林楠

突如其来的新冠肺炎疫情，使得武汉商业遭受重创。

和其他行业一样，复苏是今年二季度以来武汉商业的关键词。商业巨头在武汉复苏情况怎么样？如何看待武汉商业的发展？未来在武汉是否会加大投资？

用全球知名商业企业的眼光看武汉，是个有意思的观察角度。支点财经选取的这家外企，是1994年进入武汉市场的凯德集团。

凯德集团是亚洲知名大型多元化房地产集团，总部在新加坡，且已在当地上市，相关投资组合横跨多元房地产类别，包括购物中心、商业综合体、服务公寓、酒店、住宅、写字楼、产业园区、工业及物流地產等，在上海、北京、广州、重庆、武汉等中国44个城市拥有及管理200多个项目。

截至目前，凯德集团在中国管理的总资产超过2800亿元，其中，在武汉的资产超过100亿元。该集团在汉拥有凯德·1818、凯德新民众乐园两个购物中心，凯德广场·武胜、凯德·西城两个商业综合体，以及住宅和酒店公寓等业态。

近日，支点财经对话凯德集团（中国）华中区区域总经理成元，解读他眼中的武汉及武汉的商业市场。

消费越低迷，越要营造商业氛围

支点财经：复工以来，公司在武汉市场的复苏情况如何？

成元：4月2日，我们正式复工，旗下商场开始恢复营业。最初商场客流情况并不理想，疫情最恐慌的阶段刚刚过去，很多民众还不敢出门，线下消费也就受到了影响。

为了推进武汉复商复市，提振消费信心，武汉市商务局推出了消费券，有力拉动了消费。我们也顺势而为，叠加推出了自己商场的百万消费券。

同时，政府倡导发展地摊经济和夜经济，我们也在几个商场相继推出了夜市。除了引导商场自有商户出摊外，还引进了一些IP等外部资源，以丰富夜市生态。譬如，引进了“同道大叔&泰迪熊星座奇趣展”，举办以啤酒、龙虾、音乐为主题的美好生活节等。

这些举措对商场复苏起到了较大带动作用，因为消费越低迷，越要营造商业氛围。只要有人开始出来消费，就会有更多的人被带动起来，并且效应会越来越强。当然，消费还没有完全复苏，还需要时间。

截至目前，根据对客流和商户销售情况的初步统计，我们在武汉的商场整体情况已恢复到2019年同期的七成左右。我们预计，今年底能够恢复到九成以上，2021年恢复到2019年的水平。

支点财经：疫情对线下消费影响很大，但同时也促进了线上消费加快发展，公司是否也同步加强了对线上业务的拓展？

成元：疫情期间，大家对线上消费确实很有热情，我们也注意到了这种现象，也在思考如何让线上线下更好地融合发展。

事实上，早在几年前我们对线上业务就有所布局。2015年我们开始推进数字化战略，上线了数字化平台凯德星，主要围绕旗下核心业务场景，提供智能解决方案。应该说，疫情加速了线上线下融合的步伐。一方面，我们希望把线下优势带到线上，做大线上业务；另一方面，也希望通过提供线上服务，进而带动线下发展。

譬如，目前凯德星会员超过1100万，其中武汉会员超百万。我们对会员消费习惯进行分析发现，60%-70%的会员都是常客，说明他们的忠诚度很高。同时，他们也会在其他电商平台上消费，那么，这种消费能不能转到我们的平台上？

经过5年的探索和积累，特别是今年在疫情催化下，我们的数字化转型成效凸显。比如，我们帮助租户在线上开店，还上线了星直播功能，帮助他们拓展线上销售渠道等。同时，通过构建一体化凯德星生活圈，推动了线上线下融合发展。

目前来看，成效还不错。截至今年8月底，全国线上销售额超过1亿元。其中，包括武汉在内的华中市场，线上销售额超过1300万元。

开业只是开始，持续专业运营更重要

支点财经：数据显示，武汉的大型商场已超过50家，今年下半年以及明后两年还将有武汉恒隆广场、华润万象城、武商梦时代广场等多个购物中心或商业综合体开业，如何看待这种现象？

