刘 欢

（西安石油大学 经济管理学院，西安710065）

0 引言

市场经济条件下，企业之间竞争激烈，收入作为衡量企业经营状况的重要指标和考核企业市场竞争力的有效依据，对企业的经营管理有重要影响。收入确认新准则最早由国际会计准则理事会与美国财务会计准则委员会联合发布，为保持中国企业会计准则与国际财务报告准则的持续趋同等效，2017年我国财政部发布了《企业会计准则第14号——收入（2017）》，不仅会对房地产企业收入确认时点和收入计量产生重要影响，更会影响房地产企业的投资安排、收入筹划等各方面。面对新收入准则发布后企业收入确认前后出现的差异，房地产企业应当仔细识别，掌握新收入准则下房地产企业收入确认的具体条件，帮助房地产企业顺利实现转变，在新收入准则下更好地完成收入确认。

1 新收入准则核心原则及其内容

1.1 新收入准则

新收入准则是在我国原有准则基础上进行的重要改革，企业应当在履行合同中的履约义务后确认收入，与旧收入准则在“主要风险报酬转移时确认收入”不同，新收入准则强调在相关控制权转移时确认收入，这就改变了对于时点的判定标准。新收入准则的核心原则是在客户取得相关商品或服务控制权时确认收入，收入确认的金额是企业因向客户转让商品而与其有权收取的对价金融，新收入准则由识别合同、识别履约义务、确定交易价格、分摊交易价格和确认收入五个部分构成。对于房地产企业来说，行业的特殊性使其具有项目开发周期长与开发成本计量滞后等特点，造成了房产销售收入确认的难题，原有收入确认准则下会计信息对房地产企业决策形成限制，新收入准则必定会对其收入确认和计量造成极大影响。在新的会计准则下，房地产收入的确认与义务的履行是相匹配的，即分阶段确认，新收入准则实施后，房地产企业的预收款项将更快结转为公司收入，成为房地产企业收入与利润增长的有利因素，缓解房地产企业对于债台高筑的焦虑。

1.2 新收入准则的主要内容

第一，新收入准则对其适用范围记进行界定，一般的收入确认模型适用于单个合同，在满足一定条件后将两份或多份合同并为一份处理。新收入准则根据变更内容是否增加可明确区分的商品及合同价款，以及新增价款是否反映新增商品单独售价等条件区分三种不同情形，并根据不同情形针对性处理。第二，是对履行义务的识别，合同中企业向客户转让可确认区分商品的承诺即为履行义务，在履行义务时确认收入时新收入准则的核心原则，因此，在合同中更需要识别其中包含的各单项义务并确定时点。第三，是对交易价格的确认，即企业因客户和转让商品而预期有权收取的对价金额，新收入准则对估计方法、估计金额的限制以及重新估计要求等都做出规定，对于非现金对价，新收入准则更明确应以公允价值进行计量，在确认交易价格时多加考虑。第四，是对交易价格的分摊，合同中包含两项或多项履行义务时，企业应在合同开始日按照各单项履约义务所承诺商品的单独售价的相对比例进行分摊，在此原则上，新收入准则还对单独售价的确定方法和可变对价及其后续变动的情况如何分摊做出规定。最后，是对收入的确认，对履约进度的确认需要企业考虑商品的性质，采用产出法或投入法，企业应在客户取得相关商品控制权时点时确认收入，对于这一点，新收入准则也提供了判断控制权转移时应考虑的迹象。在新的收入准则下，房地产企业的预售制将更有利于其发展。

2 新收入准则对房地产企业收入确认的影响

2.1 收入确认时点的变化

原收入准则中，房地产行业对收入的确认需要同时满足风险报酬转移、不再继续享有控制权和管理权、收入和成本能可靠计量等条件时才能确认收入，而按照现行收入准则，合同涉及的销售商品和提供劳务部分能够分开单独计量，对于房地产行业的收入确认来说，新收入准则下对时点的判断遵循“非此即彼”的原则，只要满足客户在企业履约的同时取得并消耗企业履约所带来的经济利益，或客户能够控制企业履约过程中在建的商品两者之一，都属于在某一时段内履行义务，不满足的属于时点履约，仍按照旧收入准则确认时间系销售。房地产销售一般分为期房预售和现房销售两种销售模式，对于现房销售，控制权分为以上时点转移和时段转移两种；对于期房预售，按照以上标准，收入确认时点将会相对提前，收入确认提前，对相应财务报表也会产生影响，将有效解决房产企业财务信息失真的问题，保障房地产企业财务信息的及时性，促进我国会计准则与国际收入准则接轨。

