李露露

【摘要】为运营盘活非生产类存量资产，大型国有集团设置专营子公司或分公司，以专业化、集中化的举措力保国有资产的保值增值，提升资产运营精细化管理的能力水平。文章结合中建一局下属非生产类资产运营子公司的实践经验，通过对资产运营实际业务需求的分析，探讨财务一体化在资产运营效率、资产集约管理，以及财务管理前置等方面的优化促进作用，以期对其他大型国有集团内资产运营子公司的运营工作提供参考、有所裨益。

【关键词】财务一体化；非生产类资产；运营盘活

【中图分类号】F626；F275

一、非生产类资产与财务一体化系统

（一）国有资产与非生产类资产的概念辨析

国有资产运营涵盖范围较广。广义上的国有资产概念强调资产的所有权属性，即资产为国家所有；狭义的概念不仅强调该类资产的所有权归属应在法律上得到确认，同时还强调这些经济资源应在未来为国家带来经济效益，即经营性国有资产的概念。对于国有企业而言，尤其是竞争性国企，其资产都应属于经营性国有资产的外延范畴，必须带来实在的经济利益流入，以及实现保值增值的底线目标。

本文所讨论的非生产类资产，是指与企业主营业务无关，但可以为主营业务提供资源及经济支持，并且可以通过租赁等方式取得经济利益的房屋及土地；相对其他类型资产及项目运营，非生产类资产运营具有一定的独特性，在企业的运作中形成了独立的业务板块。

（二）开展非生产类资产运营工作的必要性

中建集团的业务布局涵盖投资开发、工程建设、勘察设计等重要领域，深度参与中国建筑建设行业的发展。自1998年我国全面推行住房市场化改革以来，房地产行业逐渐发展成国民经济的支柱产业，建设单位与施工单位通过自建、购置或抵债等方式不断获取房屋、土地等资产，长年积累形成了较为庞大的资产存量。

2020年初，央行发布货币政策执行报告，指出将加大对疫情防控领域的信贷支持，不将房地产作为短期刺激经济的手段，稳定房价成为政策主导。在预期长期下行的市场环境中，势必导致房地产企业的淘汰与洗牌，建筑施工企业接收抵债房、抵债地等情况将会持续增加，进而导致建筑施工企业不动产存量规模的逐渐扩大。如何提升国有资产的运营效率，保证国有资产保值增值不留盲区，扎实推动资产运营工作高质量发展，应当成为国企集团着力做好的工作之一。

（三）非生产类资产运营模块融入财务一体化系统的意义

国有资产保值增值是非生产类资产的运营目标，精细化管理应当成为关键的过程要素，而信息化手段恰是践行精细化管理的手段与利器。目前已实现全集团范围内推广使用财务一体化的中期目标，而且主营业务的各个模块业已完备；专项融入非生产类资产运营模块，将进一步提升财务一体化系统的完整度，从财务角度强化对国有资产保值增值的把控程度与管理能力。

中建系统内各工程局响应股份公司号召，以多种方式推进非生产性资产的盘活处理，其中以中建一局搭建的资产运营管理平台最为典型。2019年中建一局及各子企业上线并使用了该管理平台，通过细化资产统计、贯穿业务流程、抓取市场价格，实现了资产运营业务方向的精细化线上管理。

（四）非生产类资产运营业务对财务一体化系统的基本需求

目前，资产运营业务在与财务一体化系统的衔接上，并未作为一个独立的业务板块进行会计核算、资金管理、报表制作、税务管理及财务分析等，因而无法在基于资产运营的财务数据基础上进行深度加工。财务方面在资产运营业务的主要需求包括以下三点：

首先，在财务数据方面，财务一体化系统难以展现资产的全貌情况。在财务一体化系统的SAP模块中，拥有SAP权限的人员可以查看资产的相关财务信息，如账面价值、折旧年限等，大部分财务信息都已经在前期录入完毕，但是资产运营的相关信息，如资产状态、出租情况、租约合同、收款管理、处理登记等尚未实现操作与展示功能。

其次，在财务分析方面，资产运营业务的板块缺失，为财务一体化系统留下了管理盲区。财务数据汇总成为财务信息，而财务信息的落脚点是财务分析。财务信息需要源自一系列稳定且具备明确主题的财务数据，否则无法向数据仓库传输并开展进一步的数据整合与数据处理。目前，财务一体化暂未单独设置资产运营板块，在长期信息需求以及提供决策支持方面，数据仓库无法进行汇总及多维度的分析，制约了其业务服务能力。同时，各项财务数据处于割裂的状态，且无法录入部分资产运营特有的财务信息，因此信息共享、提示预警、统计分析、成本分析等功能就难以实现。

