付永峰

摘 要 设计阶段在房地产开发的全生命周期项目管理中发挥着重要的作用。设计质量直接影响项目的实施，对总投资也造成一定的影响。基于此，本文首先对房地产项目设计阶段的工程造价控制进行了简单地概述，然后对设计阶段造价控制存在的问题进行探讨，最后对建设单位在设计阶段造价控制的方案和策略进行了重点介绍。

关键词 房地产;设计;工程造价;控制

引言

房地产开发建设是一个周期漫长的生产过程，建设单位在项目管理中往往把主要的精力放在施工阶段，投入大量时间精力对承包价格、期间计量、变更签证、工程结算等进行管控，尽管对工程造价的控制也有效果，但在整个项目的全过程造价控制中显得被动。本篇文章主要对房地产项目设计阶段成本管控中常见的问题以及控制策略进行探讨。

1概述

房地产开发企业如果要做好开发项目的全过程成本管理，那么一定要重视并做好设计阶段的各项成本管控工作。相关统计显示，设计成本一般仅占成本的5%～10%，设计成果却决定项目总成本的75%以上，可见设计阶段对房地产项目的影响之大。所以，只有发挥各个方面的积极作用，工程人员与造价人员紧密配合，设计阶段从经济技术指标、安全系数、设备材料性价比等多方面进行管理，才能保证项目整体的合理性和经济性[1]。

2房地产建设项目在设计阶段工程造价中的问题探讨

2.1 房地产企业不合理压缩设计周期

伴随着房地产市场竞争越来越激烈，许多甲方为了保证开发进度而不合理压缩设计周期，设计人员为了按期完成设计任务，容易在装饰、水暖电安装、附属等工程存在设计深度不足的问题，从而导致施工中非主体工程的变更签证大量发生。单个变更也许对工程的进度、质量、造价的影响并不大，但积少成多，每一项变更签证的审批签发和实施都会消耗时间，在工程結算阶段也会因此发生扯皮和索赔，影响整体进度。

2.2 设计费用计费不足

开发商严格控制设计成本，设计单位经常以低价中标。设计单位只能减少人员投入，缩短设计时间来保证企业利润。设计人员工作任务重，成本管控的主动性往往比较低。

2.3 缺乏造价控制意识

在很多的房地产项目中，设计师往往认为只要按照设计任务书的要求完成设计出图纸，至于造价控制问题都是造价人员的事情。而造价人员认为，只要设计图纸完成后，根据图纸和相关的定额、规范、取费标准等编制预算就行，或者主观上认为设计师已对方案进行了必要的论证和调整，没必要或没能力做进一步的分析和论证。各行其是，工程和经济这一有机整体形成两个孤立的过程，有效的工程造价控制难以实现[2]。

3房地产设计阶段造价控制方案

3.1 编制过程设计概算

在房地产项目设计预算中，结合项目的总投资比较设计图纸，对项目设计的所有文件和成本进行统一分析，以达到成本控制的目的，重点进行以下工作：

首先，要对房地产项目的功能进行详细的分析。在设计初期，应根据调查结果以及价值工程的理论和方法，合理评估房地产项目，使设计人员更加接近工程的实际特点和要求，从而在合理控制成本的基础上，确保房地产项目功能的实现。

其次，在个性化设计过程中，应按照相关的标准和利益最大化对设计的方案进行优化设计。只有按照设计的标准，甲方才能抓住设计质量控制的时机，为后期的工程施工创造更有利的条件，实现进程加快、成本降低、造价合理的目的。

3.2 编制施工图预算

编制施工图预算是一个不可或缺分关键部分，是竞争者的投标报价和甲方的评标提供合理的依据。对于某些不是通过招标确定的过程，施工图和预算为确定合同金额提供合理的依据。

在编制施工图预算时，应根据相关的规范、标准，合理套用预算定额，人、材、机价格采用当地造价部门发布的信息指导价，合理取费，避免缺项漏项，保证施工图预算的准确性和合理性。

4房地产项目设计阶段甲方造价控制的策略探讨

4.1 引入设计监理机制

在我国项目管理中，施工监理机制已被广泛使用，而在设计阶段则很少涉及监理人员。在工程设计阶段引入监理机制，为甲方的管理提供帮助，防止设计阶段出现错误或缺陷，提高工程设计效率。

4.2 委托专业团队进行全过程工程咨询

目前，工程咨询业务以前期决策阶段的咨询和施工阶段的工程造价咨询居多，委托专业咨询团队进行全过程工程咨询的较少。房地产开发项目从决策到实施再到销售，管理水平高低取决于房产企业的规模和经验，对于非专业房产企业和小型房产企业而言，引进全过程工程咨询，在设计阶段，咨询团队可以参与方案设计的调查和论证，为甲方准确且高效率的决策提供咨询意见和帮助，提高项目设计阶段管理的整体水平。

4.3 采用新技术加快设计工作信息交流

在房地产项目的设计工作中，花费成本和时间较高的情况多数是因为图纸来回地修改，这不仅浪费了设计人员的时间和精力，同时也增加了甲方的成本。面对这种情况，设计单位需要加强与甲方的沟通，并使用先进的网络平台，提高与甲方沟通的效率和效果，使得设计图纸的返工率达到最低。比如说，使用BIM技术，3D可视化模型能让甲方更直观地看到设计效果并发表意见，从而减少了设计人员反复解释的时间成本。另外，设计工作还可以在相关的网络交互平台上进行，设计人员将设计成果在第一时间发送到指定的平台上，使甲方能够及时地掌握设计进程，并针对出现的问题在第一是时间给出修改建议，保证信息交流畅通高效。

4.4 建立激励机制

在传统模式中，通常根据项目的总投资计取设计费用，甲方在合同要求的日期内获得设计成果，并将设计费用支付给相关的设计单位。但是就设计质量而言，与设计者的经济责任无关。为了更好地控制设计成果的质量，甲方在保证设计周期和计费合理的前提下，在合同中建立激励机制，从而加强设计单位在成本控制中的主动性和积极性。

5结束语

伴随着中国经济建设的飞速发展，房地产项目遍地开花，大型房地产企业开始把科学的项目管理理念和成本管理结合起来。通过本篇文章的介绍，希望能够让更多的甲方以及设计单位认识到在房地产项目的设计阶段工程造价控制的重要性，文中的一些思考能对房地产项目管理者有所启发，也希望能对今后的行业发展做出一点贡献。

参考文献

[1] 温周平.房地产开发设计阶段的工程造价控制分析[J].居舍，2019，（30）：130.

[2] 袁永青.房地产工程项目实施阶段工程造价的有效控制[J].住宅与房地产，2018，（33）：23.