汪世荣

[摘要]本文介绍了开展人民银行分支机构房产审计的总体思路和方法，以摸清现状、查清历史为审计目标，为不动产清理工作提供有力支持，进一步提高国有资产管理水平。

[关键词]房产    审计    国有资产    思路    方法

近年来，人民银行持续加强国有资产管理，审计部门深入开展房产管理专项审计。人民银行固定资产管理系统（以下简称管理系统）登记的房产包括办公用房及附属物、公有住房、房改房等，相比其他固定资产，房产具有以下特殊性：一是使用年限长，期间可能经历拆改修、置换、划拨等;二是房屋须具有完备的法定权属证书，接受国家管理并留存详实的档案;三是目前人民银行账面上仍登记着大量已房改出售的公有住房。因此，房产审计可能面临审计证据获取难、不可靠、不充分等情况，需要审计人员以查清每处房产来龙去脉的专业态度，采取多方资料交叉比对，细致调查、广泛访谈，才能完成审计任务。

一、审计思路

房产审计的主要目标是审核现有房产、历史房产管理情况，账务登记的准确性，实物管理的规范性，处置程序的合规性等。

房产审计的总体思路是通过账实、账卡、账证、账账、账款、账表、账簿、账据“八核对”，以账查实，查看实物有没有、状态好不好。以实对账，查看账务登记全不全、分类计价准不准，并查找分析管理方面的不足等。

由于房产的特殊性，“账”“实”资料的搜集和整理工作尤为关键。一是需补充完善账务资料。由于房产账务记载时间跨度长，相关会计凭证、原始凭证可能遗失或被销毁，需多方搜集资料充实“账”的内容，尤其是原始入账凭证，是分析账务疑点线索的主要佐证。二是需多渠道搜集“实”的资料。房屋类资产的“实”，包括权属证书、房产管理部门的档案（主要包括房改清单或交易契约、房屋全产清单）等书面证据以及现场调查实物的图片、访谈记录等。

根据房产审计内容和方法的不同，一般可分为现有房产部分（办公楼及附属物、公有住房）和历史房产（房改、出售、划拨、拆迁、置换等）部分，分别采取相应的审计方式和方法。

二、审计方法

（一）现有房产（办公楼及公有住房）审计现有房产管理审计应本着以下三个原则进行。一是账务登记应账实相符。因为房屋可能存在土地变更、房屋拆改修、拆迁置换、改变用途等操作，账务系统需要及时变更登记，如实反映房屋状况。二是权属证书登记应证实相符。房屋权属证书也应及时登记变更情况，准确反映真实现状和权属情况。三是房产管理使用应合规有效。房产的使用应符合法规要求，注重日常管理维护，做到既保全资产价值，又发挥资产效益。

1. 调阅资料。调阅的内部资料包括管理系统中的报表、登记簿、卡片及相关原始凭证、权属证书（土地证、房产证、不动产登记证）;外部资料包括不动产登记中心的全部房产明细档案。

2. 重点关注。一是账务登记是否完整准确，是否与房产现状一致，是否有账外房产;二是权属证书是否完备，证书记载内容是否与房产现状一致;三是审核是否有账外房产;四是审核公有住房的来源（房改剩余、自建、自购、置换等）;五是关注房产是否闲置，管理维护是否到位，是否存在安全隐患，是否被违法违规占用、无偿使用等。

3. 主要方法。一是按照管理系统登记逐条实地查看，审核账务登记与房产现状是否相符;二是按照权属证书登记逐本核查与房产现状是否相符;三是按照不动产登记中心的全产明细资料，逐条核查人民银行是否有账务登记，如有未登记的房产就作为账外资产线索，在历史房产核查中再进行排查;四是访谈人民银行房产管理人员、其他相关人员（物业、邻居等），记录每一处公有住房的位置、户型、面积、楼宇情况（单元数、总户数）等，作為历史房产审计的重要依据;五是房产相关资金收支明细与内外部资料比对，核查房屋租赁费、水电费、物业费、维修费等财务资金列支明细及凭证，审核出租房产是否为账外房产，是否列支账外房产费用等;六是在公有住房的核对过程中，要注重做好内外部管理及实地调查、访谈等资料的搜集整理，充分了解每一处房产的来源和变迁，为下一步审核历史房产做好准备。现有房产管理情况见表1。

4. 典型问题。（1）账务登记不规范。如新建小型建筑物未入账，出现1m2的围墙等无实物且不明所以的建筑等。账面出现无实物的围墙、附属用房等记录时，须特别注意审核其真实性。通过调阅原始记账凭证、财务凭证，访谈等形式，确定其真实情况。（2）权属证书不全。如未办理土地证，房产证登记的建筑物已经拆除或改建。（3）存在产权纠纷。如房改出售了部分产权的房屋，人民银行虽仍有部分产权但无使用权;公有住房被合同制用工、退休职工子女占用或租用到期不归还。（4）闲置房屋管理不到位，存在安全隐患。如建筑物因维护不善而损耗破损，少数房产被未知人员占用等。