第三，在信息處理方面，中台只进行数据的录入及SAP推送。SAP仅能对信息进行平面化呈现，目前仍须财务及业务人员通过人工进行信息的识别与加工，影响了工作效率与准确程度。

二、资产运营业务使用需求

对于财务一体化系统，我们建议能够在整体上融入实体项目与资产运营业务的垂直管理思路，针对资产运营类子公司，在一体化中增加非生产类资产运营模块，与合同、报账、资金等模块并列，不仅将现有的资产运营相关表单迁移到此，后续更新也持续增加特有表单，在财务专业角度实现信息录入、资产调整、运营管理、数据分析及信息发布等各类功能的集合。

（一）基本信息模块

SAP系统与原财务系统的资产管理平台中的基本信息数据大致相同，较难满足后续资产运营业务的发展需求。

更加细化的资产属性信息有利于财务与业务的工作融合。资产运营的业务部门需掌握资产的详细情况，包括资产状况、价值、产权、产别、层数、建筑结构、建成年份、房屋用途、墙体归属、图片信息、产权纠纷等要素，从而为数据分析工作提供基础信息。同时财务部门需利用业务部门总结的可视化分析结果，定期对资产进行清查盘点、减值测试、税收筹划、预算分析，保证财务人员能对全盘资产具备较为精准的把握，从而突出财务前置管理的需求与作用。

SAP与中台系统存在信息分割与联动失效的问题。以资产入账信息为例，在SAP系统中，关于资产的信息仅包括：资产名称、资产合同（购买合同、租赁合同等）、资产入账价值、折旧年限等财务建账相关信息。作为关键入账资料的合同信息处于中台系统，而资产相关信息则处于SAP系统；因而在进行后续数据仓库处理时，存在无法进行有效联动的问题。再以资产基础信息为例，业务人员和一般财务人员主要接触的是中台系统。中台系统中对资产具体信息显示不完全，如需对资产情况进行充分分析，需要结合合同板块及SAP资产模块共同参考，最终在一体化系统外采取数据分析才能得出结果。例如，在进行资产保存状况与日租金单价的关联性数据分析时，只能采用多个系统切换并下载数据后进行手动分析，与原财务系统相比，没有工作效率的本质提升，无法体现数据仓库的集成分析功能。

针对以上问题，我们建议，以中台目前的流程及框架为基础，增加表单板块，实现资产基础信息的完整性，记录资产从进入到处置全生命周期的信息，结合合同模塊的数据，随时进行统计分析。

（二）资产调整模块

随着集团内非生产类资产运营的深入，资产的属性、产权、功能、分类等情况后续必定会存在一定的变化，资产调整功能是资产运营业务中较为重要的一环。资产调整是基于资产基础信息完整录入后进行的工作，包括资产管理权调整、资产拆合和资产细化，希望能够基于一体化现有的组织架构进行搭建。

目前在一体化中台里，可以在法人之间实现资产调拨，即可视同为法人单位之间的资产管理权限调整，但是资产拆合和资产细化功能却尚未实现，预计这两项功能在资产运营过程中需求将日益凸显。

首先，关于资产管理权调整。资产管理权调整指的是适用于基于资产运营考核指标完成情况，将资产从运营效率低的子企业划转至其他企业，涉及资产处置工作的同时，旨在实现资产运营创效。然而对于灵活决策下将资产划拨至非法人单位的情形，例如分公司等单位主体，就无法在中台上实现主体变更。

其次，关于资产拆合。资产拆合指的是基于产权证书进行的拆分或整合操作。但中台系统暂时难以实现此项功能，如多个资产通过同一抵债合同抵入后分别办理产权证，或者多项资产合并为一项资产等情形，则不能完全满足实际业务工作的功能需要。

第三，关于资产细化。资产细化是指针对最小出租单元及最小出租面积，按照最小出租单元设立台账。结合资产运营管理与财务日常工作情况，建议实现以下功能：台账信息取自基础信息部分，一方面后续业务人员可以根据资产细化台账进行数据及运营分析；另一方面财务人员可以将房租收取、费用收取、发票开具、费用减免等与资产细化台账及表单收入，确认细化至最小出租单元。从而在后续运营过程中，均可以从资产细化功能内获取租户分析、账期预估、成本管理等数据信息。

