钱秋兰

摘 要：近年来，城市不动产价格（房价）波动带来的民生问题和政策调控成为学者研究的热点话题。本文试图从人口规模和流动视角探讨房价波动及其区域差异的形成机制，结果发现，城市人口规模通过高工资和宜居性弥补了大城市的负外部性，人口流动在竞争效应和预期效应下增加住房的需求。进一步分析认为，人口规模的差异以及人口向东部城市流动造成资源禀赋差异，是形成房价区域差异的重要原因。因此，我们的建议是，房地产调控政策方面，针对不同城市提出差异化调控策略，加强中小城市基础服务建设，鼓励流动人口购房和农民工创业，打击房地产投机行为。人口政策方面，引导劳动力流动，消除人口流动障碍，实现人口合理分布;加大当地教育的投入和职业培训，为流动人口提供更多的就业机会;保障流动人口享受基本的公共服务和社会福利，实现均等化公共服务。城市发展方面，一二线城市发展资本密集型产业，转移劳动密集型产业;发挥三四线城市优势资源和产业承接能力;加大对中小城市发展的扶持。

关键词：城市房价  人口规模  城市发展

中图分类号：F299.29 文献标识码：A  文章编号：2096-0298（2020）01（b）--02

自21世纪以来，我国房价持续上涨已是不争的事实。房价上涨带动相关产业链的发展，进而推动中国经济增长。但房价过快上涨也带来了诸多问题，产生诸如房奴、蚁族、蜗居等社会民生问题，因而受到广大学者的广泛关注（陈继勇等，2013[1]）。同时，我国房价波动区域差异明显，2014年四个一线城市平均房价是以地级市湘潭为代表的四线城市平均房价的7.2倍，是全国平均价格的4.4倍;2017年这一数据进一步扩大到10.1倍和6倍（刘建江和罗双成，2018[2]）。北京的房价收入比在8.3～15.4，远远高于全国水平，广州、杭州等部分沿海城市房价收入比也远远超过4～6倍的国际惯例（谭峻、赵妍，2012[3]）。那么，什么因素引起房价的波动以及区域差异的形成呢？

学者从收入、货币、土地供应、预期等方面研究房价波动的原因，这些因素影响房地产市场的供需均衡，从而造成房价的波动。预期的作用也是非常明显的，住房作为一种资产，投资者预期未来价值增长和租金收入（Campbell et al.，2009[4];况伟大，2010[5]），从而增加住房购买。而影响预期的一个重要因素是人口流入，从而形成巨大的刚性需求市场，房价受城市人口规模、居住密度等因素影响。因此，在研究房价波动时，不可忽视人口规模和人口流动的因素。现有研究从人口结构、老龄化等结构因素探讨人口因素和房价的关系（邹瑾等，2015[6]），较少从人口总量规模和人口流动的视角进行分析。本文的创新在于：从城市人口规模以及动态人口流动视角，分析人口规模影响房价的机制，弥补该领域文献的不足。

1 城市房价波动及区域差异形成的人口因素分析

我国经历了快速的城镇化过程，城镇化率从2000年的36.1%增长到2016年的57.35%，年均增长超过1%，每年将近有1300万人口由农村人口转化为城市居民。随着农村人口向城市转移，我国城市规模不断扩大。城镇化的提高和城市规模的扩大，不断扩大城市的投资，拉动城市消费，是促进我国经济持续增长的动力，关系到我国经济的长期发展和人民的长期福祉（范红忠等，2013[7]）。李克强总理在出席会议时多次强调，中国未来几十年经济发展的动力和发展潜力在于城镇化。

在城镇过程中，城市人口规模在不断扩大，大城市相对中小城市有更高的名义工资，出现“工资溢价”现象。什么原因导致了工资溢价呢？大城市工业化体系完善，城市人口规模的扩张有助于知识的外溢，从而提高各部门的生产效率，是大城市工资溢价的重要原因（Rodriguez and Ketterer，2012[8]）。有学者指出，城市人口规模并非越大越好，因为在规模经济效应和拥挤效应作用下，城市人口规模与城市劳动生产率之间存在倒U型关系，也就是说，在城市发展早期，城市人口规模的扩张带来的规模经济效应较大，拥挤效应较小，城市规模的扩大提高了劳动生产率和人均实际工资;而当城市发展后期阶段，城市人口规模过大，拥挤效应将超过规模经济效应，从而降低人均实际工资（陆铭等，2012[9]）。外来劳动进入城市对本地劳动力市场的就业率和工资的影响较小，且外来劳动力对本地工资的影响大于就业率的影响（刘学军、赵耀辉，2009[10]）。由于存在规模经济效应，城市人口规模的增加也在不断创造新的就业机会，弥补新进入劳动力的工作岗位的减少。

