摘要：文旅产业地产的发展逻辑是“消费+文创+生产+智能”引导的区域综合开发，具有产业融合发展、产商融合发展、产居融合发展、产城融合发展四大融合特征，特色化的文旅产品、可经营/销售的地产产品、完善的配套体系、品牌IP、软性服务体系是文旅产业地产能否成功的五大核心要素。

关键词：消费性服务业;创意智造产业;生产性服务业

中图分类号：F293 文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2020）01-0052-54 收稿日期：2019-12-07

1 后工业时代的文旅产业地产是未来最具价值的区域综合开发模式

文旅产业地产属性为产业地产，以产业为依托，地产为载体;既注重文旅产业的发展，强调泛文旅生产和消费，又强调生活价值的营造。

文旅产业地产与与传统的工业地产相比，其产业属性与产业结构不同：

第一，文旅产业的融合特征，是文旅为主导，文旅康养体教商七大产业融合一体化。

第二，文旅产业的产出特征，是“消费性服务业+创意智造产业+生产性服务业”。消费产业的带动力是经济发展的核心，文旅产业恰是消费产业的主力军;批零结合的创意智造产业包括文创、乡创等，形成定制化;物流园区、商贸市场等是生产性服务业。三种产业产出模式，构成不同的产业形态。

其中，文创智造业是文创和智造结合形成的一个新概念和新方向，是一种新型的产业类型。文创智造业企业多是小规模生产、特色化生产的企业，包括文创产品、文创店铺、文创工坊、文创公司等，小批量、定制化、体验性、可与C端形成良好的互动性，这与大批量生产的生产型制造业有本质的区别。

文创智造业通过体验化、互动化和参与化形成文创活动、文创表演、艺术演艺化等，从而实现生产过程与消费过程的有效结合。在发展过程中形成了工坊模式、体验式模式、DIY模式等多种发展模式，形成了精油制造、肥皂制造、陶艺制造等多种新业态模式，同时，也形成了画家村、音乐小镇、艺术小镇等多种类型。

文创智造业可以在文旅小镇、文旅综合体、旅游目的地、文旅创意产业园、文旅康养村庄，通过文创化和智能化形成新型产业模式，带来消费模式升级、消费方式的变化，形成对未来的引领和带动。

第三，文旅产业的聚集特征，是“产业融合聚集（园区） +消费业态聚集（商区） +产居融合聚集（综合区） +产城融合聚集（新城区）”。

后工业时代的文旅产业地产是未来最具价值的区域综合开发模式。文旅产业地产符合后工业时代的“高质量发展+高品质生活+产业结构升级+区域综合协调发展”的发展方向。

文旅产业地产以地产作为一个赋能结构和整合结构，实现产业链整合、产业空间整合、产业业态整合、资产整合、投融资整合，从而实现区域综合开发的效果。

文旅产业地产具有引领性和代表性，在未来中国经济发展中具有重要发展前景和引领作用的发展方向。

2 文旅产业地产的结构和模式

目前，我国房地产市场运行总体平稳，社会主要矛盾已经发生变化，城镇化进入快速发展的新阶段，乡村振兴战略推动产业融合和产居融合等发展趋势，特别是中国经济的工业化阶段基本完成，逐渐向后工业化阶段过渡。面对巨大的转型，如果产业结构、理念、工作手法不能跟上，发展将会受到巨大的障碍。

在新的发展下，产业地产以产业为依托，以地产为载体，实现土地的整体开发运营，产业及产业链整合开发运营，产城融合整体开发运营。工业产业、高科技产业、商贸产业、生产性服务业、文化创意产业、会展产业、旅游产业、教育产业、健康产业、体育产业以及其他产业带动的区域经济的综合开发运营模式。

因此，產业地产的本质是产业主导并带动的区域开发运营。产业地产开发运营是土地开发能力+房产开发能力+产业整合能力+产业运营能力。

文旅产业地产的发展逻辑是“消费+文创+生产+智能”引导的区域综合开发，具有产业融合发展、产商融合发展、产居融合发展、产城融合发展四大融合特征，特色化的文旅产品、可经营/销售的地产产品、完善的配套体系、品牌IP、软性服务体系是文旅产业地产能否成功的五大核心要素。

文旅产业地产有4大设计原则+4大设计思路+8大设计手法。其中，新乡土主义是基于特定地域的自然特征和文化精神，批判性地吸收外来文化，对自身传统进行批判性地继承并融合性地再创造。在乡村振兴引导下的乡村旅游的大环境下，新乡土主义景观设计的设计手法吸收了传统景观设计的优点，放大了其自然生态性、民俗文化性、景观原生性，以简约与功能性见长。

文旅产业地产最重要的是运营。面临度假住宿竞争激烈的发展现状，如何实现度假住宿的经济价值最大化，开发运营模式尤为重要。

作者简介：林峰，北京绿维文旅科技发展有限公司董事长。