孙雅楠

摘            要：我国房地产市场在进入21世纪后实现了非常迅猛的发展，房地产企业也随之进入了高利润的时期，但由于信贷危机的发生，这会对我国房地产行业的发展造成了一定程度上的影响，进而导致我国房地产市场处于不稳定的发展之中。对信贷危机产生的原因进行分析将有利于减少我国房地产现代危机产生的可能性，并且也可以为现代信贷危机中的房地产企业提供一定的指导。

关键词：信贷危机;房地产行业;影响与启示

在信贷危机发生之前，由于我国正处在大规模推广城乡建设的过程中，所以房地产行业的发展势头良好，房地产企业在我国各个省市都处于十分重要的地位。2008年美国全面爆发金融危機使我国房地产行业的发展受到了严重的影响。20世纪80年代，美国也曾发生过贷款危机，人们开始探索将公允价值计量模式应用到储蓄和借贷等方面上，虽然得到了一定的发展，但也正是由于探索过程存在一定的不足，导致了2008年美国金融危机的爆发。所以可以通过研究分析公允价值和我国房地产的关系和相互影响，进而明晰信贷危机对房地产行业的影响及启示。

一、信贷危机爆发的原因和过程

信贷危机即金融危机，是由于美国房地产行业次级抵押贷款引起的。在这次的金融危机中，很多著名的次级贷款抵押机构不得不被国家收购或者直接破产倒闭，这在极大程度上影响了欧洲、美洲各国股市的稳定状况，同时使得全球的经济都受到了很大的影响，进入到衰退时期。同样，在美国进入金融危机之前，美国的房地产企业也处于稳定发展的阶段，但由于美国银行及金融机构和一些资本家为了获取更多的利益，向一些本来没有购房能力的美国居民提供购买房屋的贷款服务。但由于这些资本家和银行机构为了能够获得持续的利润，要求这些本没有购房能力的贷款者提供与房贷价格相当的不动产作为抵押的保障，同时在贷款还款的过程中房地产的价格仍然在不断的上涨，这种情况导致美国的房价水涨船高，但这一情况也导致了相应的监管部门所具备的监管能力已经无法应对房地产企业、银行等机构的发展速度。越来越高的房地产价格使得本就没有购房能力的贷款者大规模的产生无力偿还次级抵押贷款等情况，选择了违约行为，进而导致2007年开始美国的房价开始迅速下跌，并引发了一系列金融机构商品价格下降和倒闭，引发了更大规模的全球性金融危机。

二、从信贷危机中可以看出的问题

第一，美国政府在对美国的金融市场进行监管控制的过程中仍然存在着很多问题。虽然美国相较于其他发展中国家来说，在金融市场监管方面已经较为全面，但也存在各个监管部门监管内容存在重叠或留空的现象。当时美国的监管机构采取的是分开管理，将保险、银行等金融板块分别归于各个部门管理，这样的监管机制很明显不能够满足美国金融企业的发展。

第二，美国货币政策不严格，使得美国货币的流动性增高，进而导致货币贬值资产空高。美国资本家与金融行业的合作导致贷款机构可以拥有足够量的贷款资金源头，并且这些资金会随着贷款人的还款和不断提高房地产价格等方式，再次流回资本家与金融机构的手中。在这样的情况下，美国的货币政策不够严格就会导致其未能对这样的资金循环提供及时的管控和治理，使得美国的信贷危机最终爆发。

第三，美国的信用评级机构为了能够使更多的次级抵押贷款机构能够拥有发放次级抵押贷款的资格，在对其进行评级的过程中擅自提高评级结果，这样导致一些真实信用风险本不足以提供次级抵押贷款的贷款公司仍然取得了发放贷款资格，这就相当于判卷老师主动为考生提供方便，根本没有考虑到这一过程中可能造成的风险。

第四，贷款机构为了吸引一些低收入的房地产购买者，主动将申请贷款的标准降低，并且提供各类抵押贷款的品种，通过各样的方法引导购房者签订可调整利率抵押贷款协议，这类协议在最初的还款期内有着非常低的利率，对这些低收入贷款者有着很高的诱惑性，但在之后的还款期内，抵押贷款的利润将会随着房地产价格的不断升高而不断地增长，正是因为这样才导致了最后美国房地产行业和金融行业的崩溃。并且贷款机构通过将这些贷款证券化，销售等方式，将自身的风险降到最低。

第五，作为贷款方，越来越多的人接受通过高利率的贷款来获得购房机会，同时，很多人也开始倾向于购买多套住房或者通过买房这一手段来实现所有资产的增值。随着贷款机构对贷款人信用要求的降低，这促使更多有潜在购房意愿的低收入人群或信用不佳人群拥有了申请购房贷款的资格。

