刘应珍 韩芳

摘要：公租房是中国重要的住房保障措施，目的是解决中低收入居民的住房问题，但公租房的退出问题是其后期管理过程中存在的一个难题。乌鲁木齐市从2007年至今10余年间提供的公租房数量约为7万套，使省会中低收入人群的居住问题在很大程度上得到解决，为乌鲁木齐市当地的社会稳定起到了积极作用，但与之同时出现的公租房退出问题，仍需要引起政策制定者和管理者的充分重视。对公租房退出过程中的管理不到位、机制不健全和违规占用公共租赁房源等问题的研究迫在眉睫。本研究选取乌鲁木齐市的5个公租房社区为样本，采用Logistic模型在影响承租人赖租的因素基础上，分析承租人赖租行为的博弈演化，从而为乌鲁木齐市公租房柔性退出机制的建立提供有效建议，使公租房政策可以惠及更多的人群，提高人们生活的幸福感。

关键词：公租房;退出问题;博弈论;乌鲁木齐市

Abstract： Public rental housing is an important housing security measure in China， which aims to solve the housing problem of low- and middle-income residents. However， the withdrawal of public rental housing is a great problem in the later manegement of public rental housing. In the more than 10 years since 2007， Urumqi had built more than 70 000 sets of public rental housing， which had greatly eased the housing problem of the low-income group in the capital， and played a positive role in the local social stability of Urumq. However， the withdrawal of public rental housing at the same time still needs to be paid more attention by policy makers and managers. It is urgent to study the problems such as inadequate management， imperfect mechanism and illegal occupation of public rental houses. This study takes five public rental housing communities in Urumqi as samples， uses Logistic model to analyze the game evolution of the lessee's rent-seeking behavior based on the factors affecting the lessee's rent-seeking behavior， so as to provide effective suggestions for the establishment of the flexible exit mechanism of public rental housing in Urumqi， so that the public rental housing policy can benefit a wider range and improve people's happiness in life.

Key words： public rental housing; withdrawal issue; game theory; Urumqi

烏鲁木齐市作为新疆最大的移民城市，2007年以来加快建设保障性住房，目前已经形成了以公租房、经济适用房和租赁补贴等形式的保障性住房供给体系。根据2018年乌鲁木齐市人民政府工作报告，截至2018年底，全市已经建成的公租房面积超过880万m2，惠及人口达到21万人，一大批公租房已建成并投入使用，大量的公租房住户陆续顺利入住。大规模公租房的建设有力地解决了乌鲁木齐市中低收入人群以及外来务工人员的住房困难问题，实现了对城镇低保户的全覆盖，有效保障了住房困难群众的安居乐业，增强了对党和政府的信任，提高了对生活的信心，为维护当地社会稳定和长治久安作出积极贡献。

伴随着公租房的大规模建成，住房保障后期管理问题进入集中显现期。公租房社区面临较大挑战与考验之处在于自身的善治问题，与此同时，还存在赖租问题。前者由公租房后期治理存在的问题导致，后者由公租房不完善的退出机制导致，这些不仅对社会的公平效率有影响，更让财政住房保障的负担加重，最终可能导致“社区劣化”的风险。因此，研究如何健全公租房社区管理机制并有效解决违规占用公租房房源问题，对提高居民居住幸福感，如期实现全民小康社会具有重要意义。

1 研究进展

纪江明[1]指出，如何研究制定科学合理的公租房退出机制，并且加强这一环节的监管，能够让公租房顺利退出，加快这一资源的流转，是考验社区治理水平的重要课题。虽然各地公租房管理办法明文规定，对于“该退不退”且“腾退期限超限”的承租人，有关部门可向人民法院提起诉讼，甚至依法强制收回公租房。但在现实中，要采取强制措施，程序非常繁杂且会消耗大量的时间、物力和人力成本，真正执行有很大难度[2]。在实施过程中，信息审核与信用管理平台需要统一构建，以增强管理效率，要建立住房公积金、车辆、商品房销售、产权产籍、民政等多个系统与公共租赁住房管理系统的连接，及时掌握承租家庭财产收入与人口等情况[3]。Keung[4]以中国香港保障性住房的租金政策作为研究对象，发现政府控制的保障性住房租金水平越低，越能够提升保障性住房承租者的实际收入水平和生活水平。因此，保障性住房房租问题是政府进行有效治理的重要武器，房租水平的合理设置既能够体现出社会的公平正义和保障性住房的公益性，又能够在实际上维护保障性住房承租者的基本权益，并且能够提升其生活水平。

Rubin[5]的相关研究指出，保障性住房的租金管理问题是一个综合性概念，涵盖了租金绝对值和租金相对值的水平以及动态环境下租金的增减问题，在租金管理过程中，租金标准的科学设定是最为关键的租金管理环节。

