义子程

摘要：房地产行业是我国国民经济的支柱性行业，在推动国民经济发展中发挥着重要的作用。过去的很长一段时间内我国的房地产行业发展迅速，房价也在不断攀升。而到“十二五”期间，随着国家一系列宏观调控政策的出台，房地产行业的发展受到一定的限制，因此，我国房地产企业急需新的战略模式来另寻出路。本文选取我国有代表性的房地产企业碧桂园作为研究对象，过去的碧桂园采取的是重资产运营模式，即企业投入大量的资金进行项目的开发，这样的模式让碧桂园面临着极大的资金压力。2016年，碧桂园尝试轻资产运营模式，这种模式主张合作开发，发挥自身的核心优势和充分利用优质资源，同时也借助互联网平台。结果表明，实施轻资产运营模式对碧桂园有非常明显地积极影响，但同时也面临一定风险。

关键词：房地产企业;轻资产运营;碧桂园

一、引言

二十世纪九十年代，我国的住房制度改革逐渐深化和完善，同时人们的收入与生活水平也有了质的飞跃，房地产行业得到了很长一段时期的稳步发展，是一段“黄金时期”。而飞速发展的背后也带来一系列问题：其一，由于本世纪初我国的政策相对寬松，房地产行业增长速度爆发，导致很多房地产企业制度建设跟不上发展的需要，内部管理乱象丛生，房价高;其二，由于尝到了“炒房”的甜头，企业家们和社会资本一窝蜂地投入到房地产行业，大量土地被开发，一座座楼房拔地而起，其结果是楼市供销不平衡，楼盘滞销，存货积压。

因此，国家不得不出台相应调控政策。在经历了很长一段时间的黄金发展阶段后，房地产行业遭遇瓶颈期。过去的房地产企业的运营模式从拿地，规划设计，建造以及销售和后期服务都由企业自身一体化的去掌控，覆盖了产业链的上中下游，这种运营模式即重资产运营模式。而在当前的形势下，房地产商利润空间受到压缩;而同时存在的是，土地大量开发、楼房大量建设，房价虚高，国民购买力相对下降，全国楼市总体上供过于求，开发商的存货大量积压，前期投入的资金被占用，回收期长，企业掌握的流动资金紧张。

此时，房地产企业不得不采取“自救”措施，寻求他路来改变现状，否则可能会在竞争如此激烈的市场中被淘汰。“轻资产运营模式”被国内外众多学者和企业家认为适合运用于当前的形势下的房地产企业。目前，我国房地产企业的轻资产运营模式的转型还处在试水和探索阶段，适用性和可行性仍是一个未知数。本文通过研究碧桂园的轻资产运营模，式分析其轻资产运营的策略，试图探究我国房地产企业采用轻资产运营模式的可行性及方向。

二、轻资产运营模式基本概述

（1）轻资产的定义

“轻资产”的概念最早来源于国外，最早提出轻资产概念的是美国的麦肯锡咨询管理公司。上世纪八十年代，美国麦肯锡咨询管理公司认为轻资产包含企业的品牌影响力，运营经验，管理制度、流程，客户关系等内容，将企业的核心力量放在这些要素上面能提升企业的竞争力和发展力。其实，对于轻资产的定义，各个学派都有其观点，目前还未有一个统一的界定，而普遍认同的就是轻资产包含了企业的品牌价值、人力资源、管理制度、社会关系、运营经验以及企业特殊文化等内容，类似于企业的无形资产，是企业具有核心竞争力的优势资源，利用资金的杠杆，能够以相对低的成本实现收益最大化。

（2）轻资产运营模式

传统重资产模式的房地产企业通常会参与掌控整个项目流程，即从拿地、设计规划、施工建造、销售到后期的管理都由企业一家来全盘完成。因此，利用土地增值是重资产运营模式的房地产企业获利的主要方式之一，这种获利的方式有一定的不足，即循规蹈矩，周期长，一旦资金得不到回收，项目得不到资本补充，企业就可能着面临资金链断裂的风险。而在轻资产运营模式下，房地产企业对从前期的购地、设计规划到后期的施工、销售的整个开发流程进行合理的资源配置，将优质的核心资源和战略重心放在研发、服务和品牌上，而将施工建造等类似的环节通过外包给其他企业来降低自己的成本。在这种方式下，企业的盈利来源不止于土地的价值增值，而是扮演着管理者或是服务者的角色。

