姜朝奎

摘要 近年来，随着我国社会经济的高速发展，房地产行业获得了良好的发展机遇，进入了开发模式发展与创新的全新时期，逐渐成为我国主要的经济支柱型产业之一，对社会发展与经济增长起到重要作用。基于此，本文对房地产开发现状以及存在的问题进行分析，提出几点有效的开发模式与创新途径，希望能够进一步推动我国房地产行业发展。

关键词 房地产;开发模式;现状;问题;创新途径

一、引言

我国房地产行业经过数十年的发展，已经逐渐成熟，房地产市场趋于平稳，在国家不断出台与调整房地产相关政策的背景下，房地产开发模式不断发展与创新，市场竞争压力激增，给房地产企业的经营管理以及业务扩展带来了巨大的挑战，房地产企业必须结合自身的发展实际与市场的变化情况，有效发展与创新，才能保持长期、持久的市场竞争力，获得经济效益的增长。

二、房地产开发现状与主要问题

（一）房地产开发现状

我国房地产开发起步较晚，但是发展速度快，在2000年起步以后，经过2年的探索与实践，于2003年进入快速发展时期，并在2005进入我国房地产开发的第一个高峰期。随后，房地产开发的弊端逐渐显现，我国的房地产开发进入了平稳发展时期，房地产开发趋于理性[1]。目前，我国房地产市场发展态势良好，开发模式逐渐增多，房地产相关的政策、法律法规逐渐完善，为房地产行业的发展奠定了良好的基础。最近几年，房地产开发逐渐从一线城市向二线城市、三線城市发展，房地产开发模式也在不断创新，以满足不同地区的现实需求。

（二）房地产开发模式存在的主要问题

传统的房地产开发模式获得过很多的成绩，这是不容忽视的，但是，随着社会的发展以及经济的进步，我国的消费模式发生了很大的变化，对房地产行业造成了巨大的冲击，传统的房地产开发模式已经无法满足现代经济市场的实际需求，必须实现有效发展与创新。

首先，传统分割产权出售的模式会导致业主的利益受损，很难开展统一的管理与经营，这种房地产开发模式基本上已经没有企业在应用。其次，租售结合的房地产开发模式是我国商业房地产领域比较成功的一种模式，并且一直延续至今，例如大连万达集团于2003年在南宁建设的万达商业广场，该商业广场是当时南宁经营情况最好的商业广场，采取的房地产开发模式就是租售结合。但是这种模式的弊端也十分明显，出售的产权依然存在商铺全零售的问题。最后，不租只售的房地产开发模式在我国也有很多的案例，开发商会选择自主经营的方式，但是这种开发模式对开发商自身的商业经营能力与管理能力的要求较高，如果出现经营不善等问题，就会造成巨大的经济损失，并且资金回笼的速度较慢，风险较大。

三、房地产开发模式发展与创新原则

房地产开发模式发展与创新要以市场变化与消费者的实际需求为核心，对消费者需求进行科学的分析，同时要以房地产的市场消费情况为导向，制定科学、完善的房地产开发模式发展与创新计划。在制定房地产开发模式发展与创新计划时，房地产开发企业要将消费者分为多个层次，根据消费者的年龄阶段、事业阶段以及家庭情况差异进行科学的划分，并按照消费者的需求进行发展定位，为其设计个性化、差异化的产品，以满足不同阶层消费者的实际需求[2]。

四、房地产开发模式发展与创新途径

（一）“X+房地产”开发模式

为了满足不同消费者的实际需求，我国房地产行业经过多年的发展与实践研究，形成了“X+房地产”的开发模式，进行了很多房地产跨界开发新模式的尝试，取得了一定的成绩。“X+房地产”开发模式的本质就是将房地产开发与其他行业的经营发展相融合，形成一个跨行业发展的多元化经营模式，提高房地产开发的有效性和科学性，最典型的就是万达集团的“商业+房地产”开发模式以及华夏幸福的“工业园区+房地产”开发模式。

