文｜鄂州市城市规划勘测设计研究院 方章杰

0 引言

随着我国城市化进程的不断加速，城市的形态已经发生了巨大改变，也逐步展现出类似与其他发达国家在城市化进程中呈现的“城市离心更新”的局面，而近年来国家所提倡的产业结构优化调整也从侧面对城市更新方向产生了一定的影响，尤其是部分建成于上世纪八九十年代的老城区，如不从城市规划层面介入城市更新策略则不可避免地会在城市出现“平民窟”。通过以往案例进行分析，城市更新的成败不仅在于城市风貌的优化，而且城市产业的调整更直接涉及城市社会经济与民生。本文以鄂州市葛店开发区城市规划为例，探索了城市更新视角下的老城区改造规划。

1 项目概况

葛店开发区地处长江黄金水道南岸，紧邻“九省通衢”的大武汉，是武汉城市圈中最紧密的核心层。与武汉光谷广场的距离仅30 公里，约15 分钟车程，而高新大道和武鄂高速公路的建成更加缩短了其与武汉的时空距离。该开发区与北上广深等特大城市的直线距离均在1000 公里左右，而武汉发达的航空运输产业使得近千公里的距离演变成咫尺天涯。葛店开发区作为湖北省内第一批省级经济技术开发区，其产业开发的历史可以追溯至上世纪九十年代初，经过一段时间的产业发展逐步定性为生物医药产业基地。本世纪初葛店开发区被国家科技部授予了“中国药谷”的荣誉称号，这也标志着葛店开发区正式迈入了以医药技术研发、制造加工为一体的高科技产业园区行列。2012年该产业园区也被国务院授予国家级经济技术开发区。

本次城市更新规划以葛店经济技术开发区管委会为核心，向周边辐射0.5-2km 不等的距离，具体范围为东至光华路，西抵建设大道，南靠武九铁路，北达友谊大道，总规划面积为4.65 平方公里。

2 城市产业更新规划

城市产业作为片区经济发展和社会稳定的重要保障，其不仅为辖区的政府贡献了大量的财政收入，而且在产业经营的过程中也为当地提供了大量的就业岗位。辖区内已经形成了以医药为主的产业集群，但近年来由于产业集群在劳动力成本、产业研发优势等方面均呈现出了疲软的态势，再加之医药产业较为严重的生态环境污染成本，本次更新规划针对经济开发区的产业发展现状，提出了提升存量产业、布局增量产业、引进替代产业的城市产业更新策略。

首先，对现有的存量产业进行分类和甄别，对于部分经济效益低下、资源消耗量大、污染严重的企业进行撤并和清退，从而为区域产业调整赢得宝贵的发展空间，同时其所降低的污染和能耗也能更加有利于居民的生产生活；部分空间还能用于完善区域的居住、商业办公、科教文卫、市政交通、园林绿化等基础配套设施。对于经济效益较好的企业可通过土地置换、税费减免等途径积极鼓励其进行产业结构升级，如剥离生产制造功能的“总部经济”转型，将能耗较大、空间使用率较低的加工车间进行异地安置，原有的园区空间内仅仅保留科技研发机构与总部核心管理机构等，从而保证企业的生产水平与政府的财政税收不下降；积极提升企业自动化水平，以各类机械设备取代劳动力，一举扭转现有医药企业日益高昂的劳动力成本，通过以“机器替代人工”的改革亦可降低医药企业在员工生产防护方面的开销，部分高毒、高污染的加工车间在机械设备的介入下大大减少了因人员出入而造成的有毒有害物质泄漏量。通过清退各类落后产能，开发区共计整合园区土地空间约191.77 公顷，有力地支持了园区的产业调整。

