蒲朝晖

摘 要：近些年，我国房地产业作为一项国计民生的基础行业发展迅猛，成为我国社会经济发展的主力。该行业的健康发展联系着我们每一个人，国家出台了许多的政策对房地产业进行宏观调控，但由于该行业中商品房买卖不同于一般商品买卖，它所涉及的主体、内容和法律法规多且复杂导致在实际交易中存在许多就纠纷和漏洞。为此，本文从商品房买卖的概说入手，着重讨论商品房预售与商品房现售的利弊。

关键词：商品房买卖;法律制度;预售;现售

一、商品房买卖概说

商品房作为我国计划经济时代步入市场经济时代被保留下来的特有概念，它区别于计划经济体制下福利分房制度，而是由具有经营资格的房地产开发公司根据国家法律规定在取得土地使用权后所开发的房屋按市场价进行租售。商品房买卖兴起于我国80年代，是指商品房开发商向商品房买受人转让房屋所有权的行为，这一买卖制度又可再细分为商品房预售和商品房现售两种制度。商品房买卖一般经过以下流程：选定房屋、签署买卖合同、签署抵押或按揭贷款合同，交付房屋，办理登记。

对于商品房的定义，从广义上来讲应该囊括了一切可以上市交易的房屋，而狭义的商品房则是指房地产企业所开发的住宅和商品房，并没有将允许上市交易的二手包括在内。因此，对于二手房是否属于商品房这一个问题上，作者认为二手房在一定程度上可以作为商品房进行买卖，这取决于它本身的属性，能够上市交易的，那就是商品房。但并不是所有的二手房都具备这一属性，必须经过一次交易之后才可以归类为商品房的范畴，比如首次取得的经济适用房，征地拆迁中的安置房以及已购公房等。

在买卖商品房这一过程中由于我国相关法律起步较晚，仍存在一部分的缺陷，可能会造成房地产市场管理存在部分混乱的情形。以下我们从商品房预售与现售两个角度来对这一问题进行分析与探讨。

二、商品房预售制度

（一）商品房预售的利与弊

从历史的角度来讲，商品房预售制度首先是1953年香港所提出，之后我国内地在很大程度上借鉴了香港房地产市场的相关经验并在20世纪90年代我国多部法律文件中予以明确。近年来，我国也发布了诸多文件和许可制度来对其监督，具有很强的国家干预性，商品房预售是我国根据市场发展进程所诞生的产物，它在加快建设、增加住房供应、提高资金周转等方面具有积极的影响。但是由于我国在该领域的法律制定起步较晚，因为这一制度将房屋的所有权转移到了未来的状态，存在着许多的不确定性，在没有严格的法律审查程序下在市场上还存在较大的风险。

從实务中来讲，现如今这一制度也逐渐成为了开发商企业的主要融资手段，一旦融资失败，资金断链，那么这将使得商品房买受人与开发商一起承担着融资的风险，无法有效的保障买受人的合法权益，从而造成实务中出现许多“烂尾楼”的现象;并且我国行政部门对于商品房预售登记备案仅做形式上的审查， 这样一种审查形式会使得买受人的合法权益不能得到有效保障，买受人在买房过程中，因不能看到实际商品房的内部结构，仅能从开发商宣传和广告中得知具体情况，这会使得买受人无法对该商品房实际情况进行有效的辨别从而导致拿到的商品房与理想的不同，侵害买受人权利;最后，作者认为我国对于开发商违反商品房相关的管理规定的处罚力度太小。根据相关的法律规定，对于违反规定的开发商，行政部门有权要求进行整改并且罚款一万到三万不等。这一罚款金额对于我国绝大部分房地产开发企业来讲都不会对其企业运作产生实际的影响，达不到对企业的一个惩罚作用，违法的成本也相对较低，对买受人的保护力度还不够。

（二）商品房预售制度取消的可行性：

从一方面来讲，商品房预售制度取消更能保障购房人的合法权益，减轻了他们的购房风险。对于整个市场而言有助于其健康发展，推动房地产业竞争力，提升商品房质量，并且对近年来“炒房”现象得到有效的治理;但另一方面，商品房预售制度的取消对一、二线城市所带来的影响主要在于房源紧张，房地产企业面临的资金压力较大和短时间打乱市场平衡这三个方面。而对于其他城市来讲，也会对地方财政造成一定的影响，比如一些严重依赖土地财政的城市取消商品房预售制度将会减少许多中小型房地产企业，降低土地市场的竞争压力，这样会直接影响土地转让和融资所带来的经济价值，重创了当地的财政收入。

当然商品房预售制度的取消，作者认为这并不意味着期房预售这一交易方式就完全退出市场，而是减少了这一交易现象。房地产交易市场是自由的，虽然商品房买卖与一般商品的买卖不太相同，但也应当遵守市场交易一般原则。因此，期房预售这一交易方式在取消商品房制度到鼓励商品房现售制度这一过渡过程中起到很好的缓冲作用，增加了商品房预售制度取消的可行性。

商品房预售到目前仍有很大的争议，中国还尚未对商品房现售制度形成一个统一的管理体系，更多的是以地方政府和金融机构监管为主，因此在未来完善这一制度是非常关键的。而相较于商品房现售，我认为，商品房现售将会在未来市场更占主导地位。

三、商品房现售制度

（一）商品房现售制度的利与弊

自2018年以来，全国多地就已经在开始推广商品房现售这一制度，并有诸多地方有现售政策的出台。现售制度的推广大大降低了对商品房买受人的风险，并且还可以增加房地产企业之间的竞争力，促进我国房屋质量的提升，减少了开发商与买受人之间的纠纷。但由于现房地产市场八成以上均是通过商品房预售，若现售制度的大面积推广，房地产企业的资金成本要求则会比原先大的多，大面积减少了预售所获得的资金，降低了房企资金周转能力。加之我国目前仅有银行贷款这一种可供选择的融资方式，这样可能会导致许多中小型房企因资金断链而倒闭，而所留下的资金缺口会刺激外资加速进入市场，不能有效的保护我国房地产企业，从而影响市场的稳定和平衡发展，加重了社会负担，甚至可能新的市场和金融风险。

另一方面，大面积实施商品房现售制度还会导致短时间内社会上可供应的商品房急剧减少，增加对房企开发资金要求，使住房的建设成本大大增加，加长了项目建设的周期。若是行政部门不能有效的进行管理与监督的话可能会导致房价上涨，不利于房地产市场的稳定，增加购房者的购房难度。

（二）对商品房现售制度的建议

作者认为在推广商品房现售这一制度的同时还必须先行做好试点工作，而不是对于整个房地产市场进行“一刀切”式管理，必须在商品房预售与现售之间做好平衡作用，使我国房地产市场能一直保持稳定发展的趋势。

四、结语

虽然我国有关商品房买卖的法律制度在几十年的发展当中还存在着许多的漏洞和不足，但是不可否认这一制度对我国市场经济的飞速发展做出了巨大的贡献，同时也对我国房地产业的兴起起到了促进的作用。相信国家在社会主义市场经济的供需和政府宏观调控的有机结合下使得这一法律制度更加完善，更能保障商品房交易双方当事人的合法权益。