孙浩然 南京师范大学附中江宁分校

深圳市物业发展（集团）股份有限公司 成立于1982年11月，公司成立25年来，已形成以房地产开发为主业，物业管理、出租汽车营运、酒店餐饮服务、商业百货、物流仓储、工程监理等为辅的跨行业、多元化的经营格局。先后开发了深圳国际贸易中心大厦、国贸商业大厦、皇城广场等高层商务建筑群及皇御苑、俊峰丽舍花园、风和日丽花园、物业时代新居等一大批高中档住宅小区；总承包建设了我国最大的对外陆路口岸皇岗口岸；合作开发了天安国际大厦、罗湖商业城等知名商务楼宇。

一、宏观分析——GDP影响

近年我国GDP增长逐渐趋于平稳发展趋势，是中国市场逐渐趋向于成熟的表现。2020年初受疫情冲击影响，GDP上半年同比负增。第一季度，国内市场受疫情冲击严重，同比下降6.8% 第二季度因疫情得到管控，GDP增速回升至3.2%。总体情况看好。有望实现3%GDP增速保持。相较于世界总体经济情况，中国由于疫情冲击较小，世界经济地位仍在提升。疫情对于中国总体经济影响较小，中国经济回复速度迅速。今年仍可以实现百分之三的GDP增长。

对于房地产业我国投资逐年减缓，是有应予国民需求有所改变，中国国民对于住房需求有所减缓，是房地产行业成熟的标志。也是国家对于房地产政策的转变，往后房地产产业可能会走下坡路。房地产投资的减少也一定程度上限制了恶意的炒房。大限度的提高了公民有房可住。

（一）货币供应量和财政收入

7月末，广义货币（M2）余额212.55万亿元，同比增长10.7%，增速比上月末低0.4个百分点，比上年同期高2.6个百分点；狭义货币（M1）余额59.12万亿元，同比增长6.9%，增速分别比上月末和上年同期高0.4个和3.8个百分点；流通中货币（M0）余额7.99万亿元，同比增长9.9%。当月净投放现金408亿元。（央行分析表）

M1，M2 M0 的增长意味着中国融资总量扩张迅速，融资比例扩大使得中国市场更多元化和国际化。

（二）财政收入

2020年1-6月累计，全国一般公共预算收入96176亿元，同比下降10.8%。其中，中央一般公共预算收入44347亿元，同比下降14%；地方一般公共预算本级收入51829亿元，同比下降7.9%。全国税收收入81990亿元，同比下降11.3%；非税收入14186亿元，同比下降8%。可以看出中国财政收入受上半年疫情影响较大，政府也进行了一定幅度的减税。使得财政收入下降。但在后几个月中财政收入降幅减缓。6月呈现3%的增长。

财政收入的重新增长是我国经济回复的标志，前半年的收入大幅下降是因为政府的防疫政策，大幅降低收税比例，保障国民的生活水平。

二、市场结构分析

（一）集中度指标

CRn=ni=1Xi/Nj=1Xj

2012年我国房地产CR5集中度指标为7%

2020年我国房地产CR5指标为27.3%

接近30%说明我国房地产业已经由竞争型市场转变成寡占V型。是房地产业走向成熟期的重要表现。

（二）疫情对于房企的影响

2019年，房地产企业板块应收同比增长20.4%，从各线房企来看，各线房企分化持续加剧，三线房企依旧惨淡。房企业绩自2016年后持续下滑。2019年，房地产板净利润同比增长10.7%，同比下降3.5个百分点，业绩增速自2016年以来持续下降，主要源于结算规模增速下降，同时在房住不炒调控政策下，板块毛利率有所压缩，房企处于谨慎原则计提更多资产减值损失。从2020年第一季度的业绩表现来看，疫情影响竣工节奏，一线房企业绩仍为最佳，二线房企和三线房企的业绩下滑趋势显著。两极分化逐渐严重也是寡头市场逐渐成熟的表现就深物业而言应属于二线三线房企，受疫情影响较为严重。

（三）房地产属于周期型行业

周期性行业的特征就是产品价格呈周期性波动的，产品的市场价格是企业赢利的基础。在市场经济情况下，产品价格形成的基础是供求关系，而不是成本，成本只是产品最低价的稳定器，但不是决定的基础。房地产价格和需求虽然波动较大，但波动速度和幅度小于工业品行业，而且产品具有多样性、差异化的特性，某些地区的产品更具有资源垄断的特征。龙头企业具有较好的抗风险能力，行业低谷可以带来低成本并购的机会。

