黄兰

摘 要：随着我国老龄化问题日益突出，养老地产的重要性逐渐显现出来。利用养老地产的模式，将房地产开发与养老消费需求相结合，既可以满足养老需求，还能完成新兴产业的开发。地产项目虽然已有几十年的发展历史，但养老地产仍属于新生的事物，特别是其消费群体具有特殊性，所以在进行地产投资过程中，会呈现回收时间长、运营管理复杂等特点。对地产投资信托与中国养老地产融资模式进行探讨，并为此提供一个行之有效的方案，以期为后续地产投资的研究者提供参考。

关键词：地产投资信托;中国;养老地产;融资模式

中图分类号：F293.338        文献标志码：A      文章编号：1673-291X（2020）24-0046-02

人口老龄化问题已成为全球性的问题，面对养老需求的增加，养老缺口愈加明显，而养老地产则在此时应运而生。养老地产满足了老年人医疗、护理、文体、日常起居的养老需求，更以先进和成熟的融资方式促进自身的发展。因此，即使其出现的时间短，仍为大众所重视。

一、我国养老地产融资出现的问题

随着我国老龄化问题的加重，虽然政府对养老产业发展持鼓励状，但养老地产都是以新兴项目的姿态涌入市场之中，由于养老本身具备高风险、融资周期长的特点，所以在其发展前期存有许多问题。

1.前期投入大。不同于其他房地产的开发，养老地产在建设投资上，较普通的商品住宅支出要多[1]。其主要的配套内容不仅包括了生活中需要的商业配套设置，更增添了休闲娱乐的配套设施，如老年活动室、图书馆、健身馆等。同时还增添了老年人急需的医疗服务配套内容，如老年护理室、体检站等等。基于老龄群体的需求，对养老地产内部的规划、道路甬道的设置、室内洗手间设计、房屋大小等设计内容也都要考虑周全。基于此，养老地产对资金占用周期长，要求开发主体须具备一定的资金推進项目的开展，尤其是项目前期的设计与规划需要不小的资金投入，而养老地产开发商内源融资能力不足，将影响养老地产的发展与建设。

2.政府支持力度不够。养老地产正处于初步发展阶段，这个特征就决定了政府在养老地产投资建设过程中的重要作用。虽然政策对于养老地产是持有鼓励和扶持的态度，但在企业融资阶段，有关法律法规内容制定得过于保守，所以企业在融资过程中，政府为其提供的金融支持也相对较少。

3.运用金融创新手段拓宽融资渠道的方式不够灵活。养老地产所需的资金量大，使用周期长，无法依靠传统的贷款的方式进行融资，同时仅仅依靠银行贷款等也难以满足其融资的需求，必须借助不同的金融融资手段，让更多的投资者参与到养老地产的建设中来。如此一来，既可以拓宽融资渠道，又为投资者创造了更多的投资机会。

但当前的情况是，在养老地产发展与建设的过程中，有关政府部门也在鼓励房地产商开发与养老地产相关的业务[2]。但由于养老地产的政策性、民生性、非营利性特征突出，相关用地也是国家划拨，这些特征就决定了养老地产难用于后期的抵押。综上所述，有关房地产商并不敢贸然开启养老地产的兴建，致使养老地产发展较为缓慢。通过以上讨论可知，有关养老地产的成本及经营风险要高出普通商品住宅开发的很多倍，而有关养老地产的投资回报往往需要10年甚至更长的时间。同时，我国的养老地产与成熟形态的养老地产相距甚远，多数养老地产只是在炒概念，并没有完善相关内容。养老地产本应起到带动养老产业发展的作用，但因地产行业的粗制滥造，无法贴合老年人需求并带动相关产业的发展，而养老地产资金需求的增加、回收周期的延长、抵押资产的受限，多方受阻，加剧了养老地产的发展难度。

二、养老地产融资模式的借鉴

我国养老地产的发展应当借鉴其他发达国家的经验，从而为我国养老地产的融资提供参考。特别是欧洲多地的养老地产，当地政府发挥了政治引导、质量督促、财政支持等作用，不断完善相关的养老服务。首先是美国，拥有50多年的养老地产发展经验，已形成政府、地产开发商、运营商、营利机构、非营利机构等相结合的养老体系，构建以市场为主、政府为辅的养老地产模式。在这里，养老产业享受完善的法律保护条例，不但为老人提供养老保障服务，更对其地产开发商给予一定的政策帮扶。这些地产采用净出租、委托运营、出租的运营模式，根据老年人的不同需求设置不同养老服务。除此之外，美国养老地产多是利用融资模式，即房地产信托基金，对房产进行重新整合，对资产证券进行筹集并将其建设成为投资资金，对所属的物业采用租赁及委托经营两种模式。这样，养老地产就变成可流通的金融产品，在一定程度上可以有效降低风险，还可以提升地产收益，有效解决养老地产资金筹备的问题。当然，这些内容足以支撑老年人享受与养老地产项目相关的服务，充分保障老年人有足够的能力负担起养老地产的入住及服务费用，并保证养老地产收支的稳定，为其运营提供基础。无论是从养老地产的发展质量还是数量方面来看，美国都拥有丰厚的成果，其成熟的经验值得我们学习[3]。

