蔡轩

摘要：近几年来，我国的城镇化脚步进一步加快，各个地区的房地产行业发展迅速，其也逐步成为国民经济的重要支柱型产业。房地产行业本属于金融的一部分，其具有高风险的特征，一旦发生危机，必然会影响我国的国民经济的发展。因此，如何有效防范房地产行业的金融风险就显得尤为有必要。本文就房地产金融风险进行阐述，并分析在新形势下我国的房地产金融所面临的风险，提出防范我国房地产金融的策略。

关键词： 新形势;房地产;金融风险;防范策略

随着经济的快速发展，我国人民从原本的温饱问题逐步过度到小康生活。家家户户基本都过上了城镇化的生活，各个地区都在大力建设房地产。近几年，我国各个地区的房地产趋势还是非常良好的，其在国民经济中也占据着较大的比重。但是在发展房地产行业的同时，也不能够忽略其风险性。比如面对房地产这块大蛋糕，很多小企业也纷紛加入其中，因为各种原因造成了资金断裂的情况，导致各个地区都出现了烂尾楼，给整条房地产利益链上带来了风险。因此必须加强对房地产金融的风险进行研究，以促进房地产行业的有序运行。

一、房地产金融风险的阐述

房地产金融实际上指的就是房地产在开发环节、建设环节、交易环节以及经营等环节中的一系列金融活动。而房地产的金融风险则是和房地产发展过程中金融机构为其所提供的关于资金方面的服务相关，在整个过程中，金融最终所产生的收益和所预估的收益一般是存在区别的，如果金融实际收益低于预估收益，很可能就会使得房地产金融发生风险，蒙受损失。房地产金融风险包含四类风险。分别是政策型风险、管理型风险、信用型风险以及流动型风险。在房地产行业政策对其会起到主导性的作用，对于房地产行业而言其属于一种市场环境。如果市场环境发生了变化，必然会影响房地产整个行业。在我国因为各个地区的特点不同，所以，中央在调控时不能够保证各个地区的政策一致，甚至有些地区盲目的追求GDP，继而导致中央调控被无视，使得政策风险进一步扩大。其次，管理型风险，房地产行业风险大，利润也大。在管理过程中如果缺乏风险意识、不注重审查、对存在疑点的资料后期不核实，必然会造成相应的风险。另外信用型的风险也是不容忽视的，其是指市场风险以及融资风险从商业银行逐步转变为企业的信用型风险。具体表现为出现逾期贷款，借款人不愿意或者无力偿还的行为，最终造成本息无法收回的情况 [1]。

二、新形势下我国的房地产金融所面临的风险阐述

（一）银行信贷类风险

在我国商业银行信贷业务中，房地产贷款占据较大的比重，其包含房地产商贷款以及购房者的贷款。这两者在向商业银行贷款的过程中，银行会得到较高的回报率。所以大部分商业银行都会给房地产商提供贷款。因此，随着社会的发展，房地产向商业银行提出贷款的申请也越来越多，在我国内部又没有明确制约银行信贷的有效条例。中央银行在进行贷款环节时也没有严格的调查并研究房地产的市场情况，对各项贷款活动进行科学的指导。最终导致房地产行业这种贷款趋势出现了非理性式的增长，使得房地产行业迅速崛起。但是一旦内部出现泡沫，必然会影响整个金融机构上的各个利益链，造成巨大的经济损失。

（二）住房公积金贷款存在的诸多风险

我国为了满足人们对住房的基本需求，所以在某些单位设置了住房公积金。很多员工在购买房屋时都会采用住房公积金，这也使得住房公积金在运行的过程中会出现相应的信用型、流动型以及操作型的金融风险，影响了房地产行业的有序发展。在房地产公积金中所谓的信用风险即是通过住房公积金进行贷款，后期贷款者无力偿还，或者不愿意偿还，就会给住房公积金造成巨大的损失，这也是公积金领域较为常见的一类问题。而这个风险的来源除了借款人之外，还包含贷款的金融机构。如果金融机构自身缺乏约束力，过于的追求利益，忽略成本，再加上利率的变动，必然会使得还款额度提高，如果还款者缺乏足够的还款资金，借款者也只能违约，给贷出款项的金融机构造成了巨大的风险[2]。

（三）房地产投资泡沫风险

从2003年开始到2019年，房地产行业一直处于增长的状态。根据相关数据统计，发展中国家房价和居民年收入的比值在5倍左右，像一些一线城市已经达到了将近10倍，由此数据也可以判断出我国的房地产行业存在泡沫性的风险。其次我国的房地产行业虽一直处于上升阶段，但会受到供求关系、政策等因素的影响，呈现出阶段性的特征，在未来处于较高房价的状态出现下跌的可能性会更大。除此之外，房地产行业还可以会出现投机泡沫的风险，由于近几年来我国的房地产行业在快速的发展，房地产的价格也在迅速上涨。在这种趋势之下，也有很多投资客为了追求高额的利益而进行投资，如果房地产行业价格下降，必然会出现很多的不良贷款。虽然某些大城市已经在限制投资的行为，但也不乏这样问题的存在。

