重要的是还会发生大量的谈判、信息搜寻等交易费用。但如果不注重城市的内涵式发展，将会导致已有存量土地的低效利用。对于企业而言，选择在何处拍卖土地，主要考虑的是经济效益，但对于地方政府而言，不仅要考虑经济效益，还应考虑社会效益。如果城市内部还有很多未利用的土地或者需要改造的土地，地方政府应优先考虑盘活已有的城市建设用地，而不是一味的向外扩张。因此，如果不注重土地资源的合理配置，将可能出现土地利用的低效率现象。地方政府应重视地价冲击对城市建成区扩张的动态效应，防止低效的蔓延时扩张，加强城市的的内涵式发展，从而提高土地资源配置效率。

(三)保护农民的合法利益

城市建成区在扩张过程中，虽然增加了城市土地供给，并在一定程度上解决了城市居民的住房需求问题，但在另一方面却会影响到农民的利益。我国的国土面积本身并不会发生变化，变化的仅仅是土地用途性质的改变，城市建成区向外扩张，必然涉及到农村土地的征收。从国家层面讲，农地涉及到国家粮食安全，而从农民个人而言，农地耕种不仅仅是获得一份收益，更是对未来的一份保障。因此，在城市建成区向外扩张过程中，地方政府应提高征收农地的补偿成本，并尽量提供失地农民的就业机会，保护农民的合法利益。同时拿出土地财政的部分收益，专项用于失地农民的技能培训，增加农民的自身就业能力。