摘 要 建筑物区分所有权除了包括专有权和共有权，还有成员权。随着经济增长，车辆数量激增与小区内停车位稀缺的矛盾日益突出，增加我国建筑物区分所有权中的共有权问题研究，通过建议修改相关法律法规，借鉴引入法定停车位、自行增设停车位和奖励停车位等方法以期解决现实矛盾。

关键词 建筑物区分所有权 共有权 共有人

作者简介：张聪，哈尔滨商业大学，研究生，主要从事民商法研究。

中图分类号：D923.2 文献标识码：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2020.11.105

一、建筑物区分所有权概述

（一）概念

建筑物区分所有权包括三项内容，即建筑物区分所有权人的专有权、共有权和成员权。区别于传统民法理论中的不动产所有权，建筑物区分所有权是建筑物在归于多人所有时，各个所有人对其能够单独享有的专有部分所有权，对非单独享有而是共同使用的部分享有共有所有权，和对于共同管理建筑物、共同负有相应义务的成员权的集合，是一种特殊的不动产所有权。

（二）学说分析

关于建筑物区分所有权的概念，理论上有三种观点：

1.一元论说

一元论说认为建筑物区分所有权仅仅包括建筑物专有部分所有权，共有部分所有权不在建筑物区分所有权范围内，法国学者最先提出此学说。“专有所有权”也可以称之为“特别所有权”，这部分权利排除了非所有权人对专有部分的所有权，赋予所有权人专有权利。对专有所有权的客体进行划分和确认以确定专有部分的范围。理论界对于专有权范围划分的分歧主要在于对墙壁界限的划分，主要分为空间说、折衷说、共有财产和专有财产双重性质说等五种学说。

2.二元论说

二元论说在一元论说基础上承认了建筑物区分所有权包括共有权，被称为是广义学说。二元论说也是由法国学者提出，认为建筑物区分所有权是包括了专有权和共有权的“复合物权”。共有权说指的是建筑物区分所有人按照法律规定或者管理规定，对区分所有建筑物的共有部分享有的各项权利。对于共有权客体的确定主要有排除和列举法结合、主体客体相结合等四种界定方式。该观点认为，所有人在建筑物共有部分相应权利义务的分摊上按比例分摊，即建筑物全部份额中所有权人专有部分所占的比例。王泽鉴先生在《民法物权》里提出，区分所有建筑物的共用部分如果有约定，首先应该从其约定，若无约定且对于其应有部分不明者应该推定其为均等。

3.三元论说

三元论说被称为是最广义的学说。成員权指的是根据区分所有建筑物各项不可分割的部分而形成的建筑物区分所有权人之间对建筑物的处分和管理的共同诉求。三元论说认为建筑物区分所有权的主要内容是成员权，将成员权视为共有权的延伸和权利人行使权力的表现。在建筑物区分所有权的专有部分被转让时，同时转让共有部分所有权和成员权，即三者不可分割[1]。三元论说较为全面的总结了建筑物区分所有权的内容，较一元论说片面的观点和二元论说不能适应当前社会发展不能解决建筑物区分所有权的实际问题，三元论说更为适合客观事实。我国《物权法》和《民法典》第271条对建筑物区分所有权的专有部分、共有部分均予以明确，实际是采三元论说，其对于共有部分的共同管理权实际上是对成员权的确认，只是未将成员权独立出来而已。

二、建筑物区分所有权之共有权的内容

（一）共有人的权利

1.使用共有部分的权利

对共有部分的使用权是区分建筑物所有权利的核心内容。建筑物区分所有的共有部分是共有权人经过购买房屋从而对建筑物的共有部分取得合法使用的权利，与共有权人购买房屋面积的多少无关，任何第三人使用则构成侵权。如果共有部分的性质是按份共有，则共有人可以按照份额使用或轮流使用。如果共有部分的性质是共同共有，则共有人需要共同使用，比如小区内的电梯，在使用时业主共同使用。

2.对共有部分获得收益的权利

基于共有部分取得的天然孳息和法定孳息，构成了共有部分所产生的收益。比如小区电梯内的广告位所收取的收入，在没有管理规定的约定或者业主大会另有决议外，共有权人可获得这部分收益。与民法上的共同共有不同，对于建筑物区分所有权共有部分，共同共有人即便在使用上不分份额，但在取得共有部分获得收益时应按份取得收益。

3.对共有部分进行修缮改良的权利

我国《物权法》第79条对于维修基金的使用范围、筹集和使用等做了规定，也明确了业主对于共有部分有进行修缮改良的权利。民法典对共有部分的列举增加“屋顶、外墙、无障碍设施”，且不仅限于维修，还包括对共有部分的更新和改造，并且增加在紧急情况下使用维修资金的途径和方式。且民法典新增对于扣除成本后的共同收益属于业主共有的规定，此部分内容是对《物权法》涉及建筑物区分所有权之共有权部分的进一步完善。

（二）共有人的义务

1.共有权人应当合理使用共有部分，使其承担按原有用途进行使用。共有权人应该依据规定或者约定使用共有部分，使共有部分的使用合理化，能够正常发挥其原有的作用，不能随意改变其构造、功能，不能不当使用建筑物、毁损或者妨害共有人共同生活，比如共有人不能对其专有部分内的承重墙进行改建而影响整栋建筑的安全、不能在楼道里放置杂物影响共有人出行、不能在建筑物范围内任意倾倒有害物质等等。如确因合理原因而需要对共有部分进行更改，在征得共有权人同意且不损害共有部分使用功能的前提下，可以对其进行改造。

