高树斌

摘要：我国房地产行业的发展与银行信贷密切相关，只有探讨出两者之间的互相作用机制，能够为房地产行业、银行业的快速发展提供有效的依据。要掌握房地产价格与银行信贷之间的作用机制，可利用实际月度数据及多变量协整分析技术对两者进行实证检验。通过实证检验后，可以发现房地产价格与银行信贷之间互相影响与作用，两者呈现出互为因果的关系。因此，银行在发展过程中应注重两者之间的关系并制定有效政策促进发展。

关键词：银行信贷;房地产价格波动;实证研究

研究我国各地房地产市场的发展，可以看出房价上涨的因素与银行金融支持存在着直接性的关系，特别是房产价格在短期内呈现出快速上升更加突出了银行金融的作用。因此，银行信贷达到快速扩张的目的，主要是聚集在房地产市场并推动了国内房价的不断上涨，进而引发了房地产市场泡沫问题的发生。统计银行内部抵押物后以房地产资产占比较高，如果房地产市场的价格呈现出上涨趋势会促进银行资产的进一步提高，有效改善了银行以往存在资本不充足的问题、资产质量不高的问题。在银行资产充裕后进一步加大房地产市场信贷力度，再一次推动了房地产价格的迅猛增长。由于我国房地产产业呈现出波动式的发展过程，需要实证检验房地产价格与银行信贷之间的关系，进而促进房地产行业能够健康地发展。

1.房地产价格与银行信贷之间的关系

房地产行业的发展需要具备充足的资金支持，一般采取的融资措施涉及高贷款成数债务融资方式、开发贷款融资方法、按揭贷款融资模式。其中，开发贷款行为属于短期行为，而按揭贷款属于长期行为。在房地产行业的融资需求下，房地产价格周期与信贷周期两之间会存在较大的关联性。从理论上分析房地产价格波动与银行贷款两者实际具有的关系可表现出双向因果关系，并且这一关系至少会表现出如下三个方面：首先，房地产价格的波动会进一步影响银行信贷规模。站在借款人角度看待房地产价格变化，如果房地产价格产生变化会对借款人的借贷能力与可观测财富产生较大的影响。从莫迪格利安尼·弗里德曼对消费的研究理论中可知，居民的财富发生变动会增加居民的消费支出，而居民在产生消费行为时依靠的是银行借贷会增加居民对银行信贷的需求;如果房地产价格产生波动會影响居民在银行抵押的抵押物价值，进一步对居民的信贷获取能力产生较大的影响。其实，房地产也属于消费品，房地产价格波动对不同人群产生不同的影响，表现在：如果房地产价格增高会增加房产拥有者的财富，反之则降低;若房地产价格增高，对于无房者会造成购房困难，不得不采取降低消费及银行贷款的行为，反之则会增加消费与贷款行为。站在银行角度看待房地产价格变化，银行不只持有房地产资产且提供抵押贷款服务。在银行贷款中以建筑开发贷款具有容易波动的现象。如果房地产价格处于较高时，银行会采取降低贷款条件的方式提供更多的贷款服务，进而形成了房地产与信贷周期产生密切的传播过程。若存在监管薄弱与流入外资的问题会加大传播力度。在上述机制下的房地产价格与银行信贷之间会产生补充效应，表现在房地产价格上涨则增高抵押贷款的市值、房地产价格下降会产生与补充效应作用相反的机制。其次，银行信贷存在多样流动性效应会对房地产价格产生影响。贷款态度与信贷可得性两个方面会对建筑建设的决策与房地产需求产生较大的影响力度，房地产价格也会产生一定的波动。房地产按揭贷款会对房地产需求产生较大的刺激，将房地产价格有效提升;房地产开发贷款会对房地产供给产生刺激性，将房地产价格拉低。在经济自由化背景下，银行发布的货币基金成为存款者的新宠儿。银行在面临紧缩利差的不利因素时会制定出一些措施达到提高收益率的目的，达到重新创建利差的目的，表现出信贷资源的主体流向朝向具有高风险房地产项目的方向迈进，对房地产价格上涨形成了一定的压力。第三，银行信贷与房地产周期需要共同面对经济因素的影响。表现在两个方面：一是宏观经济、预期对信贷周期产生决定性作用，二是经济活动开展后处表现出的实际状态会影响房地产市场，在宏观经济发生变化后需要对房地产供需进行有效的调整，进一步引发房地产价格与投资发生变化。这种外部冲击的行为主要是由需求因素决定的，比如人口数量、居民收入、银行利率等，也可以是由供给决定的，比如建筑成本等。

