邢菲 汪波

房地产行业具有重资产长周期的特点，其收益和风险受着政治、经济、自然环境和社会环境等诸多因素的综合影响。“处事识为先，断次之”，土地投资决策的正确与否，便成为土地投资成败的关键所在。只有对土地投资决策的影响因素进行全面、系统的科学分析，才能使投资者作出正确的决策。随着我国房地产业竞争的升级,开发商及决策者在土地投资决策研究的基础上,迫切需要一些更科学、更准确也更实用的投资决策的理论和方法。标杆房企万科从2013年开始使用土地投资模型PIE，以人口、基建、就业这三要素，来判断城市住宅需求的发展趋势，以此为基础对土地投资进行决策。

一、背景

（1）改革开放后，我国城市化加快，房地产业的发展更是迅速，投资决策是进行房地产开发的重要环节。伴随着房地产业飞速发展的现状及存在的不少问题,对土地投资的研究已成为保证房地产业健康发展的重大课题，具有非常现实的意义。

（2）如何进行投资战略布局，进入哪些城市，哪些区域和商圈？当手中资金充裕时，面对很多土地选择，该怎么遴选，决策投资那一块？解决这些问题是地产开发商及私人投资者的内在迫切需求，因此如何科学地投资土地具有十分重要的研究价值和意义，十分有利于保持和维护房地产行业发展的稳定性、健康性和可持续性。

（3）目前部分房企及私人投资者，有自己的土地投资逻辑，但比较多的是凭经验的判断，及对未来的预期，存在很大的主观性和问题，还需进一步优化。PIE模型的理论提出，有很大的实用性。可以在PIE模型的研究基础上优化调整，对其缺陷进行进一步分析，细化颗粒度，再结合大数据信息，这对土地投资决策的实施具有积极的意义。

二、国内土地投资现状

在国内，20年前还没有投资人这个概念，老板自己就是投资人，自己看地自己拍板；目前为止，我国开发项目评估的方法理论还不够完善健全，对投资项目的经济评价体系建设经验还不够丰富，仍需要在今后的工作实践中不断充实补充。房地产蓬勃发展到现在，但投资战术、拓展战略并没有标准化，土地投资分析大部分企业和决策者仍是基于项目的盈利性测算和风险评估，甚至部分房企及私人投资者靠自己的土地投资逻辑，凭经验判断对未来的预期，存在很大的主观性和局限性，正确的战略决策,必须遵循科学的决策方法。

房地产作为国民经济的重要经济支柱，是高风险性的行业，本文的研究具有如下意义：可以从投资决策的角度针对土地投资项目的特点，对土地投资给予指导；在了解人口、基建和就业的基础上，对要投资的土地进行正确的定位评估，结合投资环境、投资风险，通过对土地现状的研究，找出其存在的弊端，对多个投资方案进行比选，建立土地投资决策的综合评价模型,采用定性和定量分析相结合,传统分析和现代方法相结合,理论研究与案例应用相结合的原则,以便为土地投资决策者提供系统、有效的决策模型和决策方法。

三、PIE模型的介绍

伴随着中国经济的崛起，造就了地产业的春天时代。成立于1984年的万科，十多年以来，一直居于行业老大的地位，是中国地产业的领跑者。作为全球最大的房地产公司，创业30年，万科始终保持着25%的高增长，这在世界商业史上也属罕见。在过去20多年，万科最重要的投资决策工具就是PIE模型。其中P是人口，I是基础设施建设，E是就业。根据PIE投资模型，来决定土地投资的方向。

通过PIE模型对土地价值做出判断，如图所示：

以PIE模型分析：土地价值判断实例

P：人口——持续健康的人口增长会带来旺盛的住房需求。

I：基础设施建设——基础设施建设可提升区域内及与外部的交通联系，提升片区居住价值。

E：就业——就业密集区域也是住宅需求最大的区域。

1、人口对房地产的影响

在《房地产周期》这本书中，任泽平对地产的研究逻辑可以概况为短期看金融,中期看土地,长期看人口。如果一个城市未来的人口会持续流入、保持增长,那么这个地区未来的房价和市场走势大概率是上涨。人口这个大因素，对房地产的发展与投资有着非常重要的影响。目前来说，中国人口增速不断下降，未来人口总量会出现下跌，房价也有可能会因此同步下跌。但人口的拐点和房地产的拐点并不完全相同，一是人口存在着结构性差异，虽然总人口相同，人口结构却有很大差异存在；二是房地产充满了复杂性是经济的一部分。