（二）历史房产审计

1998年7月3日，《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》发布，标志着我国实行了近40年的住房实物分配制度退出历史舞台。随着国家住房制度市场化改革的深入，人民银行分支机构按照各地方政府制定的房改政策，陆续将公有住房出售给职工。此后，人民银行持有的公有住房又陆续经过市场价出售、机构变动划拨和拆迁、置换等内外部变动处置，本文统称这些房产为历史房产。

对历史房产情况进行审计基于以下原因：一是虽然房产实物产权已出售给职工，但是目前大量的房改房产仍在人民银行账面上;二是人民银行目前拥有的公有住房和历史房产处置过程有着密不可分的联系，因此有必要对历史房产进行全面账实核对，以厘清历史房产与现有公有住房的关系，排查有无账外资产、违反有关政策谋取私利等情况，为下一步规范房产管理打下良好基础。

就历史房产的账实核对工作来说，这里的“账”除了指账面登记，也包含可能的账外房产;这里的“实”不仅指实体房屋，也包括房改清单、不动产登记档案等档案记录、现场调查和访谈所得信息等。因此，审计人员需要进行大量的数据搜集整理和交叉核对工作，才能还原历史房产的真实情况。

1.调阅资料。（1）调阅的内部资料主要包括：一是账实管理。管理系统中的登记簿和卡片、现有房产的权属证书（以地址作为线索）。二是房改出售。地方房改文件、公有住房出售申报表和审批表（人行联）、出售公有住房登记表（人行联）、合同、收款收据等。三是市场价出售。市场价出售房产清单、合同（契约书）、收款收据。四是机构划转。房产划转文件及清单。五是拆迁置换。房产拆迁、置换协议书。六是房产资金。房改基金专户、房产资金专户的会计档案（总分户账簿、银行进账单、对账单、账户流水表等）。（2）调阅的外部资料主要包括：一是全产登记。不动产登记中心的人民银行全部产权资料（开具人行介绍信调取）。二是房改出售。公有住房出售申报表和审批表、出售公有住房登记表（开具介绍信从住建局房改办公室调取，如内部能调阅完整资料，则无需外部调阅）。因各地房改办的档案管理方式和信息化水平参差不齐，可尽量搜集资料与内部资料互相印证。

2.重点关注。一是核查房产数量，厘清房改和目前现有公有住房的关系，核准实有、应有公有住房数量;二是核查房改处置的规范性，排查房改时有无账外资产混杂其中，排查有无在房改中违反有关政策谋取私利;三是审核房产处置的规范性;四是审核房产基金管理和使用的规范性。

3.主要方法。一是以现有公有住房核查时记录的位置、户型、面积、楼宇情况（单元数、总户数）等为线索，进行现场勘查和访谈调查，认真核查每一处公有住房所在楼宇的总户数和变迁历史。二是以不动产登记的全产明细资料为依据，核查全部登记房产的数量和现状。虽然房产登记变更遵循房主主动申报原则，可能存在未及时申报变更的情况，但是全产资料仍可作为排查账外房产的重要核查证据。三是以房改资料为依据，核查统计房改房产地址、数量与结余等。房改资料相对来说是最全面、最准确的房产基础数据，其地址、数量等可以作为主要核查依据。四是以市场价出售资料为依据，核查统计市场价出售房产地址、数量与结余等。五是以房产划拨资料为依据，审核统计划拨房产的数量。六是以拆迁、置换资料为依据，审核统计房产增减数量。七是整理统计历次房产处置数量，同時排查可能的账外房产。历史房产核实统计情况见表2。

4.典型问题。一是存在账外资产，房改清单中所出售的房屋，在固定资产管理系统中无相应记录;二是自建的住宅未入账，如办公楼土地证范围内所建住宅未在固定资产系统中登记;三是自购的住宅未入账，如不动产登记中心资料中的房产未在固定资产系统中登记。

综上所述，开展人民银行分支机构房产审计“八核对”的总体思路和方法中，需要获取的审计证据涵盖了所有可能的情况，但各地审计事项和侧重点会有所不同。同时，各地内外部可获取证据也会不同，如各地内部管理规范不同、会计档案和房改档案完整性有差别;外部机构方面，各地不动产登记中心和房改办的管理水平和信息化程度参差不齐，导致证据的充分性和相关性不同。审计时应根据不同情况，充分评估审计证据的相关性、可靠性和充分性，选取最优一方资料，以此为主进行多方数据交叉比对印证，以降低审计风险，实现审计目标。

（作者单位：中国人民银行芜湖市中心支行，邮政编码：241000，电子邮箱：523286135@qq.com）