周鹏飞

【摘 要】 2020年3月份以来，受央行放水等政策刺激的影响，房地产企业的融资成本普遍下降，但银行、信托层面的地产融资监管政策并未放松，明股实债的融资架构开始成为当前放款的主流方式。文章以“明股实债”的拿地配资为例，从风控和财税处理的角度对该模式下架构搭建与退出机制进行分析，为企业提出几点规避风险的策略。

【关键词】 明股实债 涉税风险 规避策略

一、常规的明股实债拿地配资架构

在常规的明股实债融资架构中，资金机构与开发商共同持有项目公司股权，由项目公司参与土地竞拍或并购土地，资金机构作为项目公司的股东一般都通过“股本+资本公积”、“股本+股东借款”、“纯股东借款”三种方式将融资款项发放至项目公司，融资到期后资金机构指定开发商或第三方以回购股权的方式退出项目公司。在收益方面，资金机构虽然以参股形式投放资金，但投资本金一般都要求以指定价格回购、第三方收购、对赌、定期分红等形式获得固定收益或保底收益，简单来说就是资金机构以与融资方约定投资资本金远期有效退出和约定利息（固定或保底收益）的刚性实现为前提要件。

在融资架构的设计方面，基于风控的考虑，大部分资金机构都会要求直接持有项目公司的股权（因项目公司直接持有土地等资产）。以明股实债拿地融资架构为例，比较常见的主要有“集团一级子公司入股模式”、“项目公司直投模式”、“SPV资金池模式”等。对于选择哪种融资架构，需充分结合项目基本情况，包括但不限于是否已设立项目公司、项目方可提供的风控担保措施（土地抵押、股权质押或集团担保等）、融资方是否有境外架构等进行综合考量。

二、明股实债的涉税风险与融资到期后的股权退出问题

资金机构为实现对项目公司或地产项目的实控权，往往会与开发商按配资比例直接持有项目公司股权，但却经常忽视以下几个重要的问题，无意间亦对资金机构后续相关利益的取得产生巨大影响。

（一）股东借款涉稅风险

根据上述融资架构所示，若利息直接由项目公司向股东（即资金机构）支付，则需综合考虑以下问题及相关财税风险：

1.股东（即资金机构）能否开具利息发票及税负承担问题

股东（资金机构）取得项目公司支付的利息后，在向税局申请代开利息发票前，原则上应提前完善企业经营范围，如增加财务顾问等相关经营范围内容，以避免实操中出现税局不代开非金融机构利息发票的问题，而从税法与司法实践上看，企业利息支出没有取得发票肯定不能实现税前扣除，具体司法判例亦可查看吉林省宜林房地产开发有限公司诉国家税务总局长春市税务局第一稽查局案。与此同时，股东（资金机构）将作为纳税义务人承担代开发票需缴纳的税金包括增值税（一般纳税人6%）与企业所得税（25%）。

2.借款利息支出的税前扣除问题

关于项目公司支付的利息能否进入开发成本，以及能否在项目公司层面实现税前扣除的问题，根据财税[2008]121号文及《企业所得税法》相关规定，关联方借款利息处理通常情况下利息扣除需考虑两个限制，即“债资比”非金融企业为2：1的限制以及同期金融机构贷款利率限制。

（二）预分红视同分红涉税风险及处理建议

在项目公司以固定分红金额变相支付利息的操作背景下，按月、按季等提前分红（实际是按月或按季付息）会涉及预分红的合理性和财税处理的合规问题。分配股息红利作为股东享有的一项法定权利，在《公司法》第四条有明确规定：“公司股东依法享有资产收益、参与重大决策和选择管理者等权利”，因此股东取得红利理所当然，但股东取得公司红利应满足的前提条件是公司有可供分配的利润，即分配的是弥补亏损和提取公积金之后的剩余税后利润，所以在法律层面上不存在预分红的说法。

在实操中，因房地产前融项目的特殊性，项目方往往会选择通过项目公司预分红的方式变相向股东（即资金机构）支付利息，但这个实际为利息支付的金额却不会真的当成利息作开票处理，因此在操作层面只能将其处理为股东（资金机构）和项目公司之间的挂账，也即虽然在会计和税法上都不属于分红，但最终通过融资到期的时候以分红的名义做冲销处理。

（三）股权退出溢价风险

资金机构股权退出一般有四种方式：股东间转让（即股权回购）、向第三人转让（含法院拍卖、债转股等）、公司回购、公司解散，不过地产前融项目资金机构退出比较常见的主要是股权回购或向第三人转让股权的方式。根据上述提到的融资架构，当项目公司通过招拍挂取得土地且完善相关手续后，无论后续通过何种方式（如开发贷、信托432等）融资置换出原借款并实现股权退出，都可能面临股权转让价格是否公允以及所得税的缴纳问题，也即股权转让价格需参照项目公司名下土地或项目公司净资产评估价值进行确认的问题，而这种情况下往往会有股权转让涉及的高溢价和所得税负担的问题。

三、明股实债拿地配资架构的优化处理方案

（一）融资协议的条款设计

成熟的机构基本都知道一分风险一分回报的道理，因此最好的明股实债涉税风险规避的方式就是提前约定好税费风险由融资方承担。

（二）融资架构与退出机制的优化处理

前文有提到，资金机构直接持股项目公司，项目公司持有土地，那么融资到期的股权退出就会涉及到股转价格的公允以及股权所得的纳税问题。为了规避这个问题，我们目前一般都通过嵌套SPV，由SPV持股项目公司，并最终从SPV层面退出股权的方式来操作。

四、结语

突如其来的新冠肺炎疫情对社会经济短期带来不小的冲击，特别对房地产行业而言，不仅打乱了房地产企业销售的节奏，部分房企更出现现金流十分紧张的局面，但同时也是部分房企积极补仓与扩大战略布局的较好机会，由此也将促使行业分化格局加速走向生态重塑。为此搭建好一种融资架构拿地，通过搭建交易架构、完善法律关系并择之以合适的运营模式方为万全之策。