万如韵

摘 要：随着我国城市的快速发展和数量的增多，部分中心城市空间扩张受到周边城市的限制，相邻城市之间的摩擦也逐渐增多，城市之间的不协调发展问题日益突出。因此，撤县设区被视为促进地方经济发展、缩小城乡差距、加快推进城镇化的有效途径。本文将从地价和房价来探究“撤县划区”对城市发展的不同影响，同时提出针对性建议，以此营造良好的城市竞争、发展环境，解决城市之间协调发展问题。

关键词：撤县设区;地价;房价;影响机制

1 问题提出

行政区域划分是国家为了对各个区域进行行政管理而产生的。行政区划虽因国家本质不同而有其明显的阶级性，但也有一定的历史连续性。我们国家从秦朝建立统一国家并实施郡县制以来，历代行政区划虽有变更，但变化并不太大。清末以后，行政区的变更开始逐渐变得频繁起来，将城镇乡引入了区域划分的系列，在民国时期设置了市级制度，新中国成立以来基本沿用了民国时期的行政区域划分的制度。对于我国国土面积广阔这一国情，行政区域划分显得更加的重要。科学的多级行政区划体制能够解决我国行政区大、难以统一管辖的问题，而县作为中国国家治理最为基层的行政单位， 在维持国家稳定的工作中起到了重要的作用。但是随着社会经济水平的不断发展，我国城市化的进程在不断地加快，2000年以后，随着撤县设市的落幕，撤县设区就作为政府最主要推进城市化的方式，掀起了一阵浪潮。但是在撤县设区后，地方政府的财权和事权都会发生相应的转变，对当地的地价和房价也会造成一定程度上的影响。

2 撤县设区改革相关概念界定

撤县设区的具体概念是指市级行政单位将其下属的县级行政单位改设为区级的行政单位，是行政区域划分的一种方式。撤县设区是为了解决城市在发展之中遇到的经济发展与政府职能之间的矛盾。在撤县设区之后，被调整的县会被作为市的一个行政区域纳入市一级的全面统筹管理范围。

虽然市辖区和县是属于同一级别的，但是其发展依然有很多不同。首先在财权、事权、人权方面，相对于市辖区而言，县级政府对财政权的自主性更强，对于决策和人事调配的独立性更强。但是撤县设区之后，区政府的财务安排和人事安排都需要听从市区的统筹安排。此外其县级政府的权利将会缩小，而县级部分部门将会变成市政府所属对应部门下的分支机构。其次撤县设区之后，会将乡镇更多地转化成街道来进行管理。并且设区之后，是按照城市化进行管理的，其享受的政策同市一级享受的政策待遇一样，所以对于县而言，当地的基础设施将更完善，公民的社会福利水平可能会有稳定的提升，医疗水平和教育水平都可能得到扶持，其未来的发展机遇也会更多。但是在其社会、经济产业格局更大的同时，当地的地价和房价也会因此受到影响。

3 影响因素分析

从空间角度分析，随着国家经济实力的不断强大，主要的中心城市也在逐渐发展成熟。当发展到一定的阶段之后，其继续发展所需要的空间资源就和现在能够使用的空间资源不相匹配。需要對主要的城市进行一定程度上的空间的拓展，其主要的办法就是利用撤县设区，对周边区域的城市市辖区和建成区进行大规模的扩建，解决其发展空间资源不足的问题。但是由于撤县设区之后，原来的县变成了市辖区，作为中心城市的外围区域而言，其土地转让价格的标准也会随着设区之后慢慢趋向于中心城市的土地转让价格，这就意味着整个城市的最低土地转让价格将会上升，从而影响到中心城市内的土地价格发生变化。并且市一级的政府为了缓解中心主城的压力，市级政府会支持对周边市辖区的楼盘建造，土地转让价格的上升，也会导致房产企业建造成本的增加。由于大量楼盘的出现，导致消费者有多余的选择余地，这样也会影响到房价的变化趋势。

从资源配比的角度来看，撤县设区之后，城市建设的投入比例和县相比会有大幅度的提升，基础设施配套也会有很大的变化。首先在政策上，撤县设区之后，该地区享受市一级的政策待遇，其公共设施、财政、社会保障制度、公共服务制度都会按照区的标准进行新的设定。这样设区以后所带来的资源也会比之前更加丰富。中心城市发展饱和以后，过剩的劳动资源就会自然地向周边扩散，并且中心城市的生活压力过大，人口会向四周的市辖区进行压力的分散。撤县设区之后，给地区注入了新鲜的血液、带来了大量的劳动力资源，并且随着政府对当地学校、医院的改善，当地的医疗教育资源的质量也会普遍上升。由于各类资源变得丰富，该地的发展机遇和空间都会大大提升，企业和市民会更加倾向在此建造工厂和生活。资源的增加带来人口的上涨，也会影响到当地的地价和房价。