房地产的生命周期也处于成熟期。行业的成熟期是一个相对较长的时期。在这一时期里，在竞争中生存下来的少数大厂商垄断了整个行业的市场，每个厂商都占有一定比例的市场份额。由于彼此势均力敌，市场份额比例发生变化的程度较小。厂商与产品之间的竞争手段逐渐从价格手段转向各种非价格手段，如提高质量、改善性能和加强售后维修服务等。行业的利润由于一定程度的垄断达到了很高的水平，而风险却因市场比例比较稳定、新企业难以进入而较低，其原因是市场已被原有大企业比例分割，产品的价格比较低。因而，新企业往往会由于创业投资无法很快得到补偿或产品的销路不畅，资金周转困难而倒闭或转产。

在行业成熟价段，行业增长速度降到一个更加适度的水平。在某些情况下，整个行业的增长可能会完全停止，其产出甚至下降。由于其资本增长的丧失，致使行业的发展很难较好地保持与国民生产总值同步增长，当国民生产总值减少时，行业甚至蒙受更大的损失。但是，由于技术创新的原因，某些行业或许实际上会有新的增长市场占有量基本稳定且其他公司想要进入市场难度较大。寡头公司享有大额经济收益。

（四）影响行业的其他因素

1.技术进步

新兴互联网的崛起，对于房地产业同样产生冲击，网上看房，网友社区评论，都极大方便了房客的购房体验。如今超过70%的房客选择通过互联网看房，网上看房无疑更为高效，可以说互联网对房地产业同样产生了积极的影响。

2.产业政策

《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》中指出

房地产业关联度高，带动力强，是国民经济的支柱产业，2005年，房地产宏观政策以“国八条”为中心，侧重稳定房价、打击投机行为和落实政府责任制。

（1）“9070”政策

“九部委新政”的“9070”政策要求套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%迫使发商的产品主要定位中、小户型商品房。使更多人有房可住。对于房地产业走向成熟产生深远影响。

（2）税收政策

2006年的“九部委新政”规定营业税的征收从年为限提升至5年，大增加了炒房者的成本另外，2006年7月18日国税总局发了《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知，均从流转环节来抑制投机行为。

（3）住房贷

区别住房贷：对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%的定，其他提高到30%。配合“9070政策，此政策意在调整住房需求结构，使其偏向中小户型供保证中低收入人群利益。

央行加2006年4月、8月2007年3月、8月，央行数次加息，目的是限制购房需求，巩固宏观调控成果等。但住房刚性需求会影响此政策效果。影响：一方面加息会产生一定的心理影响，造成更多购房者进入观望状态；另一方面可能会使一部分购房者选择提前还贷。

三、行业分析

（一）行业地位

深圳市物业发展（集团）股份有限公司（简称“深物业集团”）成立于1982年11月，总承包建设的深圳国际贸易中心大厦，被誉为神州第一楼并创造了三天一层楼的奇迹，成为“深圳速度的体现，改革开放的象征”,并荣获地域地标类“深圳文化名片”称号。1992年3月，集团正式在深圳证券交易所挂牌交易（证券代码000011）。集团现股本总额为5.96亿股，其中A股5.28亿股，B股0.68亿股。在深圳房地产业处于中上水平。

（二）经济区位分析

经济地理区位：是我国的经济特区，有政策优势；毗邻港澳，有华侨zd流入；劳动力充足；靠近南亚、东南亚，有广大的消费市场，是我国的南大门。

交通地理区位：陆路交通发达，是我国的沿海城市，海陆交通便利，是空运良好的中转站。经济地位优势，深圳市经济生产总值位列全国第四，市民消费水平远高于其他省份，房价更是如此。年轻城市，深圳是年轻的城市，市民平均年龄仅30岁，为还处于年轻红利时期，这为房地产业提供了大量相对廉价的劳动力。且深圳受教育水平极高，本科学历者众多，为这所城市提供源源不断的创新潜力。深圳市交通极为发达，广大的铁路网囊括了周边所有的城市，“广深线”“京九线”厦深线和深圳站，深圳北站，深圳西站，深圳东站有直达北京上海的长途列车，深圳宝安机场是中国第四大机场。极度便利的交通是这所城市繁荣的关键。