2 乌鲁木齐市公租房退出的制度环境

在退出条件和方式上，《乌鲁木齐市公共租赁住房管理暂行办法》（2012）也对需要退出的两种情况做出规定，分别为违法违规使用公共租赁住房的和不符合继续使用公共租赁住房条件的。乌鲁木齐市在退出机制上做出明确规定，对租赁期满或租赁合同终止的情况，承租人需将公共租赁住房退回;确实有困难的，由乌鲁木齐市住房保障和房产行政管理部门核实批准后，给予承租人最长不超过半年的过渡期。在过渡期内，收取租金的标准变为本区域内同类住房的市场价格;过渡期截止，仍不将公共租赁住房退还的，将直接参照协议依法处理，并公布在适当范围，必要时相关责任部门可向人民法院申请依法强制执行。

3 公租房腾退意愿调查及影响因素分析

3.1 问卷发放与数据收集

选取乌鲁木齐市八道湾社区为研究对象，对承租人腾退思想的影响因素进行研究。乌鲁木齐市住房保障和房地产管理局负责社区的建设与管理，社区公租房于2014年正式建成并交付使用，代表乌鲁木齐市公租房社区。所需数据主要通过线上和线下的问卷调研获得。

3.2 数据描述性统计分析

本调查有效数据为403份，有关样本个体的根本特征见表1。

从回收的调查问卷结果（表2）来看，八道湾社区的被调查者对赖租惩罚的认知情况为，认为惩罚力度重的占12.41%，认为惩罚力度轻的占25.06%，认为惩罚力度一般的占26.30%，被调查人员中占比最高的为不了解赖租惩罚力度的，占比为36.23%，说明相关管理人员宣传公租房退出政策不到位。

3.3 赖租问题的无序多项Logistic回归模型分析

数据处理使用SPSS 20.0软件，由模型拟合得到相关结果（表3），根据似然比卡方检验到的观测值是84.950，而其显著性水平为0.000，可见因变量受到一个以上自变量的影响。

4 基于演化博弈的赖租问题治理

通过实证分析发现，政府管理部门向承租人提起诉讼虽有效但是花费很大，因此相当一部分政府管理部门不会起诉。若对全部的赖租者起诉，成本则很高，但是一旦起诉比例处于某个数值就会让赖租者自己腾退，使得解决赖租问题的成本变少。

4.1 演化博弈模型的基本假设

4.1.1 演化博弈的参与人 在演化博弈模型里，政府管理部门和公租房的承租人便是参与人。政府部门想要实现社会福利最大化，而承租人符合经济人假设，也就是策略性进行选择，并且还要遵循个人使得效用最大化。

4.1.2 参与人策略空间 假设政府管理部门的策略空间为S1={起诉，不起诉}，承租人的策略空间为S2={退出，不退}。由S1与S2各包括2种情形，可知政府管理部门与承租人有4种结果，分别为（起诉，退出）、（起诉，不退）、（不起诉，退出）和（不起诉，不退）。

4.1.3 参与人的支付情况 首先作如下假设。

1）政府管理部门提起诉讼，承租人选择退出，则诉讼费（[CP]）由承租人承担，但政府部门不对承租人进行惩罚（罚金为[R1]）。

2）政府管理部门提起诉讼，承租人选择不退，承租人一定败诉，将被法院采取强制执行措施，承租人负担诉讼费的同时，还将受到政府管理部门的惩罚。

3）政府管理部门提起诉讼，需要承担律师费（[CL]）以及由此增加的行政管理成本（[CM]）。

4）公租房的租金低于市场同类住房租金，承租人租住公租房可以获得租金差收益，退出公租房会产生搬家成本（[Cb]）。

5）公租房供小于求，如果政府管理部门不起诉，承租人不退出，则政府管理部门需要筹集更多的公租房或发放更多的货币补贴（[CC]）。

此外，根据《诉讼费用交纳办法》（国务院令第481号）规定，当政府管理部门选择起诉，承租人选择退出时，诉讼费为[CP/2]。综合上述分析，可以得到如下支付矩阵（表5）。

4.2 复制动态方程构建

采用复制动态模型研究政府管理部门与承租人的演化博弈动态调整过程。首先假设政府管理部门群体中，选择起诉的比例是[Pq]，选择不起诉的比例是[Pb];承租人群体中，选择退出的比例是[qt]，选择不退的比例是[qb]。显然，[Pq]、[Pb]、[qt]、[qb]均大于等于0，且[Pq]+[Pb]=1，[qt]+[qb]=1。计算可得政府管理部门的复制动态方程为：

4.3 演化稳定策略分析

利用微分方程的“稳定性原理”解决演化博弈的演化稳定策略问题。令[F（x）=dxdt]，如果[x*]是稳定的，则[F（x*）=0]，且[F（x）]在[x*]点的导数[F（x*）<0]。政府管理部门演化稳定策略分析，令[dPqdt=0]，并将[Pb]=1-[Pq]，[qb=1-qt]代入，可得：

如果承租人群体退出的比例大于[2CC+R1-CL-CMR1+CC]，则政府管理部门起诉的比例会越来越小，直至达到不起诉的演化稳定状态;如果承租人群体退出的比例小于[2CC+R1-CL-CMR1+CC]，则政府管理部门起诉的比例会越来越大，直至达到全部起诉的演化稳定策略;而当退出的比例等于[2CC+R1-CL-CMR1+CC]时，政府管理部门起诉与否的效果相同。