这种新型房地产开发模式以房地产开发利用为核心，充分融合了“X产业”的商业资源，实现了两者的开发资源共享，不但提高了房地产的实际附加价值，而且可以分担房地产开发的风险，解决了传统房地产开发模式的持续发展力量不足问题[3]。例如华夏幸福的“工业园区+房地产”开发模式，在当地政府的委托与监督下，由华夏幸福承担某一个地区的开发建设和运营管理工作，政府针对园区的土地开发和建设成本给予部分补贴。房地产开发完成以后，华夏幸福还负责招商引资工作，为工业园区引入了大批的优质企业，当地政府也根据招商的实际情况和企业数量给予了华夏幸福一定比例的报酬，间接减少了房地产开发的成本与风险。

（二）只租不售开发模式

在商业房地产市场特别活跃的几年里，我国各省市为了促进消费，鼓励房地产企业扩大开发规模，主动选择降低房地产开发要求，或者给予房地产开发企业较大的政策支持。因此，有很多企业在巨大利润的吸引下投资了房地产行业，但是由于房地产开发的投资较大、资金回笼速度较慢，企业的资金压力很大，所以很多企业都会选择分割零售或者售后返租等开发模式，并且取得了开发收益。但是这些传统的房地产开发模式已经无法与现阶段的房地产发展趋势相适应。

只租不售的房地产开发模式是一种比较先进的模式，该模式的应用有助于房地产项目的总体规划、资源整合以及经营管理，在国际上有很多实力较强的房地产开发商都在应用这种房地产开发模式。只租不售开发模式要求开发商在完成项目建设以后对房产进行统一招商、管理以及维护，其目的就是通过持续、有效的经营与管理提升房地产开发项目的商业价值。与此同时，我国上海、杭州等地有很多开发商也在回购出售的商铺，并对其进行项目重整与规划，开展自主运营。

（三）产城融合开发模式

产城融合开发模式是一种基于产城分离概念而提出的新型房地产开发模式，其核心在于产业与城市发展的融合，需要以城市为开发载体，以产业发展为基础依托，从而促进城市更新与功能完善，使城市的内涵包括产业与房地产项目，为城市的发展提供充足、持久的动力。另外，随着我国社会经济的高速发展，城市现代化建设速度不断加快，城市经济发展模式以及产业结构都在不断转型升级，城市内部产业与房地产项目的联系越来越紧密，为产城融合开发模式的应用与创新发展提供了便利条件，积极推动房地产开发新模式的应用与发展，促进房地产行业结构调整及经济增长[4]。

产城融合开发模式的诞生与应用，将城市内部产业发展的单一模式逐渐转化为多元化的产业发展模式，将生产、服务、消费等多个业务融合在一起，进行统一规划与发展，实现了城市产业与房地产项目的统筹发展，提高了城市空间的利用率和城市发展的活力，进一步促进房地产行业健康发展。

五、结语

为了适应社会经济的发展、满足消费者的个性化需求，房地产开发模式必须立足于实际，秉持以人为本的开发原则，全面分析消费者的消费习惯与消费能力，结合房地产开发企业自身的发展状况，制定有效、科学的房地产开发模式，进行理性开发与科学开发，确保房地产开发模式的有效落实，切实提高房地产开发企业的经济效益，推动我国房地产行业有序发展。

（作者单位为昆明德缘工程咨询有限公司）

参考文献

[1] 童佳炜.商业地产开发模式创新研究[J].商情，2014（8）：154.

[2] 杨刚军.产城融合下商业地产开发模式创新研究[J].商场现代化，2015（022）：246-247.

[3] 贺玲玲.房地产开发项目经营模式研究[J].金融经济，2018（16）：150-151.

[4] 张玥.新型城镇化背景下我国房地产开发模式转型研究[D].山东师范大学，2015.