试析房产测绘中的房屋面积测算

2020-11-28凌廷幸

建材发展导向 2020年3期

凌廷幸

（凭祥市房地产管理所, 广西崇左 532600）

房产测绘主要由基础测绘和项目测绘两方面组成，房产面积测绘是二者的重要基础。我国房地产行业对经济建设有着重要贡献，由于人们需要准备较高的资金购买住房，十分重视面积测绘，只有保证面积测绘的准确性，才能维护住户的合法权益。

1 房屋面积概述

房屋建筑面积主要指建筑外墙垫脚以上多个位置构成的水平投影面积，主要由阳台、楼梯、走廊和地下室等多个部分构成。建筑结构应具备较强的稳定性，且设置上盖，楼层高度在22m 以上，必须是永久建筑。我国对于建筑最低高度提出了明确的要求，规定建筑的高度在2.05m 以上。在全套房屋面积测算工作中，主要由房屋建筑面积及分摊面积两部分构成建筑房屋的总面积，而建筑房屋的面积主要分为房屋面积、阳台面积和墙体面积。再者，共有房屋面积也是十分重要的概念，也就是说房屋有多个产权人，房屋是多个产权人共同占用的面积，主要由业主通行权和公共设施使用权构成。

2 房产面积测算的积极意义

房屋使用面积和建筑面积测算是房地产开发建设及城镇规划的重要基础，其为产权所属单位及户籍管理提供了可靠的参考资料。房产面积测算的难度较大，对技术的要求较高，在测算中需确保其精度充分满足测算规范的要求。房产测算的准确性与产权人、开发商和建筑单位自身的利益密切相关，所以房产面积测算十分关键。

3 房产面积测算中的问题

面积测算中的面积指的是水平面积，主要由房屋面积和用地面积构成。房屋面积测算中，要完成房屋面积、共有面积、产权面积及使用面积测算。

3.1 层高问题

房屋测量的标准中，明确指出待测的房屋建筑其层高不得小于2.2m，如建筑层高不足2.2m，则无法测算房屋建筑面积。房屋层高主要指房屋上下两层楼面、楼面与地面或楼面与屋顶之间的垂直距离。所以在房屋层高测量中，要以楼面、地面和屋顶面作为参照面，故而2.2m 为楼面层高而非净高。

3.2 斜坡屋面测算

规范中明确规定，斜面结构屋顶高度超过2.2m 的位置以其外围水平投影面积来确定其最终的数值。斜屋面顶的房屋主要指在房屋屋顶或天面上，设置永久性可用于居住或置放物品的斜屋顶，房屋面积测绘中以2.2m 为计算取值。

3.3 关于飘窗问题

有关文件要求，在倾斜弧状等不规则非垂直墙体房屋面积测算中，对于层高超过2.2m 的部分，需计算其面积。而房屋墙体向外倾斜、超出地线外沿的部分则需按照底板投影来确定最终的建筑面积。该规定明确了层高在2.2m 以下的落地飘窗，其面积均可忽略不计，而房屋使用面积有所增大，要将该面积算入房屋产权面积当中。

3.4 跃层户室中的内楼梯测算

如测算过程中不将内楼梯面积归入总面积，则确权过程中房产证上也不会显示该楼梯的面积，这种计算方式缺乏合理性。工作人员需以自然层来计算，确定产权面积。

3.5 阳台面积测算

测量规范中明确要求，完全封闭型的阳台应以其外围水平投影面积来确定阳台的面积，非完全封闭的阳台在计算面积时，要以维护结构外围水平投影面积的1/2 来计算。由于露台并未设置顶盖，故而无需计算露台的面积。投影的面积不得小于维护结构的一半，如小于维护结构的一半，则无需计算其面积。

3.6 实测面积与预测面积房屋的面积测算

房产测绘工作中，需结合建筑实际做好工程竣工前的面积测算与竣工后面积测算工作。

1）房屋面积预测，在商品房销售中，房地产管理部门应严格遵照法律规范和知识的要求，依据建筑房屋实地考察和施工图纸预测房屋建筑面积，并将该数值作为房屋预测面积，该数值是判断开发商销售合法性的主要依据。

2）房屋面积实测，竣工验收环节结束后，主管部门需加强验收审核，审核合格后，委托测绘资质较强的专业房屋测绘企业和机构严格按照法律规范要求测量房屋的实际面积。同时，专业测量人员要结合测量要求完成测算工作。房屋预测数据和房屋图纸是房屋测算的重要参考，其可提高房屋测算的准确性。房屋面积测算中，如实测面积与预测面积存在显著差异，则不利于测量的准确性。

再者，房屋建设中，面积也会发生不同程度的变化，受测量技术先进性，测量规范性和开发商过分追求经济利益的影响，部分开发商随意更改房屋建筑设计，从而产生了较大的误差。另外，在房产测绘中，需要完成多个环节，面积统计和房屋拆迁及交易环节涉及到诸多的计量单位，再加上房屋面积自身的类型相对较多，为有效控制误差，必须结合实际不断优化测绘方法和技术。而房地产测量的应用途径具有多样性，主要涵盖房地产产权、拆迁管理、交易、交易开发户籍管理。为了确保城市规划的有效开展，房屋面积实测也受到了人们的广泛关注。

为了有效解决上述问题，工作人员要做好宣传工作，使百姓在购房的过程中全面了解预测与实测之间的不同，且在合同备注中对其加以详细的阐述和规定。