牛金玲

摘 要：“营改增”税制改革作为我国近几年来，税制体系改革的重中之重，受到了多方面的关注，而房地产行业是我国经济发展的大动脉，更是吸引了各方注意。对于房地产来说，无论是企业的会计核算，还是税务筹划、投融资，甚至是投资决策等，都在一定程度受到了“营改增”的影响。而本文就从“营改增”后对房地产企业股权投资而产生的不利影响，分析其原因，并根据笔者多年从业经验，就房地产企业如何避免这些不利影响给出建议。

关键词：房地产;营改增;股权投资

一、“营改增”后房地产企业的股权投资决策

“营改增”后，一般纳税人对金融资产进行会计处理时，不能再按照原有的历史成本計量，其中股权投资项目收益的确定及增值税核算变得更为复杂。同时，“营改增”后，国家对会计科目提出了新的政策要求，这些政策的出台不可避免地会对房地产企业股权投资决策产生重大影响。所以，房地产企业必须转变股权投资会计核算思维和方式。虽然“营改增”实施已经过去三年，但目前大部分房地产企业的股权投资会计核算思维和方式依旧没有转变。因此，本文就针对长期股权投资决策或持有至到期股权投资决策进行问题分析。

二、“营改增”对房地产股权投资的不利影响

对于房地产来说，我们在进行长期股权投资时，一般会采取两种途径，一是向非上市公司进行原始股权投资，二是通过证券市场进行强行收购。而房地产企业购入上市公司股票是属于金融商品交易范围，所以需要按照金融商品的销售额进行增值税核算缴纳。这就导致了房地产企业股权投资成本的上升，从而减少对股权投资的投入，此外，还可能造成以下几个问题：

（一）“营改增”后房地产企业股权投资成本上升

“营改增”后，所有的股权类投资都属于金融商品，在转让时都需要对其进行增值税的核算。在过去，房地产企业进行股权投资时，一般只需要支付一定的印花税和中介费，便可进入市场。而“营改增”后，传统的股权投资模式发生了很大的变化，原有的投资方式不能适应现有的模式。特别是会计核算方面的变化直接影响了房地产企业闲置资金的投资状况，极大加重了房地产企业股权投资成本。就目前而言，大部分房地产企业在进行股权投资时，会进行更精准的分析、调研，而不是凭借雄厚的资本进行大肆投资。

（二）“营改增”后房地产企业的股权投资会计核算方式不完善

每一次税制改革都会对会计核算产生很大的影响，且每个行业都有自己行业特色，就会计核算方式而言，也有一些差别。因此，目前很多房地产企业的会计核算部门对会计核算方式改革推进不积极，也没有具体的股权投资会计核算方式。产生这种现象的原因是多方面的，既有企业内部控制制度的不完善，也有企业员工自身能力素质有待提高等。而“营改增”后，股权投资会计核算方式尚未有效完善，将可能导致房地产企业在进行股权投资时没有相应的科学的会计数据依据，企业管理者没有正确的参考资料，从而不能进行有效科学的股权投资决策。

（三）“营改增”后房地产企业的股权投资方案不清晰

尽管我国“营改增”已经全面实施，但由于房地产行业规模较大，导致制度落实速度极为缓慢。根据笔者调查发现，目前绝大多数中小型房地产企业的股权投资决策方面还没有建立完善的投资方案分析，大量的企业闲置资金进行不合理不科学的投资行为。不仅不能提高企业闲置资金的利用率，还可能造成企业资金的损失，极大影响企业的发展速度和规划。

三、优化房地产股权投资的措施

（一）加速推进“营改增”后股权投资会计核算改革

众所周知，在“营改增”后，房地产企业股权投资的销售额核算更加复杂，房地产企业想要更为迅速更加精准地对金融商品的销售额，必须对股权投资会计核算进行改革，使企业对投资收益即增值税进行详细准确的计算。如将会计科目进行细化，把“长期股权投资——成本”科目分解为“长期股权投资——成本（交易费用）”以及“长期股权投资——成本”两个更为具体的明细科目，并在税费科目中增设“应交税费——代转销项税额”科目。而在进行后续计量时，我们可以采用成本法或权益法。使用成本法时，房地产企业需要利用将获得的股利确定投资收益及代转销项税额;而使用权益法进行会计核算则需要通过被投资公司的盈亏来确定投资收益及代转销项税额。因此，无论房地产企业采用哪种核算方式，都需要明确销项税额和股权投资损益。只有明确这些数据资料才能使股权投资会计核算更为精准，从而为房地产企业的股权投资决策提供科学的、有意义的参考依据。也有利于提高房地产企业闲置资金的利用效率，促进房地产企业现金流产生更大的价值。

（二）建立房地产企业股权投资决策新指标

开始进行“营改增”后，房地产企业以前所使用的股权投资决策指标就失去了其原有的工作职能，这就要求房地产企业要尽快的把“营改增”后的股权投资中的增值税指标作为参考内容，将股权投资增值税作为基础，根据实际将增值税指标修改，并且提高对增值税指标的重视程度，如此一来才能够在开展股权投资的时候能够完全的考虑到增值税所产生的影响。然后房地产企业还需要建立和完善相应的股权投资风险指标，而增值税指标应该属于指标中的关键以及重要的指标，房地产企业在开展股权投资活动时，所计算出来增值税超出了指标就表示该企业会面临高额的增值税，同时也就面临着无法承担的风险。由此可以得知，建立“营改增”之后的股权投资决策指标对于房地产企业的正常运营发挥着十分重要的作用。

参考文献：

[1]陈志华.浅谈营改增政策后房地产企业成本控制与管理[J].财会学习，2019（18）：179+181.

[2]吕贤萍.“营改增”对房地产企业会计核算的影响及对策探讨[J].中国市场，2019（18）：139-140.