总的来说，实施轻资产运营模式的房地产企业通常把自己的核心业务当作重点，而把非核心业务通过外包的形式，并且充分利用社会资源，提高自有资源的使用效率。即该模式是通过提升运营效率来驱动企业发展的，而非通过促进投资的方式。

三、碧桂园简介

碧桂园控股有限公司（以下简称“碧桂园”）于1992年在广东顺德成立，创始人为杨国强，目前是中国最大的新型城镇化住宅开发商，在我国房地产行业属于龙头企业之一。2016年以年销售3088亿元上榜福布斯世界500强;2019年12月18日，人民日报发布中国品牌发展指数100榜单，碧桂园排名第15位。碧桂园的业务涉猎领域广泛，包含物业发展、建安、装修、物业管理、物业投资、酒店开发和管理等。发展至今，碧桂园已走过近三十年的历史，逐渐发展成为一个具有自己特色的综合性企业，他们的口号是“希望社会因我们的存在而变得更加美好”。2007年，碧桂园于港交所上市。

在2014年以前，房地产行业发展的“黄金时期”接近尾声，和传统的大型房企一样，碧桂园因看好物业升值的前景，惯常采用自己开发和持有运营重资产模式。这种模式对企业的资金造成了很大压力，不利于企业的可持续发展。

四、碧桂园轻资产运营模式策略

（1）拓宽融资渠道

为了规避重资产运营模式的弊端，轻资产运营模式主张拓宽融资渠道。一方面，碧桂园引入战略投资者。2015年4月份，平安人寿以认购价每股2816港元认购22.36亿碧桂园发行的新股，共计63亿元，认购股份占碧桂园现有已发行股本的约10.99%。中国平安的入股给碧桂园带来了大量的资金支持，缓解了房地产企业的通病——资金紧张的问题，同时在平安的促进下，碧桂园的市值也得到了一定的上升。除此之外，过去的碧桂园家族化严重，而平安入股后碧桂园的资本结构得到调整，让其得以实现去家族化。可以看出，碧桂园的此次融资，双方在物业管理、资产管理等方面共同合作，发挥所长，实现了资源和利润的共享共赢。

第二个方面主要体现在发行REITs（房地产信托投资基金），它是把是把规模大且流动性不足的房地产投资转化成分散的证券资产来减少资金的投入，是碧桂园拓展的新的融资渠道。2018年，碧桂园与中联基金设立的租赁住房REITs产品“中联前海开源-碧桂园租赁住房一号”资产支持专项计划在深交所正式挂牌流通，标志着碧桂园正式发行国内首例百亿级REITs，此举也是对中央“房住不炒”号召的积极响应。以当前的市场环境可以看出，租赁产业是仍然书我国的重点产业，因此REITs可能成为碧桂园重要的融资方式，也正符合了其轻资产运营的理念。

（2）加强合作

在传统的重资产运营模式下，碧桂园通常独自负责一个项目的整个流程，而这种重资产模式已然不适合当前的市场环境，需要合作才能突破以往的困局。碧桂园在轻资产的合作开发上，加强了与各个主体的合作，意义及影响都较为深远：

在与企业合作方面，碧桂园强调的是要优势互补、互利共赢。如在2015年，碧桂园与湖北清能地产签订合作协议。清能地产是地方性企业，碧桂园主要依靠其本土企业的优势来获取相关的信息资源，同时，清能地产也能在合作中提升效益;由如，碧桂园与2019年与希尔顿深化战略合作，双方以多元化合作模式，联手探索发展新机遇，扩展了双方商业合作和完善品牌布局。

在与政府合作上，碧桂园以获得优质的土地资源、扩大企业的品牌影响力为主要目标。如在2015年，碧桂园与河南安阳市政府签订合作项目协议，此次合作标志着碧桂园在安阳市首次探索商业地产，开发了商业办公楼以及商业综合楼项目，这是过去的碧桂园未曾涉及的。在政府的支持和帮助下，碧桂园的商业地产项目开展得如火如荼，也带来了新的利润点。

除此之外，碧桂园与高校也开展了战略合作，其注重企业应担当的社会责任。碧桂园与清华大学于2018年在其发源地——广东顺德签署战略合作协议，将共同推动人工智能、机器人技术研发与应用、人才培养等领域的全面合作。此次合作不仅是为碧桂园培养高质量的科技人才，更是为社会培养和输出人才，这也是碧桂园具备社会会责任感的体现。

