摘要：物业行业是新兴的行业，也是一个朝阳产业。随着房地产市场崛起，物业作为它的附带品应运而生。在发展过程中物业公司存在员工素质低、企业规模小、规模单一化等不足，但在30多年来为社会创造了非凡的价值，物业管理公司的业务主要是物业服务和经营服务。在收入一定的情况下，物业公司的成本开支显得尤为重要。有效的内部控制能够为物业公司挖潜绩效、节约开支。但是，在当前我国物业公司的成本核算和内部控制方面存在着一定问题，结合本行业的特点及现状对内部控制的影响，提出改善建议。

关键词：物业管理公司;内部控制

1.物业管理公司的特点

经过30 多年的发展，物业管理对于城市居民来说已必不可少。企业经营模式单一化： 物业企业发展趋同、 运作方法雷同， 产业队伍水平低、工作重复，这就形成管理手段落后，服务结构不合理，服务质量低。公司人员素质低且服务意识薄弱：物业管理企业员工大多知识水平低，管理人员素质不高。然而物业公司对员工的专业知识和技能培训、继续教育投入非常少， 对人才需求要求低， 这为整个物业行业及物业企业的发展带来了隐患，物业管理人员专业水平参差不齐的现状与业主的高期望、高要求不相适应。

物业管理的特点可以归集为以下几点：（1）发展时间短、管理不完善。从行业发展来看，物业管理行业是一个新兴行业，发展历史只有30年的发展历程，毕竟物业行业刚起步，发展还不成熟，所以无论在管理与控制方面还有很多问题。（2）人员文化、素质有限。对于物业行业来说，工作人员主要是保安、保洁、维修等知识水平有限的群体，对政策法规了解不够，影响服务质量，二是行业人员的薪资待遇较低，这些人员流动性强，造成人员配不齐，人员难管理、难招聘。（3）物业管理多元、社会、专业化。如物业管理中，除了房地产管理本身涉及的房屋维修、设备维修之外，还包括了保安、保洁、绿化等服务内容。

2.物业管理公司内部控制的内容

设计分离式牵制机制，首要的是要进行不相容职务分析，在这方面，流行的“五步骤论” （授权、批准、执行、记录和检查） 也需要反思和突破，从权能结构和业务属性结构上界定不相容职务也许会更具普遍意义和实践价值。从权能结构看，决策执行与监督三权能、业务的管理与经办 （管与办） 两权能、制度的制定执行与监督三权能、预算的编制执行与监督三权能、等等，都是不相容的活动，都需要分离牵制; 从业务属性结构看，物流 （或商流）、资金流与信息流当属不相容活动，应当分离牵制。就不相容职务的分离方式而言，单体企业有机构分设和岗位分置两种，集团化企业伴随集中管理体制的实施，增加了 “纵向分离”（母公司管子公司办） 的形式，企业应结合自身情况选择适当的分离方式。就合作式牵制来说，会审、会签、会议、共同决策、共同行动、共同实施等，都是其具体实现形式。

内部控制有以下几点（1）根据新情况随时发展完善。内部控制得前提就是设定目标，没有目标控制就毫无意义，随着控制的进行，目标也是有着新的设定和完善。（2）相互牵制。每项完整的经济业务活动，必须经过具有互相制约关系的两人或者两人以上的控制环节才可完成，在同等岗位上的，至少有两个不同的部门共同完成，或是另一个部门监督本部门完成该项工作;在纵向关系上，至少经过互不隶属的两个或者两个人以上的岗位或环节，使下级受到上级监督，上级受到下级牵制，对授权、执行、记录、保管、核对等不兼容的的职务要相互分离控制。（3）全体员工参与。公司管理层及一般员工都应该有内部控制的意识，工作中一旦遇到问题，能主动联想到内部控制，考虑公司内部控制的机制和有效性，不费钱或者费钱少的工作要尽快做和尽力做，为了内部控制的有效发挥，企业必须定期检查内部控制制度，对执行情况进行检查，看看在控制的执行过程中有什么问题，及时进行完善。（4）难以避免全部风险。内部控制的执行力不够、结构不完善、信息沟通中出现问题、监督不到位等都会影响内部控制的效果，例如，财务审核差旅费或者招待费的时候，只能是看报销的金额跟发票是否一致，日期出否在出差日期之内，报销的招待费金额是否是发票的实际金额，但是无法验证发票是不是就是招待当天的真实金额，所以一些人员的道德素质等都会影响内部控制的效果。

