海南在房地产行业上已经摔过2次跟头。

1988年，海南建省，新时代的“淘金者”在那个住房还没全面商品化的年代，疯狂拥入海南，开垦“期房”这一处女地。

一直到1992年，海南全省房地产投资达87亿元，占固定资产总投资的一半、财政收入的40%。随后的1993年，海南陆续出台16条楼市调控措施，房价随即暴跌。海南房产泡沫在急剧膨胀后崩盘，约有13 000家房地产公司顷刻倒闭。

这是海南房地产泡沫破灭的第一次，第二次则是在2013年。

2010年，全国炒房氛围渐浓，而海南也在那年获批国际旅游岛，吸引了大量投资客。从2010年初至2011年底，海南房价从6 500元/平方米暴涨到1万元/平方米。随后的2013年，海南楼市泡沫再次破裂，房价又一次崩盘。

壮士断腕？

作为享誉全国的度假胜地，与其他省份不同，海南房地产中旅居度假地产的比重很大，而这类地产的流动性很低，不太适合投资。

这2次崩盘，让房地产行业成为海南经济难以抹去的伤痛。2018年，海南省自贸区获批，继而发布了严格的房地产限购政策，自此，商品住宅实施了全域限购。

随后，海南继续加码对该省房地产市场的政策调控，今年，海南省数次出台政策加紧对房产的监管。

从今年3月8日起，房地产公司拿地开始建设的项目一律实施现房销售政策，至此，海南成为全国首个全面实行现房销售的省市。

紧接着的5月22日，海南又出台了“本地居民限购两套”的限购细则，针对在海南已拥有2套及以上住房的本省户籍和常住居民家庭，停止向其销售安居型商品住房和市场化商品住房;而外地人在海南购房首付比例不得低于70%，在海口和三亚等城市买房，还要提供一名家庭成员“在海南省累计60个月”的社保证明或者个税证明，并且還实行5年限售政策，禁止转让。

海南政府明确指出，在自贸港政策发布后，要确保海南房地产不会出现大起大落，严格控制房地产，不做房地产加工厂。

疫情让各行各业被迫按下了暂停键，因而各地也放松了楼市政策。然而，海南却背道而驰，难不成是要放弃房地产行业？

海南省经济对房地产已经产生了很严重的依赖性。2019年，海南省省长沈晓明表示，在相当长一段时间以来，海南的房地产占到投资和税收各50%左右。此话不假，2018年、2019年，海南省房地产开发投资不断回落，而这两年里，海南省GDP增速也下降到全国平均增速以下。

在政策的影响下，不少房产项目纷纷折戟。凤凰岛，被誉为 “东方迪拜”， 岛上五栋风帆式大楼见证了海南楼市最高光的时刻，最高房价炒上16万元/平方米。然而，这楼市奇迹，却在瞬间梦碎。2018年，三亚落实中央环保督查组反馈意见，责令凤凰岛建设项目停工，严格凤凰岛土地用途管理，严禁建设任何形式的房地产项目。而今，复工还遥遥无期。

在被三亚市政府责令停建并整改20个月后，这个中国最奢华的度假岛项目被折价拍卖。据北京产权交易所披露信息，凤凰岛背后的参股公司三亚凤凰岛投资集团有限公司100%股权作价40.37亿元公开挂牌转让。

如若海南放弃房地产行业，岂不是壮士断腕？

让市场回归理性

对此，民建中央经济委员会副主任、中央电视台财经频道评论员马光远表示，海南楼市新政的核心并非是打压房地产，而是特别强调要建立房地产市场平稳健康发展的城市主体责任。

他指出，新政出台以后，房地产商新拿地的项目，才实行现房销售。也就是说，现在的存量土地项目，仍然实行预售。因而新政中取消预售制度，对整个海南房地产市场的影响就极为有限。

笔者认为，后续出台的限购细则同样是推动消费者理性购房的进行，从而避免房产泡沫的再次出现，助力房地产市场平稳健康发展。

马光远还指出，从长远来看，新政的实施还能劝退部分“空手套白狼”的房地产开放商，这些商家“没有开发能力，只圈地，房子质量也无法保障，这样的开发商出局是好事不是坏事。”

由此可见，海南政府并非放弃房地产行业，只是用短期“流血”的方式换回一个健康的房地产市场。只有房地产市场回归理智，海南产业结构才能够得以优化。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，降低对房地产的依赖，一定程度上也有助于海南经济形成更强的韧劲，不因为地产周期而出现宏观经济的波动，这其实是新常态经济下的一种体现，值得肯定。

目前海南的产业结构对房地产、旅游、石化和海洋产业依赖较重，一方面，这与建设自贸区、自贸港的目标不符;另一方面，海南的旅游业发展水平仍待提高，过度依赖房地产行业将对岛内生态造成破坏，这无疑是竭泽而渔，而这又与国际旅游岛建设目标背道而驰。

严跃进预计，海南后续的土地利用将强调高端产业。而有创新业务和人才导入能力的房企，在海南市场的发展机会才会更大。

正如前文提到的凤凰岛，时至今日，凤凰岛上多个项目始终处于中止待建状态，随着凤凰岛项目的“沉没”，这块热土的价值也一落千丈。曾被誉为“凤凰岛主”的曾宪云想要将其打造成富人天堂的美梦也最终破碎。

凤凰岛记录了海南房地产行业的疯狂，也承载了如今楼市的冷静，竖立在岛上的五座风帆式大楼时刻警示着世人不要忘记那段楼市狂热的覆辙。