其次，随着开发区内部分医药企业的清退，产业园区的格局发生了较大的改变，居住社区和商业办公区的引入使得在园区中生活和居住的居民数量大幅攀升，因此在更新规划中所布局的增量产业以生产型服务产业和生活型服务产业为主。生产型服务产业主要作为开发区的主导产业提供配套服务，如产业上下游研发、仓储物流、货币金融、节能环保、会展销售、人力资源管理等；而生活服务型产业则根据开发区就业和居住人口的数量、年龄层次等因素布局以餐饮零售、休闲娱乐、家政清洁、教育培训等服务性产业。无论何种形式的增量产业都必须和其所对应的服务对象的布局进行对应，如仓储物流应与服务企业保持较近的距离亦或是两者之间的交通十分便捷，以便于商品和货物能够迅速地进行交互；餐饮零售产业则应当接近开发区内的集中居住区，从而保证足够的客流量来维持产业可持续发展，而人们也能够就近享受到便利的生活服务。

最后，引进替代产业的目的在于弥补部分高污染、高能耗的医药企业被清退后所留下的产业空洞，但在引进替代产业的过程中必须对引进目标进行慎重的甄别，如产业是否在未来五到十年内具备领先优势；产业能否与开发区内现有产业进行有效衔接、产业能否为现有产业贡献新的增长点等。鉴于开发区在医药产业上已经浸润了近三十年，区域内企业对于医药行业的掌握和了解十分透彻，尤其是在长期的生产实践中积累了丰富的医药制造机械维修管理经验。为此，本次更新规划在引进替代产业中首推医药机械的加工制造产业，该产业集精密制造、自动化控制、医药卫生等多行业为一体，具备了产业跨度大、复合程度高、投资见效快等优势。同时，以“武汉· 中国光谷”为依托，发展与光谷配套的相关产业，合力共建“湖北（葛店）信息产业园”，先期规划3 平方公里，目前已有激光设备制造、软件开发、信息技术应用的部分企业入园。为适应产业园区的产业调整规划，园区充分发挥地理优势，将信息化物流仓储产业作为园区未来产业发展另一主要方向进行谋划，使其不仅能够提升现有产业的物流仓储能力，而且将其作为湖北乃至我国中部地区物流仓储集散中心进行产业架构。物流仓储产业主要涵盖了各类电商平台的区域基地型仓储中心、配送转运节点站等设施，目前国内多家电商平台如唯品会、苏宁易购等已落户园区。

3 城市品质更新规划

产业的更新必须建立在开发区自身品质的更新基础上，市政配套、科教文卫、居住条件等营商环境都可能对产业更新产生影响，而城市的品质更新规划也应当服务于产业更新，从而实现开发区的“产城共荣”。

图1 产业更新示意图

图2 道路改造示意图

其一，旧村改造。对开发区现有的旧村落进行统一规划、统一安置，彻底扭转开发区内村落的“脏、乱、差”面貌。目前，开发区内已完成拆迁8 处村落，在扣除安置村民所需的建设用地后，共计清理平整建设用地近60 公顷，进一步盘活了宝贵的园区空间，而在旧村整治的过程中原村民的居住环境也有了极大的改善，可谓是一举两得。

其二，交通设施更新。交通设施作为开发区物流运输的血脉，本更新规划中采取了“一拓、二改、三疏、四导”等策略改善区域交通条件。“一拓”便是积极拓宽开发区与武汉之间以及园区内部主干道路，从而进一步缩短了开发区与武汉之间的交通时间；“二改”是利用旧村拆迁、企业清退等整治行动，对现有路网布局进行改造，截弯取直、打通“断头路”，并适当增加次干道路的路面宽度；“三疏”是对开发区内的交通拥堵点进行疏通，如设置交通信号灯、优化交叉口道路渠化线型；“四导”则是指在部分交通流量较大的道路实施单向行驶，避免双向交通流彼此之间产生干扰。同时，利用企业和旧村搬离、拆迁后腾留的土地，建设公共停车场4 处，增加公交线路、自行车道和步行道，鼓励多种慢行系统模式，如“公交+步行”模式、“公交+自行车”模式、“公交+步行+自行车”模式。