（3）借助线上平台

碧桂园的轻资产运营模式利用了互联网平台，一方面体现在建立社区服务平台。碧桂园与中国平安合作建立的社区服务平台是典型的“互联网+”手段，该平臺体现的是碧桂园“运营+服务”的发展方向，即提高物业管理方式方法及物业服务能力，其中最典型的是双方共同打造的“O2O+大数据”改造模式。该模式以碧桂园原有的关于社区服务“旺管家”APP平台为基础，在这个基础上植入中国平安的产品。在这个平台上，业主可以直接申请维修、家政、物业等服务，解决相关的日常问题。除此之外，APP可收集业主的喜好以及消费需求等数据，进行数据上的统计分析，以为业主提供更优质的服务。据透露，该平台未来还会积极打造包括社区医疗、理财等相关增值性的社区服务，来构造覆盖了业主全生命周期的资源整合平台。因此，可以发现通过以线上方式提供社区服务的形式，能够盘活碧桂园旗下的社区资源和固定资产，以获得稳定的收益。

另一方面是碧桂园建立的互联网房产众筹机制。互联网“房产众筹”，即通过互联网的渠道来筹集项目开发的资金，而不是通过自我投入的方式。最早在2015年4月29日，碧桂园与在上海市嘉定区徐行镇的竞得一宗土地，总价为6.08亿元，这也标志着碧桂园房产众筹的开端。碧桂园利用该宗土地，在通过与中国平安合作开发的APP来进行认筹。房中众筹的模式大概如下，在项目开发过程中，投资者也作为开发商的一部分，可以对项目的建设提出建议，与开发商共同监督和协商。项目结束后，投资者所投资的资金转化为产权，即投资者既可以选择获得这套住房的权利，也能选择将住房售出获得收益。这种通过互联网来众筹资金的形式一方面能够满足投资者的需求，获得建议权和监督权，让他们放得下心，并且在权益上有更大的选择空间;另一方面吸引了微投资者，拓宽了碧桂园的融资渠道，节约下来的资金成本其实是让利给了投资者，同时还提高了项目的品质，更符合业主们的预期。

（4）重视品牌建设

在商品经济高度发达的今天，品牌形象优质的企业可以凭借其品牌的市场开拓力获得巨大的经济、社会效益。一直以来，碧桂园都以品牌闻名。在品牌宣传方面，碧桂园致力于社会责任感的建设，其“希望社会因我们的存在而变得更加美好”的口号深入人心，以对人好、对社会好为企业精神。碧桂园每年都会在品牌推广上投入大量的资金;在服务建设方面，碧桂园注重开发项目的质量，为业主提供高性价比的服务，如在项目中通过建设五星级酒店、学校、社区环境等来提升住宅产品的品质;在品牌输出方面，碧桂园主要以输出管理的方式进行，如分拆酒店业务，碧桂园以提供优质的管理团队、打造酒店品牌以及招商引资为主，而将建造外包给投资方。这样一来不仅推广了碧桂园这一品牌，而且能够节约成本，实现价值的最大化。

五、结语

碧桂园是我国房地产行业的龙头企业之一，其战略变化及运营模式对行业内外都有着重要的影响。因此本文选择碧桂园作为研究对象，来分析其轻资产运营模式的基本策略，并探究该模式的可行性。实际情况证明，碧桂园在2016年实施轻资产模式后，其创造收益的能力增强了，市场占有率也上升了，说明轻资产运营模式对碧桂园的发展是有积极作用的。然而，碧桂园也面临着一定的挑战，如合作开发虽然减少了碧桂园资金的投入，同时也降低了其在项目中的权益占比，这体现了权益与风险并存：合作分散了风险，也分散了权益。碧桂园对项目的掌控力度也下降了;除此之外，碧桂园的品牌形象相对固化，即它的品牌和产品形象主要定位在中低端和三四线城市，在一二线城市缺乏市场号召力与品牌溢价能力。

因此，对于轻资产运营模式对于我国的房地产企业是一个可行的战略方向，但同时存在风险。房地产企业也根据自身的特点及内外部的环境，来选择适合自身发展的运营模式。

参考文献：

[1]Iansiti M， Levien R. Strategy as ecology[J]. Harvard business review.2004，（3）：68～81.

[2]林盛娜.企业轻资产化战略运用分析[J].经济师.2013（10）：270-271.

[3]张伟.房地产企业轻资产经营模式分析[J].中国房地产，2013，（17）：15-18.

[4]谢蔚.房地产行业轻资产运营分析——以碧桂园为例[J].中国管理信息化，2016，19（4）：42-42.

[5]秦虹.房地产企业转型势在必行[J].低碳世界，2013（6）：30-32.