三、养老地产融资风险分析

1.风险识别。基于我国养老地产融资风险进行分析，其风险内容如下：一是政策风险。养老地产项目在我国处于初步建立的阶段，基于国家经济正处于高速发展与转型期间，所以，养老地产的发展将受到政策上的影响，基于我国人口老龄化问题愈加严重，而老年产业数量不足，政府不允许保险公司后期以出售房屋的形式收回成本或进行盈利，这为其融资带来了一定的风险。二是利率风险。在养老地产的实际开发过程中，需要大量的资金，而资金需求大、周期长，将会影响金融机构的利率，金融机构为规避巨大的利率风险，对于养老地产这种存有未知性的开发项目，将会提升其贷款标准[4]。三是地产行业波动风险。养老地产属于不动产范围，它的发展与地产行业发展有着密不可分的关系。地产行业的波动将影响到保险资金投资的收益，无论是房地产价格波动还是建筑材料的价格波动，都会造成养老产业的风险，一旦地产行业出现风波，周遭的养老地产都会受到波及。

2.风险控制。养老地产属于项目投资周期长、占用资金较大的综合项目，所以为确保资金的充足性，在进行养老地产融资的过程中，应借鉴国内外成熟的管理运用经验，对政策风险、经济风险、市场风险、运营风险等内容进行分析，做好防范和应对风险的计划方案，建立完善的风险管理体系，利用不同的投资组合方式分散风险，才可以充分保证投资的安全性，使得项目实施更加合理化，同时还能降低养老地产项目的融资风险[5]。

四、完善养老地产融资模式的有效路径及建议

1.养老地产内源融资的设计。养老地产需要的资金量巨大且投资回收期长，因此不仅要创新融资的方式，还要拓宽融资渠道，以多元化的融资渠道提升企业内源的融资能力，为养老地产项目开发提供大量的资金。企业要完成对外的合作模式，通过由其他两个及两个以上的企业投入一定的资金、土地、管理等方式入股，由几方共同完成养老地产的开发运营过程。企业通过该方式能更好地完成内源的转化，更利于资源的整合。而利用私募资金，与房地产开发商达成合作关系，将股权投资投入到项目开发中，也可以为项目开发提供大量的资金。还可以开展证券业务，利用现金作为交易基础，操控资产证券，解决融资难的问题。

2.养老地产外源融资的设计。养老地产融资的外源更多地包括政府补贴、银行贷款、产业基金、信托投资基金等内容。首先，政府出台一系列的投融资政策。一方面为养老地产的建设提供低息甚至是免息贷款，另一方面可以给予养老地产开发商一定的税收补贴和优惠政策，鼓励保险公司对养老地产的投资与发展。同时，政府应充分发挥主导作用，建立完善的养老地产金融支持体系，在资金方面给予养老地产开发商支持。其次，银行贷款。一家银行单独完成贷款业务需要承担巨大的风险，由多家銀行成立一个银团为养老地产完成贷款业务可以有效降低风险。最后，发行产业基金、信托投资基金等内容。这一类内容可以有效完成融资的过程，运用不同的债务投资模式帮扶养老地产的发展。

3.关于养老地产融资模式的建议。养老地产作为一个综合性的建设项目，需要多方的努力才能促进该项目的快速发展，从而真正地服务于老龄群体的需求，解决人口老龄化的问题。可利用“建设―经营―转让”的模式，通过政府许可，授予私营企业一定期限的特许专营权，许可其融资建设和经营，并准许其通过向用户收费或出售产品以清偿贷款，回收投资并赚取利润;特许权期限届满时，该基础设施无偿移交给政府。

总之，随着我国老龄化的日益严重，政府应出台有关政策帮扶养老地产的开发，切实维护老年人权益，呼吁社会关注老龄化问题，解决老龄人口的养老需求。而养老地产的开发商也应做好自身的内源与外源融资工作，确保养老项目的高质量完成，改善融资难的问题，开拓新思路，为养老项目早日取得成绩而努力。

参考文献：

[1]  韩思哲.房地产投资信托与中国养老地产融资模式[J].国际经济合作，2018，（11）：62.

[2]  刘梦瑜.我国养老地产引入美国信托基金融资的分析及启示[D].大连：东北财经大学，2018.

[3]  黄昊源.房地产投资信托基金在我国养老地产领域的应用研究[D].昆明：云南财经大学，2018.

[4]  王振峰.适合房地产企业的养老地产开发运营模式研究[D].天津：天津大学，2018.

[5]  郭林凤.养老地产金融生态系统研究[D].西安：西安建筑科技大学，2017.