李业成

一、引言

当前，我国房地产企业在经营中由于对税收法律和政策运用不充分，造成企业的税负并未得到合理的减轻，甚至还产生了不必要的税收成本和风险。在我国房地产企业的经营过程中，企业要承担的税收对于企业经济效益具有重要影响，因而科学合理地开展纳税筹划工作对企业经营而言十分关键。我国目前已经针对企业所得税制定了详尽的规范。参照这些规范，税务因素就可以被房地产企业纳入经营决策之中。开展有效的纳税筹划，房地产企业就能够通过更低的成本实现经营目标，促进企业的长远发展。

二、所得税纳税筹划的基本理论

纳税筹划指的是企业在纳税之前，采用合法的筹划方法，对自身的经营、投资、财务管理等相关事务进行预先安排，从而实现减少税款或者延期缴纳税款的目标。本文将纳税筹划定义为企业在纳税前对经营、投资、财务管理等涉税事项做出事先安排的一系列合法的筹划活动，其目标在于实现少缴或者缓缴税款。

（一）有效纳税筹划理论

美国经济学家迈伦·斯科尔斯基于纳税筹划实践，归纳出纳税筹划的一般规律，创设了“有效纳税筹划”理论。他在著作中详细阐述了这一理论：一是多合同方法：企业在进行纳税筹划时，应当分析全部合同当事人的税收利益，纳税筹划要基于当事人之间的关系而展开，不能仅仅考虑一方的利益；二是隐形税收的决策价值：在进行纳税筹划的过程中，企业应当总体分析税收的状况，不能仅仅考量显性税收，隐形税收对于筹划而言具有关键性的作用；三是非税收因素的价值：纳税筹划的时候，应当对全部成本进行考量，而不应仅仅考虑税收成本。

（二）所得税纳税筹划的特点

第一，应当符合法律规定。纳税筹划的合法性表现在以下两个方面。首先，纳税筹划只能在税法许可的范围内进行。其次，纳税筹划必须与国家立法的精神和意图一致。因而，纳税筹划应该为房地产企业纳税提供一种积极的引导，而不是误导他们。

第二，具备预见性。纳税筹划先于房地产企业的应税行为，就应当在其发生之前进行科学的规划和安排。房地产企业的纳税产生在经济活动以后，因而就具有一定的滞后性。企业在进行税务筹划之前，就应当对应税行为的可能性加以详细的分析。通常来说，房地产企业要事先对涉税事项开展规划和设计，并对实际收入和纳税筹划对企业税收的影响进行评估，而不仅仅是在企业经营活动发生后采取补救措施。

第三，目的明确。对于房地产企业而言，所有成功的所得税纳税筹划都应当同时实现两个目标，即企业在有效规避税收风险的同时，还需要实现实际的税收利益。如果房地产企业只是减轻税负却提高了风险，甚至采用了违法的方式，纳税筹划显然是失败的。如果房地产企业的纳税筹划风险较小，但未能起到减轻税负的作用，此时纳税筹划不具有任何意义。只有将这两个目标有效地结合在一起，才能称之为成功的纳税筹划。

（三）所得税纳税筹划的方法

第一，税基筹划方法。税基，即计税依据，是用于分析应税对象的金额和量化应税对象的依据。在一定税率下，税基越小，纳税主体所要承担的税负越少，而各种税种对税基的规范存在差异。因而，企业在税收筹划中就可以对税基进行筹划。税基筹划法的目的在于借助税前扣除、减税免税、选择优惠纳税方式、降低税收价格等手段，实现税基的最小化。

第二，税率筹划方法。一般来说，税率愈低，纳税主体的应纳税额就愈少，其税后利润就愈多。但是，较低的税率并不一定能够促使企业税后收益的最大化。企业在对比例税率进行筹划的时候，重点在于尽量降低所适用的税率；而对于累进税率而言，重点则在于寻找最优的税负点，让企业的税后收入实现最大化。

三、房地产企业所得税纳税筹划存在的问题

（一）会计记录不严谨

目前，我国不少房地产企业在收入核算方面仍不完善，很明显地存在着为了减少税负而人为操纵或改变销售收入以减少纳税的现象。房地产企业通常存在多个在建的平行项目，一般项目的建设时间往往超过一年，甚至达到四五年以上。在这一期间，房地产企业需要大量的资金以供周转。此时，会计处理就会出现比较复杂的情况。有些交易需要通过特殊的处理方法方能确定销售收入。但是，在这一方面，房地产企业未能根据应有的财务会计处理方法，违反了现行会计制度和税收法律法规，对企业的实际应纳税所得额进行检查确认。