三、我国房地产信用贷款的现状

我国很多购房消费者在购买住房的过程中对于金融贷款的依赖性较高，这一情况导致了我国金融风险发生的概率远大于发达国家。在传统的房地产信贷行业，一般都是银行向房地产开发企业提供贷款融资服务，但自从20世纪末期到21世纪初期开始，我国的信贷业务逐渐开放为购房者提供信用贷款。随着信贷行业的不断发展，现在我国房地产行业从开发、开始到建设发行，再到消费者购买住房等各个环节都对于金融贷款行业有着极强的依赖性。

四、我国房地产信贷危机产生的原因

第一，房地产金融交易发展不充分。我国相较于其他发达国家来说，在金融市场发展等方面仍然处于滞后阶段。在发展的过程中，主要以银行信贷产品发展为主体，存在着发展不均衡等情况。同时，我国房地产金融市场存在着一级市场与二级市场发展不均衡的情况，相对于周边国家来说，我国金融的一级市场发展已经较为可观，但二级市场的发展仍然存在一定的问题。

第二，我国房地产信贷所涉及的金融机构比较缺乏。在这种情况下，如果房地产信贷出现了风险，将会使我国银行行业受到极大的打击。同时，银行提供信贷资金的过程中缺少强有力的违约处罚保障，而很多发达国家则已经建立可以为银行提供降低违约风险的担保机构。

第三，我国房地产行业在开发过程中往往都会选择银行信用贷款这一融资渠道。这种单一的融资方法体现了我国房地产金融活动对于银行的极高依赖性，缺少其他的金融融资方法和渠道。

第四，当前住房保障制度难以有效满足实际需求。我国推行的住房保障制度虽然在一定程度上实现了社会稳定的目的，但仍然存在着难以满足低收入群体住房需求的问题。一些贫困低收入人群缺少政府给予的与住房有关的金融帮助，导致我国住房难的问题仍然十分明显。

五、信贷危机对我国房地产的影响和启示

从上文提到的我国房地产信贷危机发生的原因中可以看出，我国仍然存在着发生信贷危机的较大可能性，我国在信用贷款方面应该给予足够的重视，从根本上预防房地产信用贷款风险的发生。

第一，由政府推动促进相关房地产信贷体系的建设与发展。政府机构要积极促进有关银行业监管部门的建立，吸取美国各监管部门负责区域中存在交叉或留白的错误经验，对监管内容及能力进行合理充分的分配，并且制定相应的政策来保证银行业监管部门在实施监管的过程中能够做到有章可循。

第二，加强对房地产市场的管控。尤其是信用贷款这一方面的供应量，需要进行重点关注。可以通过减少货币额的流动性来保证房地产市场稳定的发展，同时，需要对申请住房贷款的申请人信用进行严格的审核，降低拥有不良信用记录贷款者的贷款额度或直接拒绝此类贷款情况，来从根本上降低银行业的风险。

第三，加大对于失信行为的惩罚力度。对于贷款不还者的惩戒方式从仅仅进行资金方面的惩罚扩大到失信者日常工作、出行方面，借此提高人们对于失信行为的警惕心理。并且，在进行贷款的过程中严格执行信息征集工作，要促進贷款者建立自觉还款的意识。

第四，在一些商业银行内部经营的过程中可以实施激励制度。不同的岗位和不同的绩效之间的工资应该具有相应的差异，并且具有一定的梯度，这样才可以促进经营管理人员日常的业绩发展。同时，也应该制定相应的责任制度，每一位工作人员要对其所负责的信用贷款者进行长期负责，若在负责期间出现了相应的风险，则需要对应的对工作人员的绩效工资进行扣除。

第五，银行自身的发展需要相应的人才作为支撑。银行业在日常经营过程中，不仅仅要将关注点放在为贷款者提供服务，这方面上也应该积极地培养行业中的人才。通过任命或培养高素质人才来提高银行的经营业绩和市场形象，从而进一步来保证银行的稳步发展。

结束语

我国房地产行业与银行业领域存在的问题导致我国在全球性金融危机中比起发达国家来说更加容易受到影响，同时也更加容易产生信贷危机。所以，我国应该积极借鉴发达国家金融业在监管过程中的问题和成就，通过加强对人才的培养和相关系统的建设与完善来降低我国房地产信贷风险发生的可能性。

参考文献：

[1]原晓惠.中国消费金融发展之路在何方[J].武汉金融，2018（11）：9-14.

[2]王贵清.信贷危机背景下政府公信力缺失及优化路径[D].广西民族大学，2018.

[3]徐婷.金融抑制视阈下中国区域性信贷危机形成与防范研究[D].中共江苏省委党校，2016.