如果政府管理部门起诉的比例大于[2R2+Cb12Cp+2R2+Cb+R1]，则承租人群体退出的比例会越来越大，直至达到全部退出的演化稳定状态;如果政府管理部门起诉的比例小于[2R2+Cb12Cp+2R2+Cb+R1]，则承租人群体退出的比例会越来越小，直至达到全部不退出的演化稳定状态;如果政府管理部门起诉的比例等于[2R2+Cb12Cp+2R2+Cb+R1]，則承租人群体选择任一策略效果相同。

4.4 算例分析——以八道湾社区为例

以八道湾社区为算例进行分析。把实际数据代入公式，[Pq=2Cc+R1-CL-CMR1+CL]可得，[Pq=][0.867 9]。

由此可知，从政府管理部门期望收益的角度看，如果承租人群体退出的比例大于86.79%，政府管理部门起诉的期望收益是负的，政府管理部门则不必起诉;如果退出的比例小于86.79%，政府管理部门起诉的期望收益是正的，政府管理部门应该提起诉讼。而当承租人群体退出的比例等于86.79%时，政府管理部门选择任一策略的期望收益都相同。代入公式[qt=2R2+Cb12Cp+2R2+Cb+R1]，可得[qt=0.388 5]。

由此可知，从承租人期望收益的角度看，如果政府管理部门起诉比例大于38.85%，承租人赖租的期望收益是负的，则承租人退出是最优的选择;如果政府管理部门起诉比例小于38.85%，承租人赖租的期望收益是正的，则承租人赖租是最优选择。如果政府管理部门起诉比例等于38.85%，则承租人选择任一策略的期望收益都相同。

5 公租房柔性退出机制的构建

5.1 基本原则

首先，公租房柔性退出要结合当地商品房的市场行情来定，了解本地商品房的销售与需求量，然后再决定公租房出售的相关事宜。特别要注意的是，公租房出售的前提为务必保证不是在公租房供不应求的条件下开展。

其次，要遵循与租房人经济收入匹配的规定。对于收入超出规定的租户，租房定价应该根据真实收入的一定比例来定额，不同收入的租户可实行有差别的定价方式。这样既可以提高政府的收入，又可以让一部分收入增加的租户主动让出公租房给真正需要的用戶。

最后，动态关注租住人的收入是否可长期维持下去。对待个别收入波动很大、忽高忽低的租户，不能一概而论地提高房租或清退。要切实了解承租者的收入是否稳定增加，不会因为清退后收入减少，导致“因退返贫”的不良后果。

5.2 基本内容

公租房是为了帮助住房困难群体缓解住房压力而建设的，其建设是有计划有限度的。在公租房数量较少时，将出现供小于求的尴尬局面，应该马上实行强制退出的管理办法;在公租房供需处于平衡状态，亦或是公租房数量大于需求量时，则应当选择逐步退出的管理办法。鉴于乌鲁木齐市的实际状况，合适的做法应该是先制定健全的逐步退出办法。可通过参阅国际退出案例，因地制宜地寻找适合的方法。乌鲁木齐市可以采用混居、私有化和引导式退出等方式，以适用于其不同阶段的不同情况。

混居就是混合居住，多用在当地公租房“供与需”双方平衡的状态下，期间可放宽政策，接纳一些高收入且有租住意愿的群体。一来可以通过收取房租增加收入，二来有助于营造良好的社区环境，促进社会和谐。值得一提的是，对于老年人要特殊保护，不要轻易遣走年龄老迈的租户;对于收入不太宽裕、主要依靠退休金维持生活的老年群体，可通过合理地收取租金的办法使其保留租住权。在这一点上，最主要的问题就是房租定价，如何定价可以采用“等比例定价”的原则来制定最佳房租价位。

当公租房的数量超出实际要求的时候，如某些地区的公租房入住率低、大部分呈空置状态，就应对公租房采取私有化模式。产权共有或一次性卖断产权，无论哪种模式，房屋的定价才是最关键的，所以合理的定价是出售成功与否的关键。

引导式退出模式适用在公租房供给能力不能满足购房需求时，此时应结合刚性退出方式制定合理的办法。既要想办法让租房人愿意退租腾房，又要给租房人适当的激励政策。引导式退出目的有两点：首先要引导租客退出租赁公租房的行列;其次要想方设法让租客把目光投入到购买商品房上，这样有益于增大商品房的需求率，尤其适应商品房空置较多的城市。

参考文献：

[1] 纪江明. 中国城市住房保障满意度解释：HLM模型与实证研究——基于“2012连氏中国城市公共服务质量”的调查[J]. 电子政务，2015（6）：67-75.

[2] 肖伊宁，高 珊. 我国保障性住房退出机制：问题及对策[J]. 山东行政学院学报，2014（8）：51-55.

[3] 董 洁，赵 琰，康丽华，等. 棚户区改造项目中交往空间的适老性改造研究[J]. 河北企业，2018（3）：78-79.

[4] KEUNG J K. Government intervention and housing policy in Hongkong：A structural analysis[J]. Third world plan review，1981，7（1）：23-44.

[5] RUBIN H J.  Community organizing and development [M]. London：Merrill publishing，1986.