徐晓丹

烟台市土地储备中心 山东烟台 264003

针对项目融资来说，尤其是一些中长期的项目融资，属于应用较为广泛的一种融资方式，就算在国际上也受到了人们的欢迎。我国自从改革开放后，在一基础设施建设来说比如北上广等城市中建设了铁路、电厂以及公路等项目，这些项目对于相关地区的以对其建设有效促进。但早在上个世纪末，关于土地储备制度的运行来说，其中需要大量资金问题十分严峻。土肥储备中心针对一些集中起来的土地进行统一的土地平整、房屋拆迁以及基础设施胚胎等开发工作。这些过程的实施需要政府投入大量资金。另外展开土地的储备工作时，需要按照土地的出让年底计划在市场中进行投入，一些储备的土地并不能立刻投入到市场中，此时政府需对土地的保有需通过大量资金支持，资金的积压导致资金的流动性降低。

1 项目融资具有的特点

1.1 有限追索权

针对项目融资来说，和一些较为传统的融资方式进行对比，其最为明显的就是有限追索权。在一些传统的融资中，投资者的贷款虽然被应用在项目中，但是其中的投资者一般为债务人，并不是项目个体，其具有的所有资产都可以用在项目的担保方面，这样的情况可以说明债权人针对此债务具有完全追索权，同时此情况让贷款的风险比较小，但是对于相关投资者来说，需要承担的风险很大。展开项目融资工作时，具体是对有效追索权进行实行，还款来源是未来的现金流和项目本身的资产，而贷款银行贷款时只能贷款某个特定范围或某个时间段对投资者实行有限追索，这样和传统的融资进行对比，相关金融机构需要承担的贷款风险会大很多，但是对于收益来说，也要比传统融资大很多[1]。

1.2 融资比例较大

进行融资时，应用项目融资的方式需要考虑很多因素，具体有以下几点：第一，明确融资项目具体的经济强度，了解在未来可以产生多少现金流。第二，针对项目自身的风险进行明确。第三，了解项目需要投入的资金。第四，明确项目的可行性等。针对项目融资来说，对于投资者投入的权益资本金额并不高，通常大于项目资金的30%即可。因为很多资金的筹集都依靠银行实现，所以资金比例一般在融资资金中占70%，甚至有些项目还可以实现100%融资。

1.3 融资风险比较分散

很多项目需要大量的资金，此时应用传统的融资一般比较困难，但此时可以应用项目融资进行实现。针对项目需要的资金来说，通常都通过很多家银行共同提供，对于此情况对于债权人来说，具有很多种风险因素，这些都需要通过书的形式在债务人、债权人和项目开发有直接关系或间接关系的参与者之间进行分担，因为风险分担参与的主体比较多，所以通过多人分担其风险就可以明显降低。

担保结构在项目融资中十分复杂，项目的投资者可以提供这些担保，同时和项目具有直接或间接利益关系的参与者也可以提供，不仅可以是直接的财务保证，同时也可以是成本超支担保，而且还可以是非财务性的担保，比如长期购买产品协议和技术服务协议等，通常会形成结构复杂且严谨的担保体系[2]。

2 在我国城市土地储备中项目融资的应用

对于项目融资来说，属于资金筹措的一种方式，进行具体操作时，因为土地储备中心会在每年的年初将整年的储备计划按照地块、资金和位置结合可能参见项目公司的实力为进行分组，通过这样的方式让各个项目的储备范围和开发计划等得以确定，然后在市场中挂牌招商。另外当地的金融机构可以和土地储备中心进行合作，各个分散的投资者通过银行的信息优势整合起来，将项目公司组建起来。

2.1 建设——移交模式

土地储备项目的土地整理、项目收购以及拆迁等事项在此模式中全部由项目公司进行融资建设，项目的建设完成后，需立刻将其移交到土地储备中心，或等待时间将其投入到市场中。开发商通过土地储备中心获得相关收益凭证。开发商在土地储备中心可以凭借着收益凭证获得稳定的收益，或者在中心进行备案，然后获取收益或流转变现。对于这样的模式来说，一般比较适合那么对土地开发无兴趣但对低风险和稳定的投资感兴趣的投资者[3]。

2.2 产品支付模式

土地储备项目在此模式中，其土地整理、收购以及拆迁等事项全部通过项目公司进行建设，完成项目建设后等待合适的时间投入到市场中，或将其移交到土地储备中心。开发生通过土地储备中心获得相应的土地券，然后通过此券可以在市场中以相同的条件享受优先购买土地的权利。土地的差价和土地券通过多退少补的形式保证土地储备中心以及开发商的利益不会受到任何的损害。对于这样的模式来说，一般比较适用于房地产开发商进行企业的土地储备，同时还可以使其和规划部门以及土地储备中心保持良好的关系。

2.3 远期购买

产品支付促进了远期购买的发展，远期购买进行运作时，债权人为了将债务本息有效收回，可以在此基础上将专设公司组建起来。此公司不但对土地储备项目在未来的远期收入直接后面，同时还可以通过土地卷享受土地的优先购买权，以此应用于借款本息的偿还。此模式结合了产品支付模式以及建设--移交模式的优点，让投资者获得回报的途径有效增多，同时还可以吸引更多的投资者[4]。

2.4 资产——支持——证券模式

此模式是一种使用存量资产转化成货币资金并将其应用在新项目投资的一种融资模式，主要以项目在未来具有的资产预期为基本保证和基础，资金通过在资本市场发行的债券募集的一种证券化融资方式。因此不仅需要根据项目融资的实际情况下境外成立SPV，并通过多种形式发行ABS债券，掌握ABS在我国运用的原理，最大化发挥项目融资在城市土地储备中的应用效果。而且为了能够保障融资工作的顺利进行，还应该根据土地储备中心自身的信用开展担保活动，虽然部分地方政府不允许发行债券，但可以通过多种渠道规避有关法律法规，使得证券发行工作顺利进行。例如，早在上个世纪80年代中期某地区就已经通过基础设施公司对证券发行，各个区域都有城市建设投资企业，而且为了保证这一环节工作顺利进行，则需要提高企业内部管理能力，并需要具有一定发展潜力，通过地方政府的信誉担保，完善各个环节工作，提高项目自身信用等级，使得ABS筹资方式的效果最大化。

3 结语

在社会经济稳定发展的背景下，为了确保土地储备工作顺利进行，则需强化对项目融资的重视程度，全面掌握当前我国土地储备资金的现状，并通过实际情况利用建——移交模式、产品支付模式、远期购买以及资产——支持——证券模式等制定针对性解决方案。