孙伟

摘 要 中新天津生态城目前要求区域内100%绿色建筑，绿色建筑数量迅速发展，但是目前绿色建筑管理制度尚不完善。本文通过区域内绿色建筑物业管理进行研究，倡导传统的物业管理企业积极向绿色建筑物业管理转型。

关键词 中新天津生态城;运营管理;绿色建筑物业管理

自20世纪90年代绿色建筑的理念进入中国，绿色建筑迅速发展。2017年11月，国务院总理温家宝与新加坡总理李显龙共同签署了中新两国政府关于在天津建设生态城的框架协议，同时住宅与城乡建设部和新加坡国家发展部签订了补充协议，项目正式落户于天津市滨海新区，中新天津生态城的建设标志着了中新两国共同应对全球气候变化，加强环境保护，节能减排，共建和谐社会的决心。

1绿色建筑运营现状

1.1 绿色建筑的运营标识薄弱

目前全球面对能源短缺的严峻形势，联合国气候变化大会在丹麦首都哥本哈根开幕之前，中国政府发布声明，到2020年我国单位国内生产总值二氧化碳排放比2005年降低40%～45%。中新天津生态城创立之初就执行100%绿色建筑标准，并建立了绿色建筑评价和运营管理制度。据目前统计数据来看，大部分都只获得绿色建筑设计标识证书，运营标识证书很少，则表明人们目前关注的重点还停留在绿色建筑的前期，而非全寿命周期，运营管理阶段意识薄弱，绿色建筑物业管理尚未实现节能减排[1]。

1.2 传统的物业管理模式

目前中新天津生态城区域内的大部分绿色建筑，仍然主要延用传统的物业管理模式与绿色建筑所倡导的“四节一环保”的要求相差甚远。

目前区域内的物业管理模式主要有三种，第一种，建设单位自行组建的物业管理公司，对自身开发项目进行物业管理;第二种，建设单位在项目开发完成后，直接公开招标的物业管理公司，主要是专门从事物业管理工作的公司;第三，居住小区业主委员公开投票选取产生的物业管理公司。

传统的管理模式，日常运行成本高，结构单一，劳动密集型，技术水平较低，存在严重的建管脱节，大部分都是在项目竣工后才提供物业管理工作，而没有前期的介入，接管后发现设计、施工方面存在诸多问题，降低物业管理企业的服务水平，也容易导致业主与物业之间产生矛盾，传统的管理模式主要以服务创造利益为核心，业主参与度低，日常的运营普遍采用传统的管理手段，资源耗损较大，环境得不到保护，不懂得应用能耗监测平台与智能化管理等科学的技术。

1.3 绿色管理模式

绿色管理模式，是贯穿建筑全寿命周期，包括项目的前期规划、设计、施工与运营各个阶段，坚持“以人为本”，积极引导业主参与到项目的建设管理中，采取先进的技术手段和管理方法，最大限度地降低建筑能耗，提高业主的舒适性。在规划前期就制定绿色管理模式的目标和流程，做到最大限度节约资源和保护环境，采取各种节能技术、更高效地设备，以达到更舒适、低能耗的设计目标。在接管的项目后，首先进行能耗测评，了解项目所采用的设备与技术，提高物业管理人员提高节能减排的意识，了解使用节能、智能化技术，正确应用能耗管理平台与智能化管理等科学的技术，以实现真正“四节一环保”。

2传统物业管理模式应进一步向绿色建筑管理模式转型

绿色建筑运营包括环境变化、资源消耗、使用者的舒适度等，是反应绿色目标实现的重要数据，通过这些数据，可以全面把握绿色建筑的实时运行状态，及时发现问题，调整设备参数，并且能够根据数据统计值，分析出设备的故障和能源消耗的异常，改进设备的运行方式，降级建筑物的资源消耗。

2.1 政府出台响应政策支持绿色建筑物业的发展

现阶段绿色建筑物业企业的管理制度较少，法律法规尚不健全，政府相关管理部门需要进一步完善政策、法规，加强绿色建筑物业管理法制建设;制定统一的绿色建筑物业管理标准，并采用一些政策补贴，税收减免等措施，并为社会创造公平竞争环境，使得更多的业主委员会能够真正能够自由选聘、解聘物业管理企业，并加大宣传绿色建筑物业管理所创作的经济、社会和环保效益，形成良好的物业管理氛围，引导传统物业模式积极转型至绿色管理模式[2]。

2.2 实行数据化物业管理

据统计，在建筑的全生命周期中，建筑物的运营过程消耗量占总能源消耗量约80%。数据化物业管理主要依托于项目的能耗管理平台，根据项目的能耗模型，对项目的分项计量的能耗数据进行统计、记录与分析，绿色建筑相关技术与设备的应用效果可以通过对建筑运行数据的分析获得反馈，提前发出预警。目前中新生态城的建筑均采用分项计量，这些数据是绿色建筑的评价与不断优化绿色建筑物业管理的可靠依据，能耗监测系统能为物业管理人员提供大量真实有效的数据，通过对环境的变化、设备的运行状况、能源的消耗量等实时监测数据进行数据分析，判断项目运营的能耗水平，及时发现设备运行故障并通过采取一些技术与手段，可以及时对设备进行优化调整，在不影响舒适性的条件下，最大程度降低绿色建筑运行的能耗，达到真正的降低能耗、减少二氧化碳的排放，从而实现了社会效益和经济效益的“双丰收”。