（二）前期开发成本费用任意列支

为确保资金具有良好的流动性，房地产企业在开发实践中往往采用分阶段滚动开发的方式。开发项目的各项费用都属于开发成本的范畴，包括前期有关的土地出让费、拆迁补偿费、基础设施建设费用等，正确处理这些开支的方法是结合项目建设的过程，科学进行测算，再加以分摊。但目前很多房地产企业都是在所有项目竣工前，按照土地出让协议所约定的金额，直接全额支付。在这种情况下，房地产企业的项目开发成本增加，能够在税前予以扣除的费用也会提高。但这种做法人为增加当期费用，减少应纳税所得额，显然属于违背税法原则的违规行为。

（三）未按照税法规定计算扣除费用

按照我国税法的规定，房地产开发企业在借款开发项目时应当区分不同的时间，以成本对象完成建设时间为界计算扣除费用。如果在此以前贷款，则可将资金作为开发成本对象计算，并可测算出适当的比例。如果在此以后贷款，就可以完全扣除，纳入财务费用。然而，目前不少房地产企业并没有对此加以区分，而是不加区别地将全部贷款利息都直接计入财务费用科目，造成一些不属于这方面的利息费用被纳入进来。

四、房地产企业所得税纳税筹划的具体措施

（一）收入方面纳税筹划

目前，我国房地产企业主要采用预售方式销售房地产，并按预收当期金额，按预期毛利率预缴企业所得税。因而，房地产企业在前期销售阶段的所得税筹划空间有限，企业可

以将闲置资金投资于非应税项目和免税项目上。在房地产项目期初签订预售合同时确定较长交房时间，建设的后期应当推迟备案竣工时间来延缓缴税义务的发生时间，从而防止由于提前缴税而占用企业资金。

（二）对成本的筹划

由于房地产项目的开发周期普遍较长，前期大部分属于报批和建设费用，而后期则以项目建设成本为主。在房地产项目竣工以后，房地产企业应及时进行结算，并按照结算金额开具规范的发票，为企业的汇算清缴提供了纳税调增的机会，防止由于结算不及时、发票不规范等因素导致没有足额结转成本。

（三）对扣除项目的纳税筹划

第一，合理界定人员费用、业务宣传费、招待费等费用等税法容许扣除的费用项目。企业工作人员要掌握有关费用的扣除政策，控制经营活动中实时支付的费用金额，对资产折旧和递延资产摊销采用较短的折旧摊销年限，增加前期费用扣除额，从而减少前期纳税金额。

第二，充分利用预提费用进行纳税筹划。房地产企业的特性决定了部分费用在本期不能及时支付，因而就需要计提有关的费用。合理的预提费用能够减少当期企业的所得税税负，但仍应在所得税汇算清缴时及时缴纳，否则这些预提费用就会成为期末余额，要接受税务稽查。因而，房地产企业合理的筹划预提费用能够实现降低税负的目标，还可以减少企业风险。

第三，提前预测土地增值税。房地产企业应当按照不同项目类型，对土地增值税进行预先筹划。我国土地增值税采用四级超率累进税率，不同的增值率有着不同的速算扣除系数，建造普通标准住宅出售增值率未超过20%的，免征土地增值税，因此对普通标准住宅的增值率进行预测筹划非常重要。按照房地产的不同类型实行有针对性的成本分担方法，能够影响土地增值税中允许扣除项目的金额。企业应在项目设计时就对此进行规划，测算在不同分摊方式下的增值率以及土地增值税，采用最适合自身的分摊方法，在年度所得税汇算清缴时按当年实际已缴纳土地增值税、城建税、教育费附加税前扣除，达到降低所得税税负的目的。

第四，合理运用财务杠杆。因为房地产行业普遍要占用大量的资金，企业在经营过程中可以考虑利用融资借款的手段进行纳税筹划，能够节省占用自有资金的时间，从而将企业的自有资金用于其他投资或财务管理，获得较高的收益。而且，符合税收法律法规的贷款利息费用可以税前扣除，降低了企业利润，降低了企业所得税。但在运用这一方法时，企业应注意合理控制融资的额度，切实掌握有关政策规定，防止由于融资过多而加重企业负担。

五、结语

科学合理地控制企业的税收成本，有助于实现企业的可持续发展。面对房地产行业的激烈竞争以及税收法律法规的不断完善，纳税筹划在房地产企业经营中的作用越来越重要。房地产企业的管理人员要深入学习和了解税收法律法规，在确保合法性的前提下，通过有效的纳税筹划，尽可能降低企业的所得税税负，从而减少资金压力，降低企业的运营成本，使企业在市场竞争中获取有利地位。