三、新形势下防范我国房地产金融的策略

（一）合理控制房地产的投机行为，稳定价格

我国的房地产价格一直居高不下的根本原因在于供不应求，而供不应求的原因来自于很多投资客的投机性需求。这种需求必然会影响我国房地产行业的良性发展，造成房地产行业的经济泡沫。因此作为政府必须要调控好房地产金融的问题，避免内部出现的投机性需求，稳定好各个地区的房地产价格。比如在金融方面，应该及时的限制各个城市内部购买多套房的人员，坚持落实房子是用来住，而不是用来炒的。虽然有些地区制定了相应的政策，但仍然有待进一步的落实。比如像对各个城市内部购买二套房者应该提高利率，购买三套房者不予贷款，必须全款。通过这种方式来限制在房地产行业的投机行为。其次，我国应该进一步优化房地产的税收内容，对购买多套房者实行高额的契税以及所得税，像房屋内部长期空置的多套房所有者，也应该收取物业税费。

（二）完善金融机构在信用风险方面的防控能力

为了防止在房地产行业出现金融类的风险，应该进一步完善和落实房地产企业的征信制度。如果企业的信用较好，可以适当的提高贷款的额度，甚至是企业相应贷款优惠。如果房地产开发企业本身信用较差，则不予贷款，如果信用极差的房地产开发商，应该将其直接纳入黑名单。在审核环节，金融机构或者商业银行要加强对企业贷款的进一步审核，防止内部出现骗取贷款的行为。其次要合理的去判定抵押物的价值，评估抵押物的实际变现能力，如果抵押物存在大幅度贬值的情况，必须要求贷款者增加资金担保，以完善可能会存在的资金类缺口 [3]。

（三）完善住房公积金制度

根据住建部的相关数据显示，我国的住房公积金数额已经增大到了万亿元。这个数额很大，但是总体住房公积金运行的效率却在下降。就目前我国的形势来看，住房建设规模在进一步的扩大，而社会的收入也是一个庞大的数据。很多的房地产商都纷纷加入保障房，但资金缺口仍然比较大。因此也有专业人士根据现实存在的情况，对公积金提出了一些設想。比如将闲置的公积金应用到保障性的住房中，以进一步提高住房公积金的收益率以及运行的效率。当然这一设想是需要通过对公贷款进一步实现。

（四）进一步创新金融工具，以达到分散金融风险的目的

房地产行业在发展的过程中，离不开金融机构。因此为了进一步降低房地产市场所带来的风险，就应该加强金融工具的创新，增加房地产企业获取资金的渠道，从原本的单一融资逐步转变为多样化融资。首先应该对一些有刚性需求的购房者提供基本的支持，如提高公积金贷款的额度以及覆盖面。其次进一步开辟房地产融资渠道，发展信托基金，保证房地产行业在发展的过程中可以拥有稳定的资金支持。另外放低金融机构开展房地产信贷行业的门槛，保证在房地产内部可以融入合法的资金，促进房地产行业金融结构的多元化发展。毕竟房地产行业在迅速的发展，如果仅仅依靠商业银行，必然会使得商业银行的风险加大，同时也无法满足庞大房地产市场的需求。而非金融机构的融入也成为房地产行业发展的必然。

（五）加强房地产金融行业的监管

我国近几年房地产行业发展非常迅速，但不可忽视的是房地产行业的负债越来越多，负债的增加必然会使得各个利益链条上的利益体造成资金的匮乏，进一步扩大房地产企业所造成的信贷风险。因此为了有效的防止房地产行业产生信贷风险，就应该加大对房地产行业的监管，发挥出政府的作用，帮助房地产企业以及金融行业提升融资以及管理水平。比如针对房地产行业，我国可以根据可能会产生的金融风险来制定国际化的监管体系，对房地产行业从最初的投资到融资等各个环节的有效监管，进一步降低房地产行业的负债率，促进房地产行业的可持续发展。

综上所述，随着时代的不断发展，我国的房地产行业已经进入了一个崭新的阶段，房地产行业也面临着更加严峻的挑战。为了降低金融风险，保障房地产行业的可持续发展，就应该合理控制房地产的投机行为，稳定房地产的价格;完善金融机构在信用风险方面的防控能力，同时，完善住房公积金制度;进一步创新金融工具，以达到分散金融风险的目的;最后加强房地产金融行业的监管，通过各项措施降低金融风险，稳定房地产市场。

参考文献：

[1] 李淑萍; 丁灿灿; 陈晓雪.新经济形势下对我国房地产经济的理性研究[J].地产，2019（09）：72.

[2] 陈丐治.我国房地产金融风险分析及防范措施探究[J].时代金融，2018（08）：178.

[3] 李淑玲.论房地产金融的风险及其防范[J].经济研究导刊，2017（07）：111.