2.实证研究

2.1数据来源

实证研究需要真实数据，选择2018年1月至2019年12月间我国房地产价格情况、银行贷款各项数据、经济增长等月度数据进行研究，总共获取80组样本进行实证检验。其中，房地产价格的确定主要是利用除法公式：商品房销售额÷商品房销售面积得到。银行贷款数据的表达方式利用的是金融机械各项贷款，由于缺少GDP月度数据采用了工业增加值。另外，缺乏定基消费物价指标，利用《中国经济景气月报》公布的数据实施2018年1月通货膨胀率的构建，根据季节因素调整工业增加值与银行贷款数据，采用平减消费物价指数的方式消除通货膨胀因素。除银行贷款利率之外，对其他数据实施取值自然对数的方式达到消除异方差的目的。

2.2实证模型的创建

为了实证研究引入各种数据创建出模型，包括房地产平均销售价格数据、银行贷款各项数据、工业增加值等，分别使用不同的字母进行表示并确定出相应的对数值。利用多元线形函数及运用计量的方式回归多元线形函数方程，检验的内容包括长期模型与短期模型。

2.3实证结果

在检验时采用了四种检验方式：第一，检验单位根。检验方式利用协整检验模式对各变量间长期关系进行确定，运用ADF方式检验单位根确定出各变量的平稳性。经过检验后可得到每一个时间序列原先拥有的原序列未达到平稳状态，而是在一阶差分表现出显著性的平稳度。因此，四个变量都属于一阶单整序列模式。第二，检验协整关系。检验方式运用的是Johnsen检验模式，由于每个变量呈现出显著确定性趋势，所以将协整方程设定成含截距项方式。检验完成后得到四个变量间的关系属于协整关系，四个变量处于长期性的均衡状态中，并且在长期角度看可发现房地产价格增长的同时，银行贷款也会相应地提高。可见，房地产价格在长期时间内与银行贷款之间呈正比关系。第三，检验长期因果关系。经过长期因果关系检验后，房地产价格与银行贷款两者的关系属于双向因果关系;确定出工业增加值与银行贷款之间的关系为单向因果性，银行贷款产生变化会影响工业增加值;房地产价格和工业增加值两者的关系未体现出双向因果而是单向因果关系，工业增加值发生变化会影响房地产价格。第四，检验短期动态关系。检验短期动态关系利用误差修正模型的建立，通过利用此模型进行检验后，银行贷款短期内发生的变化不会对房地产价格产生影响而发生变化，而推动房地产价格变化的因素是银行贷款含有的协整关系。

3.结论与政策

3.1结论

通过创建两个模型确定出房地产价格与银行信贷之间的关系，两者之间互相影响与作用而呈现出互为因素关系，房地产信贷会长期影响房地产价格产生波动;房地产价格短期内产生的波动现象是银行信贷存在的协整关系产生作用后的结果。另外，房地产信贷膨胀会拉动需求而提高房地产的价格。

3.2政策建议

从实证结果可知房地产价格上涨后，银行信贷也会上涨，要对此作用产生重视。目前，我国银行实施放贷服务时所采取的评估方式是对房地产商抵押资产进行评估，如果抵押物市场存在着价格上涨的趋势会提高抵押物的价值，银行会进一步动作带动贷款增长，表现在房地产贷款在银行所有贷款中所占比重逐渐提高。如果银行过度依赖抵押物会加大资金成本及运营风险，因为这种评估模式一旦遇到房地产价格发生较大的变化，会导致银行产生资产负债的现象，进一步引发不良资产的问题发生。因此，政策方面应包括以下几个内容：第一，创建市场风险预警预报体系、建立房地产指标体系、制定信息披露制度，还要对银行现有的评估体系进行改革，应建立全面化的评估风险监控体系，尽可能挖掘出贷款可能存在的风险。房地产商还贷能力的强弱主要体现在项目开发能力方面，如果银行在向房地产商提供贷款服务时应采取两种模式评估：一是评估房地产商房地产项目开发能力、二是评估抵押物，能够最大限度地规避放贷风险。

4.结束语

综上所述，房地产价格变化与银行信贷增长之间互相作用，房地产价格如果处于长期增长中，银行信贷也会随之处于不断增长中，产生了正面推动的作用。应重视两者之间的关系并制定出有利于银行发展的政策，可以有效规避房地产信贷风险。

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