4 撤县设区后地价、房价现存问题

在我国城市化的进程之中，一些县城看到撤县设区的成功案例以后，盲目跟风，并没有细致地考虑过是否能给当地带来社会经济的新发展。并且部分房地产企业会利用撤县设区之后所带来的经济、教育、医疗等资源来吸引购房者，而消费者因购房期待升值的心理作祟，从而使房地产商达到当地的房产价格飙升的目的。对于地价而言，撤县设区之后，由于土地转让价格会逐步趋向于中心城市的土地转让价格，同时土地转让价格的最低标准上涨，就会使主城区的土地转让价格也上涨。因为地价是房价的部分基础成本，地价上升过快会导致房价的疯涨，从而影响人们的购房需求。房价过高致使无人买房，从而导致资源的过剩和浪费。

5 撤县设区后地价、房价现存问题解决对策

5.1 因地制宜发展实体经济

对于政府而言，一是要转变政府角色，从领导转向服务;二是出台相关政策，改善实体经济和虚拟经济发展失衡的问题;三是加强公共设施建设，为实体发展创造良好社会环境。政府应因地制宜，充分利用当地的各类资源，达到各个行业你中有我、我中有你、相互不可分离的局势。例如制造业的发展需要服务业提供资金、人才、劳动力等多种服务支持， 而服务业的发展需要制造业提供技术、设备支持， 这两种行业互相提供其各自的市场需求。

5.2 寻求地方经济新增长点

撤县设区之后，为了更好地发展当地的经济，应该不止着眼于现存的经济发展方式，要寻找新的经济增长点。虽然设区之后，房产行业会有新一轮的热度出现，但是随着经济的不断发展和产业结构的不断升级，近几年新兴产业开始萌芽，其发展速度不可小觑，有很好的发展空间和市场需求并且辐射带动能力强。随着我国产业结构的不断调整、科学技术的不断发展进步，新兴产业将会迎来新一轮的从量到质的提升和跨越，给当地带来强而有力的竞争优势。区域政府可以利用撤县设区之后当地的公共基础设施的完善以及各类高质量资源的涌入来吸引新兴产业企业的入驻，稳定持续地推进社会经济的发展，促进区域人民的经济收入水平的提高，使得人们能够在上涨房价的压力中得到喘息的机会。

5.3 加强房地产的监督和管理

撤县设区以后，由于政府权力的缩减而对房地产市场的监管力度降低，管理不全面。政府更应该积极主动地加强对房地产市场的总体调控，通过对各地的实证考察，出台科学的住宅建设用地的计划。对于中心城市外扩建的区域，要合理规划城市格局，依照城市人口结构，制定不同的城市土地分配制度，提高普通住宅用地的供应能力。其次，对于土地转让的管理，应该透明化、公开化，采取“招拍挂”的方式出让，对于土地转让价格，应该出台切实的基准定价和标定地价。对于利用噱头哄抬地价、炒高房价的不法房地产企业，政府应针对行为的轻重给予不同的处罚。并且整顿土地交易市场，严禁有偿转让行政划拨土地。同时为了防止政策落实途中的信息不对称现象导致某些开发商擅自改变土地的规划用途，政府应该深入推进撤县设区后房地产行业的供给侧结构性改革，引导住房产品结构化的合理性，达到供求的均衡。

5.4 降低地方对土地财政的依赖度

撤县设区之后房价、地价出现上涨过快，与此同时地方政府对于土地财政的依赖程度也在不断地加深，并且撤县设区之后会继续大规模的土地转让，会产生大量的利益，地方政府很容易出现权力寻租和腐败现象。为了减少地方对土地财政的依赖程度，应该要继续深化房产税改革， 改变地方政府融资渠道，降低土地转让的收入在政府财政的比重，从而达到降低地价、房价的上涨幅度。其次应该要加大财政体制改革， 减小地方财政收入缺口。当前我们国家的政府有出现各级政府有财权无事权、有事权无财权的现象，导致了地方财政的缺口难以补齐。所以要在现有基础之上深入完善地方财政的改革，从而达到减少财政收入缺口的目的，降低地方对土地财政的依赖。

5.5 引导消费者合理购房

撤县设区后，由于地区发展前景变好，某些消费者在“买房增值”这一消费心理的促使之下购买房屋，造成房产供不应求的现场。所以政府如何引导消费者拥有一个正确的消费观念是十分重要的。保障公民的住房需求是政府的职责所在，目前撤县设区之后房地产行业内的混乱也和政府的导向也有一定的关联。政府在制定政策的過程之中应该要充分考虑到消费者的需求，要清楚地认识到在消费者之中有哪一部分消费者是购买得起房屋，有哪一些消费者是买不起房屋。对于购买不起房屋的公民，政府应该通过相关的社会保障制度来保障低收入的人群有房可住。在住房产品供不应求的现象发生的时候，政府应该采取限购措施来抑制经济实力好的公民购买多套住房，通过行政手段达到市场的供求平衡。

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