沈庆

摘要：不动产统一登记以来，在减轻群众负担方面推出了一系列便民利民举措，如减少收件材料、对小微企业、个体工商户及变更登记免收登记费用等，尤其是非公证继承和受遗赠业务的开展，为广大群众节省了大笔费用，也受到了社会各界的广泛认可。但是与原公证机构办理继承的职业化模式相比，登记部门还存在一些问题，亟需通过机制创新予以妥善解决。

关键词：地下车位;商品房;价格;停车

中图分类号：F293 文献标识码：C

文章编号：1001-9138-（2020）03-0048-49 收稿日期：2020-01-15

1 继承业务的审查原则与登记部门的审查原则不符

公证机构在办理不动产继承业务时，应当按照《公证法》第28条的规定对当事人提供的证明材料是否真实、合法、充分进行审查，其审查方式偏重于实质审查的原则。而不动产登记作为行政确认和物权公示行为，与司法部门指导监督下的公证机构办理继承公证时对申请材料的审查原则不尽相同。

不动产登记对申请人提交的材料主要按照《不动产登记暂行条例实施细则》第15条的规定，采取形式审查的方式查验其材料与登记的内容是否一致。对于可能存在权属争议，或者可能涉及他人利害关系的登记申请，不动产登记机构也仅仅是“可以”向申请人、利害关系人或者有关单位进行调查。

2 继承业务的办理要求与登记部门的能力要求不符

在办理继承业务过程中不管是公证机构还是不动产登记机构都需要核查继承关系的真实性，以确定其顺位。所以《公证法》第18条中对公证员的任职提出了较高的要求，如需要通过国家司法考试、在公证机构实习2年以上或者具有3年以上其他法律职业经历并在公证机构实习1年以上等。

对登记机构而言，由于需要甄别代位继承、转继承等不同情形，仅凭工作人员形式审查或由申请人单方承诺来对继承关系做出快速认定和核查均较为困难。同时，登记机构也缺乏全国公证遗嘱查询系统、委托异地分支机构开展实地调查等实务操作平台。因此，登记机构一旦出现登记错误极易引发行政诉讼和国家赔偿，更会给继承人的合法权益带来重大损失。

3 继承业务的办理速度与不动产登记压缩时限的要求不符

根据《江苏省不动产登记条例》第29条规定：非公证继承、受遗赠等复杂登记30个工作日内办结。再加上不动产登簿前所必需的60日公告期，实际群众办证所需时间至少要3个月以上，与国务院优化营商环境、压缩办证时限的指导意见存在一定差距。既要加快办证进度，又要防范登记风险，只有通过创新机制，即通过政府采购法律服务的方式，让专业的人做专业的事。目前，通过公证部门出具继承文书的方式办理的转移登记业务在江苏张家港等地均已实现2个工作日内办结，购买公证服务已是提升不动产登记质量、提升群众改革获得感的必由之路。

根据《国务院办公厅关于政府向社会力量购买服务的指导意见》（国办发〔2013〕96号）要求，在公共服务领域要更多利用社会力量，加大政府购买服务力度。通过政府申请专项资金购买公证服务既保护了群众合法权益，也维护了不动产登记的公信力。目前全国多个城市和地区均已通过政府购买公证服务的方式，既减轻了群众的办证负担，也从根本上解决非公证继承登记办理难的问题，值得大家学习。

4 部分购买继承业务的可行性探讨

由于各地情况存在差異，尤其部分地方的财政资金较为紧张，所有的不动产继承业务均依靠政府购买服务的方式来解决恐怕难度不小，一旦财政支持无法及时到位非常容易造成工作停摆的状况。不仅如此，自2016年《司法部关于废止〈司法部 建设部关于房产登记管理中加强公证的联合通知〉的通知》（司发通〔2016〕63号）颁布以来，取消强制公证的做法已得到了社会各界的广泛认可。

“天下大事必作于细”，要妥善化解继承登记办理难的问题，就需要细化不同的继承情形，有针对性地提供个性化服务。在笔者看来，对于大多数涉及第一顺位的继承业务如申请材料完整、准确，登记部门完全可以自行办理，也能够节约宝贵的财政资金;其次，对于那些确实需要实地走访、调查，且存在较为复杂的代位继承、转继承的登记业务，则应当通过政府为群众购买公证服务的方式予以解决;对于继承人数及关系不能确定或部分申请人对权利尚存有争议的继承业务，就需要登记部门及时出具书面告知书，引导其通过司法途径解决产权归属。

具体而言，登记机构可以设立专门的继承业务会商小组，对登记窗口预受理的继承业务进行分梳，涉及第一顺位的继承申请或普通的转继承、代位继承业务则安排工作人员自行办理;如涉及较为复杂的继承业务，特别是需要工作人员进行实地调查的继承业务，则可以安排专人对接公证机构，由专业的人做专业的事，通过政府购买服务的方式及时予以办理。

不动产登记涉及千家万户，在实际操作过程中如事先梳理各类登记情形就能够行之有效地压缩不动产办理时限，切实提升登记工作的办件质量。