王凯

摘要：随着人们经济收入不断提升，对于生活环境的要求也在逐渐变化，房地产公司以及物业公司为了满足消费者在生活中对环境质量的需求，不断创新管理形式、提升管理水平，力求营造良好的小区居住环境、建设良好的物业项目工程。在本文的论述中将针对物业项目成本管理进行详细研究，借助标准作业成本法对不同的项目工程加以控制，降低物业建设成本，提升物业建设质量。

关键词：绿色生态;职能住宅;物业项目;管理探究

物业管理公司在项目建设中具有数量多、规模小、种类杂、利润低的特点，面临当下房地产、物业市场发展的激烈竞争，需要相关企业提升自身管理水平，满足质量标准的基础上完善建设效果，尽量降低建设成本，构建合理舒适的生活环境。

一、绿色建筑理念

（一）以人为本思想，建筑设计建造是为了满足人类的需求，所以，建筑理念是随着人的思想发展的。当今社会，人类更注重健康，加强环境保护也是为了人类社会的可持续发展，建筑理念就要求以人为本，以人类文明发展规律为指导，保证资源合理利用，保证人与自然和谐相处，保证人类舒适健康，提高人类生活的质量，提高资源利用可持续发展。

（二）健康，人类越来越关注健康问题，经济发展快，社会节奏较快，对人类说呢过造成很大压力，很多人处于亚健康状态。建筑设计上人们也更注重对身体健康的影响，具体体现在对建筑设计采光度的注重、对建筑材料质量的关注，要求建筑具有满足人生活和工作的其他因素，空气清新、温度合适等。

（三）简约，现代资源紧张，价格昂贵，所以建筑设计抛弃过去对富贵奢华的追求，转而变得简约化，以节约为好，以简单为美。设计师在设计建筑时，既保证材料的有效利用，还要保证美观大方不局促。

（四）科技元素，现代科技飞速發展，在进行建筑设计时，大家追求对高科技的利用，先进科技在一定方面有节省能源、方便操作的优越性。而且节省了空间和时间。

二、绿色生态住宅智能化技术应用问题

（一）施工人员专业素质不够

施工单位在进行工作人员招聘的过程中缺少有效的考评标准，并且在某些方向的招聘中也适当降低了对工作人员和管理人员的工作经验要求。很多从业人员自认为园林景观施工简单，对自身的专业技术未与时俱进，造成自身素质跟不上。施工人员的园林景观专业知识不达标，并且大部分的学历仅限于中学和大专，还有只掌握一门专业知识或技能，例如，目前有些管理人员缺乏全面的知识，对人、机、料、法、环等的安排不合理，导致返工、浪费资源，以致拖延工期。

（二）项目各参建单位和监督机构人员不协调

施工企业现场管理人员内部缺乏沟通及人员岗位设置和调配不合理，或遇现场与设计图纸不一致未能和建设单位、设计单位、监理单位人员及时沟通或者与其他专业施工单位工作面提供未协调好，各方人员对单位、分部、分项的验收未协调好等造成拖延工期，增加工程成本，使得目标难以实现。

（三）施工管理不到位

对施工环节的管理不到位是影响园林景观工程建设的一个重要方面。首先施工现场平面布置和工序安排不合理，会造成施工现场混乱，从而影响施工;其次使用于项目的仪器（RTK、全站仪、水准仪等）未在合理年限到期前进行校正，抱有发现问题后才去校正，这样容易造成返工及经济上的损失的风险;再次对部分工程完工后的成品管理不到位，未及时进行成品保护，造成成品的污染及破坏。与此同时，在绿化种植的过程中，经常会出种植的植物管理不协调的现象，造成了植物生长过程中的问题，例如，植物修剪不到位、施肥剂量不足、浇灌数量不合理等现象。以上的众多情况都会直接影响到绿化工程的整体质量水平。

（四）材料（包括苗木）采购提供不及时

一些施工企业对项目所需的材料（包括苗木）采购出现前期不做科学询价准备，或未设采购部门或专业负责管理人员未制定详细的专业进度计划表，直到需要才去市场里采购，往往造成生产和采购周期太短而且不经济和提供不及时等种种不利项目顺利完工的情况。