高新技术产业发达，深圳高新技术产业开发区（深圳高新区）始建于1996年9月。2008年，高新区在占全市不到0.6%的土地上，实现工业总产值2249.78亿元，同比增长17.60%，占全市工业总产值的14.19%平安保险，华为，万科，招商银行，中兴，中国航空，腾讯控股，诸多高科技知名国企在深圳设立总部。

（三）公司竞争分析

1.成本优势

深物业成立时间早，那时深圳的地价十分廉价，低廉的地价为深物业带来低廉的成本，比起其他后期在深圳发展的房产公司和上海北京的房产公司，要求成本更低，带来的利益更高。且深圳得天独厚的地理位置和相对廉价的劳动力，大大降低的建筑成本。

2.技术优势

深物业依傍于深圳市的高科技产业，着力发展“科技金融、科技园区、科技产业”三大产业集群，构建“高端科技资源导入+科技园区+金融服务+上市平台+产业集群”五位一体的商业模式。前端的技术使深圳业有别于其他房产公司的技术优势。

3.产品市场占有优势

旗下拥有深圳市皇城地产有限公司、东莞市国贸长盛房地产开发有限公司、徐州大彭房地产开发有限公司、深物业扬州房地产开发有限公司等四家企业，先后开发了深圳国际贸易中心大厦、国贸商业大厦、皇城广场等高层商务建筑群，皇御苑、俊峰丽舍花园、风和日丽花园、物业时代新居、新华城、深港1号、廊桥国际、彩天怡色、前海港湾花园、金领假日公寓、松湖朗苑、湖畔御景等一大批高中档住宅小区；总承包建设了我国最大的对外陆路口岸——皇岗口岸，在深圳市场占有率极高。

（四）经营能力分析

深物业和大多上市公司一样的股东董事会制，确保公司有更平稳的发展。各个部门分工明确，监视会，董事会的存在保证公司的运营。

images/BZ_259_177_947_1199_984.png总资产周转率(次) 0.13 0.08 0.48 0.12 0.10应收账款周转天数(天) 31.65 26.95 12.77 22.89 16.99存货周转天数(天) 1512.91 1386.61 765.30 1337.63 1174.00

总资产周转率等于销售收入总额除以平均资产总额。一般来说，周转次数越多该公司经营能力越强。存货周转天数过大，一定程度上是由于疫情的冲击而停工所致在2019年6月时就达到了1000多远大于一般房地产业的300天左右。公司周转存在一定问题。

（五）盈利能力分析

公司盈利能力

房地产业不同于其他行业，每股现金流为也十分正常，净利率和净资产收益率十分之高，表明公司运营的情况十分之好。我们再对比同行的房地产其他公通过横向对比我们可以看出深物业后面的一些经营问题，巨大的毛利率只带来了十分之几的净利率，证明后面经营存在漏洞。深物业具有极高的净资产收益率和每股收益率，近段时间的暴跌可以理解为股票价格增长过快产生的泡沫而进行的回档。因为同比市净率，股价增长的股票均为1.5左右，有些甚至破了净，深物业的市净率为3.5左右，对于房地产业实为过高，所以产生高位的跳水也为正常。但是总的来说，深物业的盈利能力确实在行业中表现很好。再看偿债能力，流动比率=流动资产/流动负债。

指数/公司 深物业A ST松江 荣安地产流动比率 2.4 0.8 1.2速动比率 1.07 0.31 0.34

作为房地产业，流动比率能达到2 确实难能可贵，和速动比率的比值约为2/1.代表公司偿债能力极佳。不用担心因为资金链断裂产生的偿债问题。我们在横向对比其他几家公司。

速动比率较小只有零点几，作为房产公司的偿债能力较差，风险较高，可能出现资金链断裂和偿债能力不足的问题。

（六）现金流量分析

现金流量表 2020-06 2020-03 2019-12 2019-09 2019-06经营活动产生的现金流量销售商品、提供劳务收到的现金 12.34 3.083 45.37 33.14 18.82收到的税费返还 1152 -- -- -- --收到其他与经营活动有关的现金 3.337 2.785 7.276 6757 1.159经营活动现金流入小计 15.79 5.868 52.64 33.82 19.98