2.3 绿色建筑物业管理应制度化，提高物业服务质量

绿色建筑运营管理机制，是实现绿色建筑“四节一环保”的重要保证。目前物业管理管理企业大多属于自主经营，自负盈亏，独立核算，机制较为落后，管理不规范，人才缺失，员工综合素质较低，服务意识较差，绿色建筑的物业管理是一个相互协调运行的过程，为了使项目正常运转，需要制定适合绿色建筑运营的管理制度，包括人员管理制度，设备的使用制度及详细的奖惩制度等，力争管理制度规范化、流程化和标准化，实施资源管理激励机制，在保证项目的正常使用性能的前提下，实现物业管理的经济效益与建筑系统的能源利用、资源消耗等使用情况直接挂钩。

2.4 加强可再生能源系统的维护

绿色建筑物业管理，应合理地利用可再生能源，天津市的气候属于大陆性半湿润季风气候，四季特征分明。春季多风，干旱少雨;夏季炎热，雨水集中;秋季天高气爽;冬季寒冷，干燥少雪。中新天津生态城隶属于天津市滨海新区，根据太阳辐射特点，较适宜采用太阳能技术作为可再生能源利用途径，以减少对于传统化石能源的依赖。目前区域内所建成的项目，安装了太阳能，规定可再生能源使用量占建筑总能耗的比例大于5%，根据调研结果显示，目前太阳能系统普遍存在损坏，设计不合理等问题，绿色建筑物业管理面临太阳能系统维护费用高、技术水平要求高，维保工作量大，无论是自行运营还是向第三方購买相应的专业服务，都应该管理制度规范化，并制定设备系统的应急预案，并在日常运行中做好相应的记录，使得可再生能源真正的造福居民[3]。

2.5 提高物业管理人员的综合能力

绿色建筑物业管理对管理人员提出了更高的要求，不论在空气质量的控制、中水系统的应用、环境保护的控制等方面，还是物联网管理手段的应用，都需要物业管理人员需要掌握更精湛的专业技术能力，丰富的实践经验，先进的服务管理理念，更要有强烈的社会责任感和环境保护意识，绿色建筑物业管理企业应该采取各种措施，重视人才的选拔，为拥有绿色节能知识的优秀人才提供展示的平台，坚持并有计划地对在职人员进行业务培训，宣传绿色建筑的优势，积极落实资源管理激励机制，提升业务能力和综合素质，保障各种绿色建筑技术在绿色建筑中高效地运营和维护，实现真正的绿色效应。

2.6 积极开展节约能源改造，提高设备运行效率

对于管理不当造成的能耗不合理，可以通过改变管理手段，直接、快速的优化，对于隐形的系统，如空调系统中的水力平衡状况、地源热泵的运行故障，设备的运行效率等，还需要借助专业的仪器和科学的诊断方法，对项目进行诊断，找出系统的“病根”，在优化调节的基础上根据情况更换设备，强化科技对于管理节能、高效服务、低碳生活、环境保护等方面具有巨大作用。开展绿色管理，通过技术手段实现节能降耗工作，例如推行“绿色照明”，将灯具更换成更节能的LED灯源，需要合理设置奇回路及照明模式，增加感应开关的使用，风机、水泵、暖通设备等系统中选用变频设备，降低能耗，实现节能目的。

2.7 注重绿色文化建设，倡导让全体业主积极参与物业管理

绿色建筑的使用主体是业主，业主的每天的能耗占小区正常运营的极大部分，物业管理人员应当加强宣传，组织各种宣传活动和社区文化活动宣传绿色社区的理念，增强主人翁感，积极引导业主参与绿色建筑的管理过程中来，例如倡导业主积极参与闲置物品回收，捐赠、高效利用等，并对物业管理进行監督，培养业主具有生态文明意识，全民参与，积极引导广大的业主主动保护环境，减少能源消耗，积极创造和谐邻里关系，实现人与人，人与建筑，人与自然和谐发展[4]。

随着全球绿色发展的大趋势和美丽中国、生态中国的建设，绿色建筑迎来了加快发展的历史性机遇，绿色物业管理涉及每一个居民业主日常生活，所以物业管理的企业，应积极宣传绿色物业的管理理念，加快建设资源节约型、环境友好型的社会，推行绿色建筑物业管理，使绿色建筑真正地实现更舒适、更低能耗、更少二氧化碳排放。

参考文献

[1] 王建廷，葛晨.绿色建筑物业管理模式探索[J].中国房地产：学术版，2013，（10）：75-80.

[2] 孙璟璐.共同推进绿色建筑迈向绿色城区[J].中国建设信息化，2018，75（20）：48-51.

[3] 龚国伟.打造绿色物业全产业链[J].中国物业管理，2017，（2）：30-31.

[4] 邢艳艳，张美凤，刘峰，等.绿色建筑物业管理的评价体系研究[J].浙江建筑，2016，（2）：55-57.