成元：我们进入武汉市场已有26年，凯德新民众乐园的开发可以追溯到1994年，凯德广场·武胜于2012年开业，凯德·1818于2015年开业，凯德·西城于2017年开业，可以说我们见证了新世纪武汉商业的发展。

我们刚进入武汉市场时，武汉的商场屈指可数。当然，这与当时的消费力有关。现在，武汉的商场越来越多，这是个很好的信号。特别是在疫情对武汉商业带来如此大的冲击下，仍然有这么多商业项目要进入武汉，说明大家对武汉商业市场非常看好，我们也是如此。

武汉商业韧性较强，眼前的困难只是暂时的。我们认为，武汉的商业还有很大发展空间，相信未来一段时间内还会不断有新商业项目出现。我们愿意与大家一起，将武汉的商业发展得越来越好。

支点财经：这么多商业项目要进入武汉，竞争压力也会更大。有数据显示，今年上半年武汉优质零售物业空置率为13%。

成元：总体而言，武汉商业市场容量非常大。2019年，武汉GDP超过1.6万亿元，从全球经验来看，一座城市的GDP达到这个体量意味着拥有较强的消费能力。而且，一个健康发展的市场其实也需要良性竞争，这样才能给消费者提供更好的购物体验。每个成熟商圈，也都是大家一起建立并相互促进发展而来的，比如，凯德·1818所在的中北路商圈还有楚河汉街、万达广场等。

但是，在一些商圈里，确实也不是所有的商场都运营得比较好，这考验的是商场的持续经营能力。从长期经营的角度来看，关键是怎样把商场运营好，即便不断有新进入者，也不用担心会被替代。

支点财经：那么，怎样才能把商场运营好？持续经营的关键点是什么？

成元：我们认为，每个商场首先要找准适合自己的定位，这是持续经营的基础。也就是说，在开业之前要对周边的客群、消费力进行调查，引进与之匹配的业态和品牌。

拿我们来说，凯德广场·武胜因为周边年轻人较多，以潮流品牌为主；凯德·1818因为地段好，周边又有很多白领，更适合精致、高端品牌；凯德·西城因为周边有很多住户，主要围绕家庭一站式购物引进相关品牌；凯德新民众乐园周边环境正在改造，所以定位还在探索之中。

在各自定位下，可积极引进相关品类的首店品牌。比如凯德广场·武胜引进了武汉首家海底捞，凯德·西城引进了武汉首家骑典国际少儿马术俱乐部等。一般而言，首店对客流吸引力较大，坪效往往是其他实体店的两倍。

不过，需要强调的是，开业只是开始，持续专业的运营更重要。也就是说，要有敏感的市场判断力，并保持持续创新的经营能力。这是因为，一方面，消费者对购物的品类、环境、体验等需求在不断变化，且要求越来越高；另一方面，商场有业绩驱动压力，如果保持原有状态，业绩很可能会遇到瓶颈，持续创新才有可能获得增量。

比如，凯德·西城刚开业时只有几家教育培训机构，我们发现附近居民喜欢就近带孩子来这里培训后，就引进了更多的教育培训机构。如今，凯德·西城是硚口区集聚最多培训机构的地方，生意都还不错。

又如，经历疫情后，消费者呈现出更加注重健康、注重生活质量的消费趋势，凯德·西城根据这些新特性着力引进了相关项目。

总结来说，我们每年都会拿出一定比例的收入，对商场进行空间改造和业态调整，租户的调整率约为10%-15%，这也是我们的资产能够始终保持竞争力并且实现增值的重要原因。截至目前，凯德集团在中国管理的总资产超过2800亿元。其中，在武汉的资产超过100亿元。

支点财经：相比其他竞争者，公司有哪些独特竞争优势？

成元：用资管的逻辑运营商业项目，是我们的竞争优势之一。我们拥有诸多聚焦中国业务的房地产金融产品，包括一只房地产投资信托——凯德商用中国信托（CRCT），以及13只私募基金。