（三）运营管理模块

运营管理模块主要包括合同管理、成本管理、客户跟进、收款管理等，均属于动态数据部分。该部分功能在中台系统中有部分已经实现，例如合同台账模块可以体现每个合同的收款及收入确认情况。

然而应精细化管理的需要，中台系统无法设置时间节点及预警机制，只能通过平面化界面实现展示功能。在SAP模块中，虽然收款管理和成本管理模块在SAP中可以进行穿透查询，但是在中台系统中没有数据，于是再次造成合同信息和收款成本信息割裂，对后续的集成分析带来困难。

针对上述情况，建议进一步完善中台功能：在中台单独设置的非生产类资产运营模块中，对于部分信息在中台已经有录入的，可以直接获取数据，例如运营管理模块的合同信息可以取自一体化合同模块、收款及成本费用信息可以取自SAP中的相关科目等。另外，在中台没有类似信息的，应设置客户及资产信息提示，对过期合同、欠费情况、空置房间、房租收取提醒等进行分权设置，降低人工参与度，提高工作效率。

（四）数据分析模块

对上述信息进行处理后，资产运营业务最终需要生成多维度资产分析报表、考核指标实时分析表、财务数据分析表、资产运营地图等图表信息文件，以方便各级领导及部门人员实时掌握情况、分析收入成本，并及时调整资产运营方案。因此建议在中台开发完备的基础上，进行数据挖掘和数据处理，实现数据指标的自动运算。

（五）信息发布模块

信息发布模块的需求，主要源于信息共享原理和降低沟通成本考虑，以促进集团内信息共享，有效减少供需双方的询价成本。财务一体化搭建了一个高频次登录、人数涉及众多、系统涉及广阔的信息化平台，几乎涉及到了中建集团所有在职人员，形成了庞大的平台流量，在这个平台上进行房地空置信息、租售信息的发布以及抵债资产运营需求的共享，无疑将为资产运营工作带来较大的便利。

财务一体化系统暂时缺失该项功能，建议对于可租可售资产，经人工筛选后可优先在财务一体化系统上发布，在集团内部实现信息互通，使运营方把握良好的运营盘活机会，实现中建集团内部单位的互利共赢。

三、资产运营业务开发难点

（一）财务系统与资产运营的功能融合存在难点

财务一体化系统主要依托于财务数据处理，对于业务分析及数据库的版本，暂时难以满足业务部门对资产运营工作使用的需求。资产运营业务需要较为强大的数据库支持，但是目前财务一体化中台，主要开发的前端系统及SAP系统的业务模式较为固定，个性化开发存在较大难度，需要在整合所有平台的技术水平及优势后，方可对资产运营业务端进行开发。此外，将财务一体化系统与现有资产运营管理平台的融合，也是一种可纳入考虑的解决方式。

（二）资产运营业务数据的安全性有待评价与升级

资产运营业务流程设置、信息数据权限控制均可依托现有平台建设，但是在数据传输、数据备份、登录安全性设置方面，仍存在提升空间。资产运营业务数据属于公司核心业务数据之一，也是公司核心竞争力的依托，因现有财务一体化系统上线时间较短，故暂时无法对其中的数据安全性进行评价。同时，财务一体化系统最终权限管理在股份公司级别，在权限链条中，存在数据意外泄露的可能性，可从设计开发角度进一步改善加强。

四、对财务一体化功能优化的展望

非生产类资产运营工作所需的部分表单，在目前的财务一体化系统中均有所触及，但与建筑施工类业务相比，非生产类资产运营业务存在数据分布较为分散，且未能补齐重要业务数据录入和分析功能的短板。目前非生产类资产运营子公司的财务人员和业务人员，未充分享受到财务一体化带来的管理效率、管理精细度上的提升。

若能在财务一体化系统中单独设置非生产类资产运营管理模块，将零散的信息进行整理，对缺失的功能加以完善，将非生产类资产运营管理从业者及财务工作者从大量的数据搜集工作中解放出来，最终提升资产运营业务精细化管理水平，财务一体化系统的信息共享和数据应用价值也会更完整的体现。

财务一体化系统作为中建集团推进“业财一体化”的重要项目举措，具有开发周期长、覆盖业务类型广、架构搭建严密等特征。财务一体化对业务工作板块进行系统性的融合，无疑能够推动业务与财务工作，在业务与财务两方面，收获高质量发展与精细化发展双目标的跨步前进。

主要参考文献：

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