其三，市政设施更新。虽然开发区经历数十年发展，但在这个过程中依旧存在边规划、边建设、边开发的局面，而原本开发区中的旧村落未得以及时地清退，多方面原因造成区域内市政基础设施覆盖率较低，例如区域污水回收处理率仅为30%、大量通信与电力管线随意架设等。因此，在本次更新规划中将结合交通路网建设重新布局各类市政设施，并根据区域未来产业更新需求进行了局部优化，其中包含了如下几项具体措施：所有市政配套管线结合道路等级进行划分，主干路网下方敷设市政主干管、次干路与支路下方敷设支管，而在部分已做清退处理的场地附近预留各类市政管线接口。为解决开发区污水收集处理率较低的问题，在本次规划中特设置了一处占地面积3.6 公顷的集中式污水处理厂，规划处理能力为10 万吨/日，而区域内还布局了数处雨水泵站、自来水加压站、污水泵站等配套设施，进一步提高了市政配套设施的完善程度。

其四，区域景观更新。充分利用新建和改建道路的附属绿带，将原本分散于开发区各处的绿地进行串联，同时在园区中部对旧村改造和企业清退过程中所赢得的建设用地共同营造出“一核、一带、双廊、多点”园区景观格局。“一核”便是围绕原来的药谷广场，结合周边的空间环境，形成一处园区景观核心；“一带”是指将武九铁路沿线的防护带打造成一条景观带，在满足绿带防护需求的前提下提升其景观功能；“多点”则是利用现有绿地资源打造多处景观节点。同时，针对区域内市容市貌情况较差的困局，下步还将根据区域内不同产业集群的特征进行专项整治，如“三改一拆”、沿街商铺的店招整治、老旧社区的立面整治等。

其五，科教文卫设施更新。随着开发区落后产能的清退，区域内常住人口将呈现出不断增加的趋势，而各类高科技人才的引进也对科教文卫设施的完善度和质量提出了更高的要求。本区域内将以社区综合服务中心的形式为居民提供基础医疗、便民服务、体育休闲、社区养老、图书阅览等功能。这种布局模式，居住有明确的边界和社区中心，而每个社区服务中心有明确的服务半径，体现社会的公平性和中心感。同时，针对开发区现有义务教育阶段办学条件和教学力量的不足，本规划中共设计新建、改建各类中小学占地面积共计13.46 公顷，而在教学模式上积极探索集团化办学模式，通过引进武汉地区知名中小学教育团队，促进各校师资力量的提升。

图3 停车及慢行交通更新示意图

图4 绿化广场更新示意图

4 城市文化更新规划

城市文化作为区域产业精神的结晶，葛店老城区作为开发区的第一批产业园区，经过三十年的发展，区域内现存有大量建设于上世纪90年代的工业建筑，针对区内具有保留价值的工业建筑及构筑物分别进行分类统计整理，结合改造再利用方式的分析，让工业文化成为片区具有地域特色的文化符号。例如，对部分还具备一定生产功能的建筑采取整体保留，并将其改建成医药文化展览馆，向民众展示开发区三十年的医药产业发展之路，展览馆更可以现有的制药设备向民众科普医药健康知识。对于部分保存较好工业建筑则采用类似于工业遗址公园的改建策略，仅仅保留部分可利用为公园管理用房的建筑物，其他区块则全部改建为公园绿地。

社区文化作为城市文化的重要组成部分，本规划中则提倡结合“垃圾分类”等全民活动为抓手，以康养健身为纽带，逐步营造出和谐的社区文化。

5 结语

鄂州市葛店开发区作为我国老城区改造的典型案例，其在改造过程中不但涉及了城市面貌的更新，而且对于城市产业的优化调整方面、亦对园区产业的可持续发展起到了积极的作用，部分规划策略颇具借鉴之处。