三、绿色生态住宅智能化技术应用

（一）前期管理

1.做好人员准备工作

首先，项目部管理者应该在施工人员进场前，对技术人员和管理者进行必要的交底，让每个工作人员对自身工作职责进行明确，各司其职，协同配合。其次，需要制定合理的劳动需求和计划方针，管理者要按照施工要求和标准对劳动人员展开科学培训，进一步普及和宣传施工中的安全教育知识。再次，各种施工和技术管理人员要具备足够的工作经验，保证在施工现场对工人施工进行正确和科学指导。最后，针对住宅小区的实际施工现状，按照需求对施工技术和工程进度进行人员设置，特别是在项目开展的中后期，会出现较多交叉施工，因此只有对工作人员进行合理调配，才能降低人员闲置或是浪费问题的出现。

2.做好现场准备工作

该住宅小区的园林景观工程建设属于典型的中型施工项目，因此更需要对施工现场中的准备工作进行完善，做好施工现场平面布置图的工作，具体如下：其一，施工现场生活办公区与作业区必须明显划分;其二，材料堆放点布置合理，避免二次搬运，材料分门别类堆放，摆放整齐;其三，临时用水用电线路和其他临时设施布置合理，并随不同阶段作出调整;其四，对施工机械设备、现场加工场地，以及现场临时运输道路布置合理等。

3.做好物资材料等的准备工作

在绿化建设的过程中，材料是工程进行的基本，也是对工程质量有所影响的关键性环节。在这项准备工作中，涉及到的主要工作内容就是土建（石材、砖、涂料、防水、防腐木、钢筋、水泥、卵石）、水电（电线电缆、套管、管道、灯具、井盖、水泵、电箱）、绿化（乔木、灌木、藤本、棕榈、地被、草皮、支撑、肥料）材料和构件加工等准备。根据工程的施工方案及施工进度计划，需要对各项施工物资材料的使用要求和标准准确落实在工程建设环节中。在这一环节中需要和相关加工厂商进行有效配合，完成对半成品的加工。

（二）中期管理

在住宅小区园林景观施工中期施工管理的过程中主要涉及到的就是施工现场的管理。在整个施工过程中按测量放样-建筑小品（包括岗亭、围墙、水景）基槽开挖-钢筋混凝土基础施工-土方回填-场地平整及微地形整理-大乔木进场栽植-水电管线预埋-道路基层施工-小乔灌木进场栽植-水电穿管布线-铺贴面层-地被进场栽植-家具安装-绿化养护-自验合格，并且根据工程建设的流程进行详细的工程环节设定，保证各项技术能够符合国家的相关标准和规定，施工人员的施工流程和施工进度都有明确的标准，能够做到有序施工。

（三）后期管理

施工阶段完结之后，并不意味着园林景觀工程就会完全竣工。其一、将后期的绿化养护管理落实到位，也是园林景观工程质量提升的重要组成部分，在园林绿化建设的过程中基本上是为了将园林的绿化的观赏性和可持续性。因此，应当根据绿化的具体情况进行相应的修正措施，依据植物生长的需求进行炎夏灌水、喷雾，严冬做好根部培土、树干包扎，如有必要须采取搭棚遮荫等措施。及时进行施肥、修剪和中耕除草工作，加强病虫植保预控，坚持防重于治，严格防除病虫害的发生与蔓延。其二、还有对部分工程完工后的成品保护也是目前工程项目竣工中的重要内容，由于园林景观工程的规模较大，因此就会出现一部分工程先完工的情况，那么在成品完成后，为了确保这些工程项目不受到影响或是损坏，就要加强对工程的成品保护，比如定期委派专业工作者对其进行检测，对完工后的成品及时遮盖彩布条、土工布、砂等保护材料，确保先完工的工程满足园林景观质量要求。

四、结束语

伴随着现代社会经济的快速发展，人们在选择住宅的过程中不再只关注住宅的周边配套设施、交通环境以及医疗和教育等功能是否完善，反而更加关注住宅的居住环境。良好的住宅环境能够改善人们的身心健康、释放人们的压力。所以住宅小区必须要加强园林景观工程的施工管理。

参考文献：

[1]王建辉.绿色生态住宅智能化技术应用研究[J].智能建筑与智慧城市，2017（8）：49-50，57.

[2]董勇.重庆市绿色生态住宅（绿色建筑）小区发展现状分析[J].重庆建筑，2019，18（2）：5-8.

（作者单位：中交地产（苏州）有限公司）