“营改增”后房地产企业的成本控制与管理策略

2020-07-06王静

财经界·下旬刊 2020年6期

王静

关键词：“营改增” 房地产企业成本控制与管理策略

一、简要概述“营改增”政策带给房地产企业成本控制与管理的影响

（一）“营改增”政策实行背景概述

从房地产企业经营发展现状可知，企业的发展具有长期性特征，为了实施一个工程项目，往往需要经历较长的作业时间，使用多样化的施工作业资源，包括施工材料、人力資源、施工设备及施工人员等，在项目实施的全过程期间内，房地产企业不仅需要保障工程施工建设质量，而且还要定期按时足量给国家上缴税金，其不光给房地产企业增加了成本管理方面的难度，同时还阻碍了房地产企业的下一步发展。在这样一种情形下，只有少部分房地产企业能够进入到国际前列，一定程度上不利于我国国民经济的良好发展。针对相关问题，2012年逐渐开展建立了“营改增”的试点工作，并且在4年试点工作结束之后，于2016年5月1日正式在全国范围内实施了“营改增”政策。

（二）“营改增”期间房产企业成本控制与管理问题

对房地产企业而言，“营改增”政策的实施，不光能够加快企业的财税体制改革进程，有助于减轻房地产企业的税务负担，而且还能够有助于房地产行业规模的扩展，深化供给侧改革。从房地产企业实际运行发展状况方面可知，“营改增”期间，房地产企业存在以下几个方面的成本控制及管理问题。

第一，项目前期垫付成本方面存在的问题。在组织开展一个房地产项目之前，企业方面往往需要筹备足够的资金，用于满足项目施工建设发展需要，从房地产企业资金链流转情况可知，多数企业项目资金来源于项目投资或者是楼盘预售款，且楼盘预售款占比较大，一旦出现资金运转不正常情形，往往会导致房地产企业工程项目无法正常进行，工程项目建设任务无法达成，工程项目施工建设质量也缺乏相应的保障，市场环境实施“营改增”政策的情形下，房地产企业和建筑企业分别需要向国家税务机关缴纳增值税，相应的增加了房地产企业项目前期垫付成本，并对企业的资金链产生了一定的影响，加大了企业项目资金链断裂风险。

第二，土地成本方面存在的问题。对房地产企业而言，土地成本是整个工程项目施工作业成本的重要组成，为完成项目施工建设工作，房地产企业往往需要事前进行土地购置，以至于企业需要向政府方面支出部分转让金，实施“营改增”政策的背景下，企业购置的土地价格与需要缴纳的增值税多少有关，一定程度上增加了房地产企业购置土地的成本，相应的也增加了楼盘出售价格，很大程度上也会导致楼盘无法卖出，房地产企业资金链无法正常运转，进而势必会对国民经济发展产生影响。

第三，建筑成本方面存在的问题。项目施工作业的整个过程期间内，往往涉及到材料、人工等多方面成本，在进行材料采购的过程期间内，由于材料供应商多为私营企业或者小工厂，不具备开具增值税专用发票的资格，以至于很多材料采购都没有增值税专用发票，非增值税专用发票无法用于增值税抵扣，也就无法减少房地产企业需要缴纳的增值税额，向农民工发放工资多采用现金或工资卡方式，上述形式下也无法开具增值税专用发票，一定程度上也会增加房地产企业的税务负担。

二、“营改增”后房地产企业成本控制与管理措施内容的探讨

“营改增”背景下，为保障房地产企业自身的经营效益，抓住政策内容带来的机遇，采取科学合理化的企业成本控制及管控措施，显得极为必要，相关内容为：

（一）房地产企业抵扣管理力度加大

抵扣管理制度的欠缺是多数房地产企业的发展弊端，为适应“营改增”政策背景下的企业发展需求，应当思考如何建设房地产企业内部的抵扣管理。一方面，房地产企业应当积极寻求有关政府部门的帮助，向国家政府部门提出抵扣管理方面的建议，促使政府部门制定有管抵扣管理的政策内容，让房地产企业能够更好的开展抵扣管理工作;另一方面，针对房地产企业项目运行期间实际面临的抵扣问题，如材料采购、施工人员聘用问题，企业方面可基于材料供应商的选择、正规有资质劳务公司的选择，建立彼此之间良好的合作关系，在满足房地产企业材料需求、人员需求同时，获取正规有效的增值税专用发票，用以降低房地产企业的增值税。

（二）房地产企业发票管理力度加大

“营改增”政策实施的环境背景下，房地产企业的税费缴纳环节主要在于增值税发票和抵扣发票，为进行房地产企业的税务负担管理及相应的成本管控，做好房地产企业日常的发票管理工作，及时获取建筑成本、土地成本等相关成本的增值税发票和抵扣发票。只有在房地产企业做好发票管理工作的情形下，才能够推动房地产企业增值税管理工作的正常进行。与此同时，房地产企业应当积极强化自身与其他合作伙伴之间的交流沟通效力，做到及时获取相关发票，对发票进行妥善保管，从而及时减少企业相应的增值税，降低房地产企业整体的成本支出。由此可知，为加大房地产企业发展管理力度，将发票管理工作及相应的职责落实到具体某个人身上，强化工作人员的作业积极主动性，为企业减少资金流出，降低资金链断裂风险，保障企业经济效益。

（三）企业内部成本制度管理的创新

为对“营改增”政策内容进行合理化利用，房地产企业应当创新企业内部现有的成本制度管理方式。首先，企业方面需要对房地产企业的土地购置成本、人员聘用、材料采购等多方面内容进行较为详细的调查，对相关配合单位是否能够开具增值税发票、抵扣发票，能否及时提供相关发票资料等进行调查，其次，房地产企业应当加大企业内部创新型人才的培养力度，在人才的带领下，对房地产企业未来的发展情况进行相应的预判，同时提出相应的参考建议，另外，企业内部成本制度管理还应当与投资商、合作伙伴需求相关，以期能够更好的达成房地产企业未来发展前景需求。