3.物业管理公司内部控制的目标

内部控制目标，是决定内部控制运行方式和方向的关键，也是认识内部控制基本理论的出发点。在内部控制的现有研究中，对于内部控制目标达成较为统一的认识， 已从最早的查错防弊单一性目标发展到综合性、 结构性目标。归结起来，主要有以下五个：（1）确保企业目标的有效实现。任何组织都有其特定的目标， 企业也有企业的目标，要有效实现企业的目标，就必须及时对要素资源（资金、人力、知识、信息等 ）进行合理的组织、 整合与利用，这就意味着这些资源要处于控制之下或在一定的控制之中运营，因而内部控制的目标就是直接促进组织目标的实现。所以，所有的组织活动和控制行为必须以促进实现组织的最高目标为依据;（2）符合国家政策、法律法规。企业要实现自己的目标，使自己的经营活动得到政府的许可与保护，就必须服从由政府制定的政策、法律法规、职业道德规则以等因素所施加的外部控制。（3）既重视经营目标也要重视非经营目标。早先的内部控制都十分注重对经营性目标的控制，这一类目标也都可以用经营性指标加以量化，但是对于非经营性目标却容易忽视，因为这一类目标不太容易量化。然而，要达到组织的目标，必然要對这类非经营性的资源加以保护。（4）确保信息的质量和安全。 各级管理者想要实施有效的控制必须有赖于掌握大量可靠和及时的信息。事实上，控制和信息是密不可分的，没有完备的内部控制便不能保证信息的质量。（5）有效保护组企业的重要资源。资源的稀缺性客观上要求企业通过有效的内部控制系统确保其安全和完整。确保对资产的合理使用和必要的维护。

内部控制的主要目标是（1）经济有效的提高企业的目标，提高企业的经营效率与效果，决定经营管理的方式与方向，促进企业实现发展战略。（2）保证和保护企业的各项资产的安全和完整，防止资产流失。保护资产不仅指企业的现金、银行存款和其他货币资金等有价证券，还包括衡量一个组织业绩的经济性的重要性，有效的经营生产过程中以最低的的消耗生产产品，经济的经营以最低成本生产出合格的产品。（3）财务会计报告及管理信息的真是可靠。企业的财务报告是一个企业各项经济活动的全面最终的、综合的价值反映，企业的经济活动信息最终以数字形式体现在财务报告上。对于一个企业的管理来说，要想实现其经营方针和目标，需要通过各种形式的报告及时准确的资料和信息，以保证做出正确的判断和决策。（4）遵循国家法律法规和有关监管要求。公司经营过程中要严格遵守各项法律法规的的规定。公司法：公司法有对公司的的章程、成立等问题进行规定;劳动法：劳动法对用工、工资、福利等和经营有关的法律和行政管理，比如工商局、税务局的一些法律法规。

4.结论

本文重点对物业管理公司内部控制问题展开深入探究，分析了物业管理公司内部控制现状、控制特点等。着重强调单位内部控制是单位日常管理制度中密不可分的重要因素，采取不相容职务分离控制、授权审批控制、会计系统控制等不同控制措施，建立健全的内控制度监督体系，以保证物业管理公司的内部控制工作的有序开展，切实促进单位合理地进行良性发展

参考文献：

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作者简介：李红磊（1990.2-），性别：女，民族：汉族，籍贯：河北。职称：中级会计职称，学历：本科，研究方向：财务管理。