通过把购物中心、商业综合体等成熟优质资产注入基金和信托，能为各类商业项目提供强大的资金后盾。特别是商业综合体，由于体量大、建设周期长，对资金的要求非常高。我们的房地产金融产品，可以让商业项目迅速落地，并不断创新生长。武汉的部分商业项目，也是通过CRCT在运营。

在没有资金后顾之忧的背景下，我们能更加专注，并持续创新运营能力，让相关资产不断增值。未来，我们将大力拓展中国资本市场，联合更多優质伙伴扩充相关金融工具，并由此进一步加码在中国的投资。

融合发展，资产运营效益会更高

支点财经：近年来，公司在资产运作上做过减法，卖掉了佛山、宜宾、潍坊等地的购物中心，对武汉资产是否也会做减法？

成元：我们在中国很多城市都有投资，在当地的发展也还不错。但是，从提高资产运营效率的角度来看，需要把相关资源进行聚焦。我们的相关资源，在一线和新一线城市更能发挥优势和价值。

我们始终奉行积极的资产管理策略，并持续优化资产组合，即出售成熟资产和收购成长性资产并举。这一策略有利于优化公司资产配置和集中资源，并通过释放成熟资产价值，将所获资金用于在中国继续投资优质物业，强化公司在中国五大核心城市群的业务布局和规模优势。

在中国，我们依托五大核心城市群展开布局，即北京-天津、上海-杭州-苏州-宁波、广州-深圳、成都-重庆-西安、武汉及周边城市。因此，武汉市场对我们的重要性不言而喻。

支点财经：这是否意味着，未来公司在武汉会加大投资力度？

成元：武汉是新一线城市里较有代表性的城市，我们对以武汉为中心的华中市场非常有兴趣。

我们选定在某一个城市进行投资，主要看其经济实力和基本人口情况。武汉的经济实力在全国排名靠前，今年虽然因为疫情在短期内受到一些影响，但从长期来看，武汉的发展会越来越好。同时，商场需要有人来消费，也需要人才来运营，武汉常住人口过千万，还有大量高校人才资源，所以，武汉一直是我们重点发展的城市。

为此，我们中国区总部还把企业共享服务中心、财务共享中心以及华中区域总部设在了武汉。目前武汉有近800名员工，我们会与武汉共同发展。

在华中市场，我们在长沙还有两个购物中心，目前也在郑州寻找投资机会。总之，我们在华中地区会以武汉为中心，继续加强业务布局，并形成规模和影响力。

支点财经：后期还会在武汉落地商场项目吗？

成元：我们一直在武汉寻找合适的投资机会，加强对武汉的投资布局。在具体项目上，会优先考虑商业综合体和产城融合项目。我们也希望能将旗下综合体旗舰品牌——融合商场、写字楼、酒店、服务公寓等多种业态，定位“乐享其城”的来福士引入武汉。武汉市场这么大，相信一定有机会。

目前，我们在全球共有10座来福士。其中，9座位于中国，分别在上海（3座）、北京、深圳、杭州、宁波、成都和重庆。

支点财经：除商业综合体外，公司在中国的投资组合还涉及住宅、产业园区、工业及物流地产等，这些板块在武汉是否也有落地可能？

成元：我们此前已有一些探索，比如2012年在武汉蔡甸开发了凯德·悦湖住宅项目。同时，我们在武汉还有3座服务公寓。未来我们希望在商业综合体和产城融合方面，能有更多探索和融合。从项目运营角度来看，这也是有益的。因为各个业态之间可以相互协作、促进发展，并形成稳定的商、办、住生态圈。

此外，现在拿地成本越来越高，在某些地方，如果我们单纯做商场，有可能出现租金涨幅跟不上地价涨幅的情况，从资产运营角度来看这是不划算的。如果能够融合发展，资产运营效益会得到提升，也有利于发挥公司在房地产全产业链上的运营管理优势，这也是未来发展的趋势之一。