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南国置业负重前行

2020-06-19 08:36:13 《支点》 2020年6期

张帆

近日,南国置业股份有限公司(以下简称“南国置业”,002305)发布了2019年年报及一季报。

2019年,南国置业实现营收63.69亿元,同比增加58%;归母净利润-3.55亿元,同比下滑520.39%,上市十一年来首次为负。

此外,受新冠肺炎疫情影响,公司2020年一季度营收、归母净利润分别为8143.74万元、-1.53亿元,同比下降96.03%、1615.9%。

业绩承压,市值也随之萎靡不振。截至5月7日收盘,南国置业市值为36.6亿元,较去年同期下降25%。

年报及一季报均表现欠佳的南国置业将如何负重前行?

创始人再度减持

南国置业创始人许晓明,曾任中国宝安集团副总经理,1998年创立南国置业。

彼时,公司在颇为偏远的武汉南湖片区开发了“南国置业·中央花园”等项目,将“在花园中建房”“构筑活的社区”等概念带进了武汉人的生活。

2002年,南国置业在武汉市硚口区拿到土地,开发“南国·大武汉家装”项目,由此进军商业地产。

此后,南国置业便一直发展平稳,成为一家以商业地产为主业,涵盖购物中心、酒店、公寓、写字楼、文化产业园等业态的综合性物业开发企业。

2009年,南国置业在深交所上市。上市后,公司业绩稳步上升,但同时也遇到了一些瓶颈。一是新增项目数量不多,扩张缓慢,始终没有走出湖北;二是资金遇到压力,上市时募资的5.5亿元在3年禁售期满后已消耗殆尽。

不过,公司很快就迎來了一个契机。在和电建地产(原中国水电地产)进行了几次项目合作后,2012年,南国置业引入电建地产作为其主要战略股东。

据了解,电建地产是世界500强、国资委直属央企中国电力建设集团旗下唯一的房产开发平台。电建地产能为南国置业提供稳定、低成本的融资渠道及拓展全国市场的相关资源,南国置业则能弥补电建地产在商业地产方面的短板。

2013年,许晓明卸任董事长一职,逐步移交实际控制权。2014年,电建地产正式成为南国置业控股股东。此后,许晓明通过集中竞价和大宗交易方式减持南国置业股份,2020年1-4月再次减持。截至5月,许晓明仅持股7.35%。

目前,南国置业深耕武汉、成都、重庆3个重点城市,同时布局北京、上海、深圳、广州4个一线城市和南京、杭州等机会型城市,形成了南国大家装、泛悦Mall、泛悦汇、泛悦坊、泛悦·城市奥特莱斯等5条产品线。

“易主”难挽颓势

电建地产控股前,南国置业归母净利润一直保持在亿元以上,2013年曾达到5.41亿元。

然而,“易主”后的2015年-2019年,公司归母净利润均低于1亿元。2019年,公司归母净利润上市以来首次为负,跌至-3.54亿元。

此外,公司毛利率也连年下滑。2016年-2018年,公司毛利率分别为25.88%、16.22%、12.67%,去年更下滑至3.37%。截至4月30日,南国置业去年毛利率水平在已公布年报的130多家上市房企中位列倒数第二。

支点财经记者就毛利率过低的问题,联系南国置业董事会办公室,但截至发稿前未得到回复。

南国置业的几个重点项目发展情况也不太理想。

自2018年起,武汉珞狮路南国大家装和泛悦西汇MALL项目进行闭店重装和业态调整。2019年,上述项目全年没有营收,同时还要支出改造费用、租金和日常运营费用,导致项目净亏损达3.9亿元。此外,去年南国置业武汉洺悦府项目还建房部分亏损2.1亿元。

跨区域优势也并未凸显——尽管在全国多地布局,湖北依旧是南国置业主要营收来源,营收占比达96.56%。

大股东提供融资支持

2019年年报中,南国置业提及了可能面临的政策调控风险、市场风险及融资风险,原文如下。

政策调控风险。2020年我国将坚持“房子是用来住的、不是用来炒”的定位,“因城施策”、适度从紧的政策导向不会有根本改变。但年初突如其来的疫情仍在持续发酵,受其影响,我国经济短期下行压力明显增加。

面对新冠疫情的影响,中央政府已出台稳经济政策,明确要加大宏观政策调节力度,积极的财政政策持续发力,稳健的货币政策灵活适度,增加资金流动性,加大减税降费力度等。目前部分城市已经出台降低预售条件、延时竣工时间等相关政策,加大行业扶持力度,缓解企业资金压力,提升企业开发投资信心,以达到防范系统性风险、保障城市房地产开发建设顺利进行的目的,进一步促进房地产市场平稳运行。

市场风险。随着房地产企业集中度的日益加强,中小房企生存压力日趋加大。房地产行业是资金密集型行业,对资金需求量大,除利用自有资金外,还需利用预售收回资金、银行借款等其他方式满足经营所需。市场预期发生变化,引发销售不畅,可能会对公司的资金筹集和现金流状况造成重大影响。

在新冠肺炎疫情对经济发展各层面造成较大冲击的背景下,公司将攻坚克难,采取有效措施,积极有效应对,推动公司房地产业务的持续健康发展。

融资风险。2019年新一轮房地产融资收紧,房地产信托融资受到整顿,当前,银行贷款、信托、债券、私募基金等融资方式均已受到严格监管,房地产融资政策空前严厉。而在公司积极增加土地储备、加速业务发展的过程中,需投入大量的资金用于土地获取和项目开发。

公司项目开发资金来源除自有资金外,还需要通过银行借款、发行有价证券等方式进行外部融资。若国家宏观经济形势、信贷政策和资本市场发生超预期重大变化或调整,可能导致公司的融资受到限制或公司的融资成本上升,从而对公司的生产经营产生不利影响。

受新冠肺炎疫情影响,今年一季度全国商品房销售面积同比下降。这一背景下,南国置业也难以独善其身,开发项目停工,商业项目大都处于停业状态。

一季度,公司营收、归母净利润分别为8143.74万元、-1.53亿元,同比下降96.03%、1615.9%。面对压力,南国置业表示虽然疫情对一季度业绩造成较大影响,但公司在重庆、深圳、成都等地均有项目储备。随着项目有序复工,经营也逐步恢复正常。

4月30日,南国置业召开2019年全年业绩网上发布会。提及疫情对公司的影响,总经理钟永红表示目前现金流较为充沛,并得到了大股东的支持。钟永红说,电建地产对南国置业提供了不超过50亿元的委托贷款,“公司还将加大与各类金融机构的合作,大力拓展融资渠道、创新融资工具”。