侯秋占

摘要：房地产企业是当下我国国民经济必不可少的一部分。对推动我国GDP增长做出了重大贡献。并改善了中国人民的住房环境。但是现在房地产产业进入了冬季，出现产出过剩，市场供大于求的现象，给房地产企业带来了空前严峻的挑战。房地产企业为了去库存做出各种促销活动。本文以房地产企业作为研究对象，分析了房地产企业在房子销售过程中普遍存在的一些财务处理问题，并给出解决问题的方法。

关键词：房地产;销售;问题;方法

一、房地产企业买一赠一销售方式下的增值税的处理

房地产企业为了去库存，纷纷打出买房送车位、家电的促销活动。这种促销活动确实吸引了不少买房者。但是我们财务上针对这种促销活动该如何交纳增值税这一价外税呢？

是根据《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》（中华人民共和国财政部令第65号）第四条的规定将自产、委托加工或购进的货物无偿赠送给其他单位或者个人，按照视同销售处理吗？笔者认为购房者在买房时支付的房款中已经支付了相应的对价，并不是无偿赠送车位，不应按照视同销售处理，而应按照混合销售处理。依据《企业会计准则》《小企业会计准则》《企业会计制度》以及《财政部关于增值税会计处理的规定》（财会[2016]22号）中的核算規定：“买一赠一”获得赠品的前提是必须购买相应的商品，并不是无偿的。同时在这方面山东省国税局也给出了明确答复。在山东省全面推开营改增试点政策指引（七）第九条规定中明确指出：在房地产开发企业销售住房的活动中赠送装修、家电，这只是房地产开发企业的为了销售住房的一种营销模式。购房者在购买住房时所支付的房款中，已包含所赠商品的对价，企业可参照混合销售的原则，按销售不动产所适用的税率申报缴纳增值税。

举例说明：如某房地产企业为了打开销售市场，采取销售A商品房同时赠送B商品的模式，A商品售价不含税（公允价值）50万元，成本35万元;同时赠送购买的B商品（价值5000元，开的增值税专用发票），则该企业“买一赠一”应缴纳的增值税如何计算呢？

1. A商品房的账务处理

借：银行存款54.5

贷：主营业务收入50

应交税费-应交增值税（销项税额）4.5

2.赠送的B商品的会计分录

借：销售费用—B商品 0.5

贷：库存商品—B商品 0.44

应交税费——应交增值税（待认证进项税）0.06[0.5/（1+13%）*13%]

借：应交税费——应交增值税（待认证进项税）0.06

贷：应交税费——应交增值税（进项税额）0.06

通过上面的例子我们可以发现企业外购的物品赠送给客户，按混合销售处理，如果企业为了促进房子销售把房子与车位捆绑时行销售，是不是也是这样处理呢？

笔者认为车位虽然是房地产企业自产的商品但因为它并不是无偿赠送，房款中已包含车位的价格，也应按照混合销售处理。我们把上面的例子稍微修改一下继续探讨这个话题：某房地产企业为了打开销售市场，采取销售A商品房同时赠送车位的模式，A商品售价不含税（公允价值）50万元，成本35万元;同时赠送车位一个（价值5万元，成本3万元），现在来看一下捆绑销售的车位分录：

借：销售费用—B商品 3.41

贷：库存商品—B商品3

应交税费——应交增值税（销项税额）0.41

通过上面的两个例题，我们探讨出了房地产企业销售房子过程中常见促销方式的账务处理方法。但是在开发票时，我们应怎样操作呢？

根据《国家税务总局关于印发〈增值税若干具体问题的规定〉的通知》（国税发[1993]154号）的规定：我们在开发票时销售额和折扣必须开在同一张发票上，备注上注明折扣金额，以上文赠送B商品为例来说明：