2、基础设施建设对房地产的影响

基础设施是社会生产服务和为居民生活提供公共服务的物质工程设施，是用来保证一个国家或地区社会经济活动能够正常进行的公共服务系统。它是社会赖以生存发展的一般物质条件。按照具体的项目特点可分为交通、教育、医疗、文化娱乐、体育、社会福利与保障、行政管理与社区服务、邮政电信和商业金融服务等等。其中交通、学校、医院等对房价影响较大，尤其是交通中的地铁，放眼全世界范围的城市来看,由于地铁的修建,带动地铁沿线周边地区的经济发展,地铁周边房地产的升值,商业聚集繁荣,产生新的商圈。可见,地铁新兴建设对房地产的发展起到了非常大的拉动效果。

3、产业和就业对房地产的影响

快速发展的房地产业能够极大的促进相关产业结构的调整和升级优化，推动改观城市的市容市貌和优化培植更好的生态环境，加快城市化进程和完善整个市场经济体系的建设发展。同时，产业带动就业，就业密集的区域也是住宅需求最大的区域，一个城市或地区是否有高端的产业结构、有多少实力型、500强企业进驻、是否有大量的就业机会、工作报酬和福利水平是否丰厚都是吸引外来人口流入的重要因素，而是否拥有大量的、可持续性的外来人口流入是判断一个城市未来房地产市场发展潜力大小的重要条件。

PIE模型的理论提出，有很大的实用性。作为土地投资决策的使用工具，首先从人口、基建、就业三个方面的影响因素入手，再结合项目的现状分析、存在的问题和其他影响因素，结合大数据的应用在PIE模型的研究基础上优化调整，旨在能够更全面、系统的进行土地投资决策，这对决策的实施具有积极的意义。

近年来上海市房地产市场及土地市场变化较快，在公开住宅地获取中，未建立完善、科学的地块评判方法，缺乏对板块和土地的共同认知；同时，新业务（指长租公寓、养老地产、教育地产等非传统地产业务）快速发展，在投资获取及产品适配中，未形成一套标准的体系及缺乏方法论及理论支撑。因此，可以对公开住宅地传统业务建立住宅板块投资方法论，应用PIE模型在公开土地的获取；还可以对新业务长租公寓进行应用，通过大数据支持，分析客户类型及特征，并给予业务投资建议，这些都体现了PIE模型的实用性和有效性。

四、本文主要结论如下：

（1）综合PIE模型的人口、基建、就业三要素标准，可以对要投资的土地进行正确的定位评估，从投资决策的角度针对项目的特点，结合变化趋势，得出土地是否值得投资，对土地投资给予指导。

（2）运用PIE模型时还需综合考虑房地产投资决策中的其他影响因素和投资风险，结合投资环境，对多个投资方案进行比选，建立土地投资决策的综合评价模型。在实际应用分析时，可以综合运用到公开住宅地获取的遴选、长租公寓等新业务投资的研判中，对投资决策有很大的帮助。

（3）受土地投资决策复杂性、多变性等因素的制约，土地投资决策中PIE模型并不能绝对的保障投资无风险、零失误，存在的一些突出的问题有待进一步解决。

五、未来展望

对标全世界的城市发展来看，我国仍然处在波澜壮阔的城市化浪潮中，经济发展已经到达了一定的阶段，整体的城市格局也随之发生了根本性的变化，城市分化越来越明显，珠三角城市群、长三角城市群已经出具规模，城市之间的产业协同关系也到了重新布局的时刻。

在房地产行业集中度越来愈高、行业政策大环境整体从严的背景下，房企冲规模不仅仅是发展之路，更关系着房企的生死存亡。而在规模争霸的赛道上，城市布局战略导向和投资决策的科学研判将在很大程度上决定了房企冲规模、抗风险的能力。对于房企而言，审视城市发展带来的投资机会的眼光也必须随之改变。投资决策研判中需要使用的投研模型要能够从城市发展视角高度切入，洞察发展变化的全貌和特征，又能影响房企的城市布局策略，考虑类似城市群虹吸效应以及价值洼地掘金等因素，相信在不久的未来，PIE模型将会更加完善和实用，房地产业也会构建出更多更好的全新研判模型，这些投研工具都能为房地产投资决策提供全方位指引，帮助房企和经营决策者提升城市研判思维，抢占城市入驻先机，获取更大的经济效益和社会效益。