大城市的高工资弥补了大城市所带来的负外部性，如交通拥堵、城市污染等，学者稱之为补偿理论。大城市拥有更多的文化资源和更多的教育医疗资源，大城市的消费机会也多，更多的就业机会和更好的城市宜居性弥补了城市负外部性。宜居性也成为人们选择居住城市的重要因素。城市规模的扩大有助于提高个人的就业概率，具体而言，城市规模的扩大提高了高技能和低技能劳动力收益，而中等技能劳动力影响不大。同时，大城市拥有更好的婚姻匹配市场和劳动力市场。不同规模的城市，人口规模扩大促进城市建设用地规模的扩张，从而扩大住房的需求，推动住房价格的上涨。有研究发现，人口规模、城市化水平、房地产投资等因素是影响北京房价未来走势的重要经济因素（李琳和李园， 2005[11]）。

在我国城市化进程中，人口不断向东部沿海城市转移，在21世纪初东部地区人口占到全国人口50%左右，此后人口向东部地区集聚更加明显。人口流入的城市在一定程度上带动了当地房地产市场的发展，从而推动房价的上涨。以人口净流入地来看，东部沿海城市及内陆省会城市人口增长较快，房价增速也远远高于周边城市。

人口流动通过竞争效应降低城市住房需求，而通过预期效应拉动城市住房需求。竞争效应是外来人口迁入对当地居民形成就业、财政支出等竞争性压力，从而导致部分当地人口迁移到其他城市，对当地住房价格形成负面影响。外来迁入人口增加了城市劳动力需求弹性，企业倾向于引进更多的低技能劳动技术。过去40多年改革开放经济社会取得的巨大成就与农村剩余劳动流向城市分不开。处在转型期的中国，城市人力资本的提高和知识的溢出效应，将促进我国服务业要素化和经济效率的提升，城市产业结构转变带动服务业的发展将创造巨大的就业机会。我国外来人口迁入城市属于正向自我式迁移，因此，目前我国外来人口迁入的竞争效应并不明显。预期效应是随着人口迁入，人们对城市未来发展的预期，提高人们住房投资购买住房的需求。根据成本和收益理论，人们依据迁移收入和迁移成本决定是否迁移。随着改革开放和城乡居民流动性增大，大量农村劳动力流向城市，以获取更高的工资。目前，我国除部分一线城市外，对劳动者而言，大部分城市就业机会和财富增长带来的迁移收入高于迁移成本（张莉等，2017[12]）。我国城市化发展并不是自发形成的，而是由政府主导下的城市化，这是形成更多农村人口流向城市和未来更高城市化水平的预期，推动住房市场的需求。如果城市居民对未来城市化发展形成乐观预期，人们更愿意购买住房或投资房地产。

2 建议及对策

本文试图从城市人口规模与人口流动视角探讨我国住房价格波动的原因及住房价格区域差异形成的机理，研究发现，城市规模主要通过高工资、宜居性和补偿性等渠道影响城市住房需求，从而影响住房价格波动，城市规模越大，住房价格越高。城市规模的扩张是城市拥有的禀赋决定的，城市规模的差异决定了房地产市场发展的条件，从而形成了房价的区域差异。

本文基于城市人口的视角探讨房价波动及其区域差异形成的原因，本文的结论为房地产调控、人口政策、城市发展等方面提供有力的证据和参考。房地产调控政策方面，针对不同城市提出差异化调控策略，加强中小城市基础服务建设，鼓励流动人口购房和农民工创业，打击房地产投机行为。人口政策方面，引导劳动力流动，消除人口流动障碍，实现人口合理分布;加大当地教育的投入和职业培训，为流动人口提供更多的就业机会;保障流动人口享受基本的公共服务和社会福利，实现均等化公共服务。城市发展方面，一二線城市发展资本密集型产业，转移劳动密集型产业;发挥三四线城市优势资源和产业承接能力;加大对中小城市发展的扶持。

参考文献

陈继勇，刘传江，刘洪辞.蚁族群体住房需求与CMAT住房供给模式研究——基于南京市蚁族群体的调查[J].经济评论，2013（1）.

刘建江，罗双成.区域房价差异、人口流动与地区差距[J].财经科学，2018（07）.

谭峻，赵妍.房价收入比的实证研究——基于北京和全国整体数据的分析[J].中国土地科学，2012，26（09）.

Campbell S D，Davis M A，Gallin J，et al.What Moves Housing Markets： A Variance Decomposition of the Rent–price Ratio[J].Journal of Urban Economics，2009，66（2）.

况伟大.预期、投机与中国城市房价波动[J].经济研究，2010（9）.

邹瑾，于焘华，王大波.人口老龄化与房价的区域差异研究——基于面板协整模型的实证分析[J].金融研究，2015（11）.

范红忠，张婷，李名良.城市规模、房价与居民收入差距[J].当代财经，2013（12）.

Rodríguez-Pose A， Ketterer T D. Do Local Amenities Affect the Appeal of Regions in Europe for Migrants？[J].Journal of Regional Science，2012，52（4）.

陆铭，高虹，佐藤宏.城市规模与包容性就业[J].中国社会科学，2012（10）.

刘学军，赵耀辉.劳动力流动对城市劳动力市场的影响[J].经济学（季刊），2009，8（02）.

李琳，李园.影响北京未来房价的社会因素分析[J].中国房地产金融，2005（8）.

张莉，何晶，马润泓.房价如何影响劳动力流动？[J].经济研究，2017，52（8）.