发票上开具房款50万元，B商品5000元，备注栏上写明明折扣5000元。

笔者在写这篇文章时，走访了一些房地产企业，发现这些企业的发票并没有按照上述方法开具，而是直接在发票上开具房款50万元，这种情况在会计上还能按“买一赠一”处理吗？

这种情况是不能参照混合销售处理的，只能按照视同销售处理。因为这样做就相当于房款中不包含所赠商品的对价，企业是无偿赠送给客户的，不属于准则中的“买一赠一”，应按照增值税暂行条例实施细则中的视同销售处理。赠品按市场销售价格交纳增值税。同样赠送的B商品为例和大家说一下增值税纳税申报表的填制。在申报表第2行填列0.41万元，相应的销项税额填在第11行。

二、房地产企业买一赠一销售方式下的企业所得税的处理

“买一赠一”也叫“随货赠送”，是房地产企业经常采用的一种销售方式，那么，该促销方式在企业所得税中是怎样处理呢？是按视同销售还是无偿赠送呢？会不会产生税收与会计的差异呢？

关于此促销活动在企业所得税中是按视同销售还是无偿赠送处理的问题，一直以来争议很大。笔者统计了一下，大致有两种观点，一种观点认为：赠品应视同企业对外捐赠，按视同销售进行纳税处理;另一种观点则认为：赠品的销售价款实质上已包含在商品的售价中，购房者在购买商品时已对赠品统一支付对价，属于有偿赠送，应当视为捆绑销售，即赠送的商品，不属于无偿赠送，不能按视同销售处理。为此，笔者走访了一些企业，发现大多数企业采用第一种处理方法，把赠送的商品按视同销售处理，这种处理方式在企业申报年报时会产生税收与会计方面的差异。

这种争议随着《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函[2008]875号）的出台得到解决。在该文件第三条中国家税务总局对“买一赠一”企业所得税的处理问题进行了确认，要求将企业的销售金额按照各项商品的公允价值进行分配，按分配的金额确认收入。假如我们根据该税收法律计算企业所得税会不会产生应纳税差异呢？我们用上面赠送B商品的例子来测试一下：

根据国税函[2008]875号计算应纳税所得额：

1.A商品房的含税销售收入50/（50+ 0.5）*50=49.5万元，则该商品房的不含税销收入49.5÷（1+9%）=45.4万元

2.B商品的含税销售收入0.5/（50 +0.5） *50=0.5万元，则该商品的不含税销售收入0.5÷（1+13%）=0.44万元

则该企业应纳税所得额=（45.4-35）+ （0.5-0.44）=10.46万元

上文例题中计算出的企业应纳税所得额为：45.87-35-0.44=10.43万元

会计与税收方面由于四舍五入产生的差异很小，可以忽略不计。可见，“买一赠一”按照（国税函[2008]875号）第三条的规定处理后，企业所得税的税法规定与会计处理几乎没有差异，不会产生税法与会计的差异，不需要进行纳税调整。

上述观点是企业按照规定把销售额和折扣开在同一张发票上处理的。但是在现实中一些企业并没有这样开具，只是开具了房款50万元，这种情况对企业所得税有什么影响呢？还可以按“买一赠一”的促销方式计算企业所得税吗？

其实这种情况对所得税没有影响，因为在合同签订和销售宣传时，已经体现了买房赠车位的这个信息，形成了赠送的事实，符合国家税务总局《关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函[2008]828号）中的相关规定，还是按“买一赠一”处理。不会产生会计与税收上的差异。

三、结语

面对竞争日益激烈的房地产企业和国家对“房只住不炒”的定位，去库存成为房地产企业的主要目标。而“买一赠一”也成为房地产企业主要的促销活动。我们处理好“买一赠一”的账务和税务问题，即可以避免企业多交税、重复交税，又能保证企业的利润空间。

參考文献：

[1] 黄德荣著 . 解读企业所得税 [M].黑龙江人民出版社，2013，9.

[2]《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》（中华人民共和国财政部令第65号）.

[3]《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函[2008] 875号）.

[4]山东国税：《全国推开营该增试点政策指引（七）》.

[5]《河北省国家税务局关于企业若干销售行为征收增值税问题的通知》（冀国税函[2009]247号）.

[6]《国家税务总局关于印发〈增值税若干具体问题的规定〉的通知》（国税发[1993]154号）.

[7]《关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函[2008]828号）.

[8]企业所得税所度申报表》（国税发[2008]101号）.