购买商品、接受劳务支付的现金 8.796 6.593 28.05 19.06 15.71支付给职工以及为职工支付的现金 3.307 1.702 6.351 2.939 3.100支付的各项税费 19.01 3.095 6.988 5.616 4.693支付其他与经营活动有关的现金 0.9123 0.5709 1.853 0.8604 0.4469经营活动现金流出小计 32.02 11.96 43.25 28.48 23.95经营活动产生的现金流量净额 -16.23 -6.093 9.398 5.343 -3.967

2020年公司经营活动流出了大量现金导致2020年前半年公司负债大幅增加，公司税费高达19亿巨额的税费是导致公司无法支付高额的股息，公司负债率高达70%以至于上半年克扣股息，导致股票大跌，纵使公司盈利率较大也难抵巨额负债。

四、数据分析

（一） K线分析

K线分析对于短期的技术投资有着极大的作用。

截至2020年9月12日深物业A的日k线，总体波动起伏较大，在一路猛长之后终于在8月中旬见顶并一路下跌。纵然深圳物业发展公司运营良好，多方的轰炒也难免有泡沫见顶的存在，曾经高达25的市净率对于房产公司来说是不得不跌的（同期其他房产公司只有区区4左右）。空方杀到15块左右。逐渐见底。

涨跌信号分析：

大浪潮最明显的上涨信号是7月8日的T字上涨信号（如图所示）

(图片来源：平安证券)

T字线的尾部无论阴线或是阳线，都是可靠的上涨型号，意味着多方力量较大，远大于空方力量，随后出现的光头光脚大阳线和阳t线预示着浪潮的来临。紧接着便是两天的涨停。空方尝试着杀跌对于总体的k线没有影响。

（二）波浪理论

这张k线的波动图却十分经典

＊（图片来源：平安证券）

和艾略特的波浪理论十分之相似，135为上升浪24为下降浪调整浪不能过主推浪的起点、浪3不是最短的浪，以及浪4不能过浪1的高点。在五浪中，1、3、5浪为上升浪；2、4浪为下降浪，波浪理论家对现象的看法并不统一。每一个波浪理论家，包括艾略特本人，很多时都会受一个问题的困扰，就是一个浪是否已经完成而开始了另外一个浪呢？有时,甲看是第一浪，乙看是第二浪。差之毫厘，失之千里。看错的后果却可能十分严重。一套不能确定的理论用在风险奇高的股票市场，运作错误足以使人损失惨重。

（三）K线理论的下跌信号

（图片来源平安证券）

再看看下降信号，出现断头铡刀和射击之星，都是可靠的见顶信号，上影线两倍于下影线说明空方力量强大。断头刀后股票开始出现大影线和一系列下跌k线，此时处于高位是十分危险的要尽快撤出所有持仓。果然在8月20日开始出现大幅跳水。于此同时行业并没有出现整体下跌。便是个股自己开始的空方杀跌。出现持续性的大幅下跌并在2020年9月10日出现回升的见底信号，逐渐开始回暖。是购入该股的绝佳时期。

（四）其他指标分析

MACD指标是异同移动平均线，是股票交易中心一种常见的技术分析工具，用于研判股票价格变化的强度、方向、能量以及趋势周期，以便把握股票买进和卖出的时机

（图片来源：平安证券）

八月三日macd指数水下金叉，DIFF 由下向上突破 DEA，为买入信号，次日股票涨停。随后并没有和DEA偏离实际上是见顶信号，股票难以再向上突破，而且预示后面会有大跌，八月十日出现死叉，DIFF 由上向下突破 DEA，为卖出信号，k线虽然无明显变化。却在后面开始大跌。可见macd对于k线的走势有一定的预判作用。如果散户在出现死叉时及时收手止损，便可以避免后面大笔损失，近日股票再度下跌时macd疑似出现金叉预兆，k线的下影线也较长。所以我判断多方力量再回，股票价格再重新上涨。现今是抄底的好时机。

结语：不出所料，2020年9月18日星期五，深物业A一改颓势强势涨停，Kdj macd 指标一度较好，大盘机构资金流入新的一轮大潮再度来临。最后希望深圳物业发展公司越做越好。