张涛

摘 要：当前我国对商品房的资金、财务与销售建立了全范围的管理体系，但是缺乏对预售资金的事前预警、事中动态管理、事后应急补救等全链条管理措施。而在当前疫情与国家宏观调控的基础上，已经造成房地产市场商品房销量下降、开发企业融资困难等现象，已经加大了房地产开发企业出现资金断裂的风险，为此加强房地产开发企业预售环节的资金集中管理具有重要价值。本文首先概述了当前我国商品房预售资金管理的现状，房地产开发企业预售环节的资金集中管理的重要性，提出了相关对策：健全商品房预售资金集中管理具体法规、建立商品房预售资金集中管理信息公开制度、同步完善房地产开发市场融资体系和建立商品房预售资金集中管理风险预警制度。

关键词：房地产开发企业;预售环节;资金集中管理;融资体系;信息公开制度

商品房预销售模式在20世纪90年代引入我国，已成为我国商品房销售的主要措施，也取得了重要的成绩。商品房预售制度在促进我国房地产市场发展的同时，也存在一定的问题，比如开发项目发生烂尾、房地产企业过度开发、房地产企业过度贷款等，给企业与社会都造成了严重不良影响。特别是部分房地产企业盲目通过商品房预售进行资金筹集，把房地产开发风险转移到购房业主身上。甚或部分房地产企业与主要负责人出现将预售资金携带潜逃、再次抵押、挪用等情况，直接对房地产市场的秩序造成了严重影响，也加大了政府管理的难度。因此加强完善商品房预售资金管理，是新形势下房地产市场管理的迫切要求。本文具体探讨了房地产开发企业预售环节的资金集中管理的意义与措施，希望为推进资金管理提供参考。现总结报道如下。

一、当前我国商品房预售资金管理的现状

房地产产品是特殊的商品，与百姓生活、社会稳定、社会可持续发展密切相关。引导和促进房地产开发企业健康、有序发展具有重要价值。商品房预售资金是房地产开发企业将正在建设中甚或还未建设的商品房出售给购房业主，购房业主按照商品房买卖合同约定支付给房地产开发企业的购房款。实行预售资金管理将对化解潜在风险、保障购房资金安全、维护购房业主合法权益具有重要意义。我国商品房预售资金管理制度大体上可以将其分为三种类型：银行作为资金管理主体、政府房管部门作为资金管理主体、公证机构作为资金管理主体等。三者具体的管理现状如下：

（一）银行作为资金管理主体

银行作为资金管理主体在商品房预售资金管理中为主要方法，但是也存在一定的不足，主要体现如下：商业银行一般只对部分预售资金进行托管，无法对大部分预后资金进行全过程监控。银行缺乏评价房地产公司状况的专业技术，特别是缺少评估商品房工程进展的经验，只能委托其他相关机构进行评估，造成资源的浪费与管理成本的增加。3、无法进行商品房预售资金的事前管理与事后管理。

（二）政府房管部门作为资金管理主体

政府房管部门作为商品房预售资金管理主体在部分地区比较常见，尤其是商品房调控措施实行比较严厉的地区。但是也存在一定的不足，主要体现如下：政府房管部门并不具有商品房开发与评估的相关专业技术，与自身职能不符合。（2）商品房预售资金管理如果完全掌握在政府房管部门手中，容易出现权力寻租、腐败、滥用权力等问题，而如果一旦商品房预售资金管理存在问题，政府声誉也会降低，也容易出现行政赔偿责任等问题。

（三）公证机构作为资金管理主体

公证机构作为资金管理主体当前正在逐步实施，公证机构的专业性比较强，进行资金管理也可体现其专业价值。但是由于资格所限，公证机构无法对商品房项目的工程款进度拨付与实际进度情况进行实时监控。

二、房地产开发企业预售环节的资金集中管理的重要性

房地产开发企业预售环节的资金集中管理旨在防止资金被挪作他用，促进房地产开发企业快速回笼资金，促进购房者顺利入住新房，避免造成烂尾楼。其重要性主要为维护社会稳定的现实需要与维护房产市场秩序的客观需要，具体如下：

（一）维护社会稳定的现实需要

商品房作为日常生活中的大件商品，老百姓购自商品房往往需要倾毕生积蓄甚或进行长时间的贷款抵押。如果房地产开发企业不能如期按质交房或者出现违约交房等情况，处于弱势的很多购房者将走投无路，容易采取聚众、上访等许多过激行为，给政府声誉造成影响，也容易形成大量房产纠纷，严重影响社会稳定，为此加强商品房预售资金集中管理是维护社会稳定的现实需要。

（二）维护房产市场秩序的客观需要

房产市场是房屋商品交换关系的总和，也是以房产作为交易对象的流通市场。维护房产市场秩序有利于促进商品房建设资金良性循环、促进房产资源有效配置、提高房地产开发企业的经济效益、及时实现购房者房产的价值和使用价值。但是由于各种因素的影响，比如部分房地产开发企业违约经营，管理部门不及时进行动态管理，社会缺乏强有力的资金管理机制，容易导致房产市场秩序被破坏，产生损害购房者利益的风险，从而而引起房地产市场失灵。为此加强商品房预售资金集中管理是维护房产市场秩序的客观需要。

三、加强房地产开发企业预售环节的资金集中管理的措施

（一）健全商品房预售资金集中管理具体法规

健全商品房预售资金集中管理具体法规是政府规制理论的核心，为此对于房地产开发企业违法违规使用预售资金等行为应加大查处力度，落实企业的诚信评价体系，限制违约企业的开发规模，积极采用限制整改、暂停网签等处罚措施。管理主体中应加强政府部门、银行、中介结构等多方面的配合，加强管理机构之间的信息沟通与反馈机制，保障管理信息及时动态共享。如果管理主体中涉及的具体相关工作人员有任何失职渎职行为，也需要积极追究责任与加大查处力度。

（二）建立商品房预售资金集中管理信息公开制度

公开与披露预售资金情况是购房者的重要权益，是管理主体所采用的主要管理方法之一，也能给房地产开发企业施加压力。其能扭转预购者管理主体在交易中因信息不对称所处的不利地位，使开发企业自觉主动转入预售资金到管理账户，有利于及时发现和遏制开发企业在预售中的不良行为，使得管理权力运行过程更加高效、公开、透明，也有利于全社会的动态即时监督。

（三）同步完善房地产开发市场融资体系

我国现行的商品房的融资渠道主要来源于预售资金与银行贷款，当房地产市场融资环境不理想时，有些房地产开发企业甚至使用民间借贷等高利率贷款方式，增加了开发成本，也增大了违约风险。为此除了上述融资方式外，还可采取上市企业、境外、投资基金、房地产信托等多渠道方式进行融资，可降低预售资金集中管理风险，有利于提高企业的核心竞争力。

（四）建立商品房预售资金集中管理风险预警制度

建立商品房预售资金集中管理风险预警制度就是要求预售资金产生危机之前能及时收到警报信息，为此管理主体可以将预售资金进出账风险、企业信用风险作为考量指标，还可设置外部经济环境、房地产市场经济周期等动态指标，当达到预警阀值时，积极做好应急准备，防止事态严重化。

四、结论

长期以来，由于我国对于商品房预售资金管理缺失，导致我国房地产市场之中存在一定的风险与问题，加强房地产开发企业预售环节的资金集中管理能维护市场的正常交易秩序，也能充分保护购房业主的合法利益，促进市场的健康发展。

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