2.2 收入计量的变化

新收入准则下收入确认的主观性将会增强，识别履约义务和将对价分摊到各项履约义务中均需涉及更多的管理层判断，在以交易价格为基础的计量模式下，确定交易价格时需要考虑可变对价、合同中存在的重大融资成分和非现金对价等因素。如对可变对价的考虑，需要结合房地产企业与客户订立的合同，在计量收入时还需按照期望值或最可能发生金额确定可变对价的最佳估数等，并以调整后的可变对价作为确认收入的交易价格就完成计量。而对于合同中的融资成分，根据新收入准则相关规定，以客户应付的金额确定交易价格，交易价格与合同价格间的差额边视为融资费用，采用实际利率法进行摊销，房地产企业为客户提供不同的付款方案完成计量确认时更需要考虑其中搞得重大融资成分。债务风险同样会影响控制权的转移，房地产销售合同不仅包涵简单的商品房，还包括邻近配套设施和停车位等内容，房地产企业收入计量的内容扩大，新收入准则实施后还需要对企业不同履约义务进一步区分，对房地产企业的收入核算和收入确认提出了新要求，这意味着营收占销售合同金额比例低的、全款或首付款占比高的房地产公司，将成为真正的受益者。

3 新收入准则下房地产企业的应对策略

3.1 遵守新收入准则实施相关要求

对于新准收入准则的颁布，需要房地产企业对往年相关信息数据收集并深入分析，更应加快调整，及时将新收入准则视为企业正常经营管理的重要参考因素，房地产企业可在内部设立专门部门负责新收入准则的调整工作，安排各方面人才提高房地企业工作效率，按照新收入准则实施相关要求加快推进各项工作。根据财政部要求，房地产企业应加快掌握并执行新收入准则相关要求，一部分收入可提前分期确认，房地产企业更应充分准备并全面梳理收入准则给房地产企业造成的影响，并依据自身实际情况制定应对策略和改进方案。

3.2 完善房地产企业自身财务系统

面对新收入准则带来的变化，除了要了解市场情况之外，房地产企业首先要对自身盈利模式有足够了解，对自身商业模式准确定位，对企业准确地确认计量和财务信息的可靠性都有利。其次，随着现代社会网络化和信息化水平的提高，财务系统在房地产企业内部发挥的作用越来越大，新收入准则促使收入确认的金额、时点和计量都发生了变化，一定程度上，财务报表的披露信息也将发生变化，原有的财务系统更加难以满足新时期房地产企业的会计工作需要，在此基础上，房地产企业必须加强对财务人员的培训力度，进一步更新财务系统，加强企业内部部门协作，建立并完善信息系统，实现信息共享。房地产行业部门构成和销售流程复杂，要顺利完成收入确认和计量，更应加强企业内部的资源共享，更新升级财务系统，在精准识别合同的基础上合理确认交易价格，用系统升级适应新收入准则的实施，完成新旧收入准则之间的顺利过渡。

3.3 加强监督管理与财务人员培训

新收入准则推行后，房地产企业必须掌握往年财务数据，加强对各部门的监管，提高自身财务管理水平和业务管理水平，完善监管制度并强化执行，做到赏罚分明，提高计量数据分析的科学性和准确性，加强思想培训，提高责任意识。而财务人员是其核心，新收入准则实施后，房地产企业在收入确认上出现很大变化，财务管理人员原有的知识体系和技能经验将不再适应新的制度，对此情况，房地产企业应加强对内部财务管理人员的培训，不仅学习新收入准则相关规定和新的财务技术方法，更要加强对他们职业道德的培养，让他们熟悉财务管理信息系统的操作知识和在新会计准则下的运行方式。

4 结语

新收入准则实施后，有助于加强房地产合同管理、规范经营行为，提升收入信息质量、透明度和可比性，要熟悉并适应颁布实施的新收入准则造成的变化，房地产企业不仅要了解市场环境，及时更新自身财务管理理念和方式。同时，房地产企业要进一步加强对自身财务管理系统的完善与更新，加强对监督管理和对财务人员的培训，帮助我国房地产企业快速适应国际会计准则，减少企业收入确认时间，推动我国房地产企业持续健康发展。