李雯

近几年，楼市收并购动作频频，像通过股权收购方式来扩大规模、整合资源的并不是个例。行业的深层洗牌，让不少笼罩在债务阴霾下的中小企业，面临着出局的危险。

前段时间，青岛亿海置业股权变更，股东由山东琴岗工程监理公司变更为青岛奥园。随后，7月30日，北京产权交易所发布预披露公告显示，中海拟转让青岛中海海湾置业有限公司100%股权及相关债权;7月31日，青岛天海房地产开发有限公司也发布信息，转让其47.62%的股权。随着融资渠道持续收紧，房地产市场告别单边上涨转向盘整，房企资金链面临越来越大的压力，一时间，青岛房企股权转让案例激增。

就在青岛中小房企股权转让风起云涌之时，监管再度出手给楼市“降温”。住建部、央行于8月20日在北京召开重点房地产企业座谈会，研究进一步落实房地产长效机制。而之前在“7·24房地产工作座谈会”上，也提出要实施好房地产金融审慎管理制度。融资的收紧意味着管控倒逼行业洗牌加速，预计年内房企可能采取降价跑量、拆分上市等方式应对金融风险。而偿债能力差、融资口径较窄的中小型房企在股权转让“甩包袱”的过程中，已经危局浮现。

青岛多个房企股权转让

7月30日，北京产权交易所发布预披露公告显示，中海拟转让青岛中海海湾置业有限公司100%股权及相关债权。披露信息显示，青岛中海海湾置业有限公司成立于2014年6月10日，注册资本1000万元，为国有控股企业，经营范围包括房地产开发与经营（凭资质经营）、房地产信息咨询、房产中介、物业管理（凭资质经营）、自有房屋租赁，由中海企业发展集团有限公司100%持股。据相关财务指标显示，截至2020年6月30日，青岛中海海湾置业有限公司总资产205105.26万元，总负债204186.14万元，所有者权益919.12万元。

7月31日，青岛产权交易所发布消息，青岛天海房地产开发有限公司47.62%股权转让，转让底价为1059.15万元，信息披露起止日期从2020年7月31日开始，到2020年8月27结束。记者查阅资料了解到，青岛天海房地产开发有限公司的股东为香港恒亿集团发展有限公司和双星集团有限责任公司，其中香港恒亿集团持股52.38%、双星集团持股47.62%，此次转让股权的为双星集团旗下股份，股权转让底价为1059.15万元。

另据了解，日前青岛亿海置业有限公司股权发生变更，股东（发起人）由山东琴岗工程建设监理有限责任公司变更为青岛奥信置业有限公司（奥园），持股比例100%。青岛亿海置业有限公司开发了黄岛区天目山路东、薛家岛四村南侧“悦海国际”商住项目，项目占地1.22万平方米，容积率2.5，计容建面3.06万平方米，其中住宅约2.94万平方米，项目已经主体封顶并取得预售。随着此番股权转让的完成，预示着奥园在西海岸再落一子。

除上述企业股权转让之外，还有房地产企业通过增资方式来满足开发项目的流动资金。记者从青岛产权交易所了解到，8月12日，青岛万悦置业有限公司增资90%，拟募集资金总额9000万元，信息披露起止日期从2020年08月12日至2020年10月12日。 值得注意的是，此次增资金额不低于9000万元，增资相应出资仅限于用于公司开发项目的流动资金。

就在青岛股权转让案例激增之时，监管再出新规。近日，住建部、央行在北京召开重点房地产企业座谈会，央行、住房和城乡建设部会同相关部门在前期广泛征求意见的基础上，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。座谈会上指出，为进一步落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度，人民银行、住房和城乡建设部会同相关部门在前期广泛征求意见的基础上，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。座谈会上强调，市场化、规则化、透明化的融资规则，有利于房地产企业形成稳定的金融政策预期，合理安排经营活动和融资行为，增强自身抗风险能力，也有利于推动房地产行业长期稳健运行，防范化解房地产金融风险，促进房地产市场持续平稳健康发展。

中原地产研究中心统计数据显示，8月中上旬，房地产行业信用债发行规模高达261亿元，在年内处于高位。年内房企累计已经发行债券811只，合计融资额高达6242亿元。近期房企融资已经出现上涨趋势。

中小房企出局危机频现

跟一线品牌开发商相比，国内一些中小型房企的日子着实不太好过。销售遇冷、拿地困难、流动资金持续收紧……种种压力之下，不少房企正在为“活下去”而努力。今年上半年，中国华皓旗下的青岛华皓锦誉置业有限公司、青岛华皓瑞信置业有限公司完成股权变更，变更后牡丹江世茂新城房地产开发有限公司（世茂）持有上述公司全部股权。随着华皓在西海岸两个项目的正式易主，意味着华皓已退出青岛。

记者了解到，中国华皓自2014年开始布局山东，项目主要集中在上海、南昌、成都、青岛、济南、三亚地区。此次股权转让后，其在青岛已无项目，在济南则仅有华皓英伦联邦尾盘项目。此番股权轉让的落定，预示着华皓后续将逐步退出山东市场。

楼市的低潮期往往是行业并购的高潮期。青岛融信智汇投资发展有限公司董事长龙江表示，“在现在这样的市场环境下，确实强者更强，对于相对资源较少、项目少，在开发能力、产品标准化、市场反应速度等方面也有所欠缺的公司，差距将被越拉越大。”

近几年青岛楼市收并购大动作频频，像世茂这样通过股权收购方式来扩大规模、整合资源的并不是个例。行业的深层洗牌，让不少笼罩在债务阴霾下的中小企业，面临着出局的命运。

人民法院公告网显示，从2019年2月至今，全国至少有700家房地产开发商破产。截至记者发稿时，最新发布的是8月23日的一则公告：贵州恒泰久美房地产开发有限公司申请破产。公告显示，贵州恒泰久美房地产开发有限公司以经营不善，长期无法偿还到期债务，明显资不抵债为由，向本院提出申请对其进行破产清算。

在长达50页的房地产破产名单中，多数为中小型房企。记者从人民法院公告网查询发现，破产公告中涉及山东区域的也有多家房企，主要分布在济南、日照、济宁等地，包括山东黄金金斯顿中远房地产有限公司、济南华诚丽都房地产开发有限公司、日照市润泰房地产开发有限公司、山东浩然房地产开发有限公司、山东佳辰房地产开发有限公司、莱芜华诚丽都房地产开发有限公司、济宁如意四季花城房地产有限公司等。

“可以预见，未来中小房企股权转让的案例还会持续增多。”优淘城总裁、叶檀楼市院长薛建雄分析道：“很多开发商前期拿地和相关财务等成本比较高，在不能涨价卖的情况下，未来赢利有问题，财务压力也比较大。因为房地产的竞争越来越剧烈，赚钱难度越来越大，亏钱的可能性越来越高。不专业的小企业，只要不是房价大涨，就很容易做不下去。”

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，“中小房企破产，本身和房屋销售不好、拿地机会不多等都有关。众多因素叠加，让中小房企的突围空间愈加狭小。压力之下，不少房企出现资金链断裂。”而就日前住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会这一举动，他说：“此次会议核心点在于，首次从房企的角度谈了长效机制，这样长效机制的工作就更加饱满了，包括市场、监管和企业。所以这不是简单的打压开发商，而更多是希望从融资角度去看开发商未来的融资和发展。”