2.共有权人应当分担共同费用和负担的义务。要使建筑物的共有部分正常发挥作用，就必须对建筑物进行共同管理，包括但不限于对共有部分进行修缮、更新和改造，由此所产生的费用应由建筑物区分共有权人按照一定规则进行共同分担。《物权法》明确规定建筑物及其附属设施的维修资金属于业主共有，按照民法典的规定，对维修基金的使用应由业主之间形成一般决议（《物权法》要求形成特别决议）并新增紧急情况下切实解决实际问题的维修基金使用方式[2]。

三、小区车位、车库的归属问题

关于地下车位、车库的归属主要有两种模式：第一种是将车位作为共有部分由业主共有，比如美国的法律强制规定小区内的车库及停车位不能单独出售。我国台湾地区《公寓大厦管理条例》第58条第2项明确规定开发商不能将法定停车空间出售业主之外的人，也即通常情况下不能出售共享部分[3]。第二种是把车位作为专有权的客体，开发商可以单独出售，比如日本在认定车库能否作为专有部分上，司法实践中倾向于此种做法。有别于传统学说以封闭性确立构造的独立性这种判断标准，现代学说开始以观念上的墙壁开始判别专有部分，可以说是时代发展的进步。在当今房价节节攀升尤其是一线城市高房价的情况下，开发商在商品房销售中处于强势地位，完全可以按照自身需要去选择停车位的处分方式，因此暗含车库车位产权归开发商所有。

《物权法》第73条“首先满足业主的需要”问题上，民法典对此并未作修改。然而“首先满足业主需要”是一个颇具争议的问题，因为对于何为首先并没有明确规定。在审理建筑物区分所有权纠纷案件时，对于首先满足业主的需要的理解，最高院认为只要在符合配置比例内，开发商处分给业主的车位车库的行为是合法的，但是现行法律法规并没有对于配置比例的標准做出具体规定。开发商以政府规划部门做出的规划并据此作为建筑物施工依据，这是“首先满足业主们的需要”的标准，而对于“首先”的理解出现了分歧。如果不设置前置条件，仅将“首先”认为是业主在同等前提下享有优先购买权，那么非业主可以以高于业主出价获取小区停车位，即价高者得，在一些热门地区开发商已经处于主导地位的情况下，此举不乏侵害业主权益之嫌。如果仅将“首先”视为仅能出售给小区业主，不能由开发商转售他人，那么开发商由于修建地下停车位耗资巨大，与修建小区住宅相比修建停车位动力不足，车位数量相对较少导致现有诸多住宅小区业主有车无位，开发商和业主之间的矛盾进一步激化。因此对于“首先”的理解建议先根据区域人口密度设置配置比例的标准，同时对于首先满足业主需要设置合理时限，即对于业主行使先购权利有时效限制，在符合以上要求的同时首先满足小区业主的需求。在此之后，可以将多余的车库和车位优先出售或者出租非业主所有或者使用，以达到资源的合理配置，有效解决实际纠纷。

《物权法》和民法典对于建筑物区分所有权的规定过于模糊不是很明确，在房地产市场为卖方市场的环境下，难以有效解决车位紧张的问题。关于小区车位、车库的问题，建议应用禁止权力滥用的原则，一定范围内限制权利人处分车位、车库的权利。建议修改相关法律法规，增强对开发商约束的同时保障和尊重各方合法权益。可以借鉴引入我国台湾地区“法定停车位”“自行增设停车位”和“奖励停车位”等理念，参考我国实际情况进行修改。第一，设立法定车位，在法律中明确规定开发商建设法定车位的建设数量规则，可以赋予省级政府根据本省实际情况，制定本省法定停车位数量的具体标准。或者制定全国统一标准，按照城市规模划分标准结合人口密度决定车位配建的数量，这部分为强制规定。第二，设立增设停车位，自行增设的车位应符合建筑规划，但不计入容积率，这部分车位可以通过登记取得独立的产权证书而实现自由转让。第三，对增设停车位提供奖励，鼓励开发商自行增设停车位，因此部分车位属于区分所有建筑物的专有部分，可以转让给非小区业主，开发商可以因此获得收益，因而能够激发其建设车位、车库的积极性，对于增设部分可根据增设比例给予奖励，这样可以缓解小区车位车库数量不足的矛盾。

《物权法》规定不动产公示需要以登记为构成要件，也即对车位车库的权属取得需要办理房产登记才能取得其合法的所有权。实际情况因为规定不明确，存在地下停车位不符合登记要求、办证难的问题。尤其是对于地下人防车位的权属争议较多，因为在修建城市新建民用建筑时，按照国家有关规定开发商需要修建战时可用于防空的地下室。如果是人防办出资修建的车位车库且未出售，那其产权明晰为国家所有。如果是开发商出资修建的车位车库且用于人防工程，法律上仅规定人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有，但对于所有权是属于国家还是建设单位并未明确，由此产生争议。建议制定可以完成不动产登记的车位标准，强制要求开发商售房时明确告知业主车位产权登记情况，完善对于车库车位的登记程序，减少由此产生的纠纷。

参考文献：

[1] 梅夏英，高圣平.物权法教程（第三版）[M].北京：中国人民大学出版社，2015：87.

[2] 高圣平.民法典物权编的发展与展望[J].中国人民大学学报，2020（4）：21.

[3] 王泽鉴.民法物权（第二版）[M].北京：北京大学出版社，2010：178.