摘要：改造时，十尚坊处于生活、商业区的末端，为了避免地理位置上的劣势，综合考虑所处区位以及项目特征，丰柏集团将其定位于区域副商业中心（比原来的定位升了一级，现在介于区域商业中心与社区商业之间），通过经营管理，确立了其差异化定位，打造区域互补型商业（餐饮为主，兼顾休闲、娱乐、零售）的时尚休闲消费中心。

关键词：重新定位;“花园”概念;加大步行空间

中图分类号：F293 文献标识码：B

1 “十尚坊”前世今身

2003年上海丰柏企业发展有限公司从江南星城开发商手中整体收购了江南星城社区商铺（原名），并在2005年重金投资了整条商业街，当时附近有20多个新建的大中型社区，让敏锐的发展商感到了这条街的发展前途。因十栋形态不一的商业建筑，应“时尚”之谐音，“十尚坊”商业街就此诞生。

十尚坊的前身——江南星城社区商铺原先皆为江南古典风格，与江南星城小区建筑风格相吻合。外立面不通透，结构则近似于别墅。

2 四大神级改造，造就如今的特色社区

第一，改造前，原来别墅的形态不适合商业功能的发挥，加上道路未修改拓宽，整体视觉也显薄弱，江南星城社区商铺总体印象比较沉闷、保守，所以未改造时人气不足。在丰柏集团接手后，为了克服建筑形态产生的对于商业经营的不利因素，集团聘请了专业建筑设计团队（HMA建筑设计事务所）将建筑重新定位，并进行整体改造。改造后，在原建筑的外面包裹“木”“砖”元素，適度保留原建筑的形态并增加采光和通透感。

第二，改造前，室外空间部分几乎大都是水泥地，仅有少量花坛，绿化环境不佳。项目重新定位时，引入“花园”的概念，将10幢楼之间的水泥地改建为喷泉水景、林间小道等园林小品。此外，建筑与建筑之间的庭园也可作为商家的户外茶座区域，增强了消费的舒适体验。

第三，改造前，人行步道狭窄，停车场设在商业街中段及一端，人车没有明确分流。项目改造后，原人行道拓宽，为消费者加大了步行空间。同时，在街旁专用停车道设置了停车区域。通过调整人流、车流动线，使人车分流并且方便了消费者停车。

第四，改造前，十尚坊位于闵行区古美板块住宅区域内部。龙茗路沿线的新住宅小区基本集中在顾戴路以北，所以十尚坊建造初期处于生活、商业区的末端（所以在丰柏接手之前做不好）。2005年，江南星城建成，改造过的十尚坊一转劣势，处于住宅区中心，周边整体生活居住氛围浓郁。

也就是说，改造时，十尚坊处于生活、商业区的末端，为了避免地理位置上的劣势，综合考虑所处区位以及项目特征，丰柏集团将其定位于区域副商业中心（比原来的定位升了一级，现在介于区域商业中心与社区商业之间），通过经营管理，确立了其差异化定位，打造区域互补型商业（餐饮为主，兼顾休闲、娱乐、零售）的时尚休闲消费中心。

如今，2003年丰柏集团并购十尚坊至今已经十余年。从刚接手、到调整定位、再到招商完成大约经历了4-5年时间，之后十尚坊进入其成熟期并在发展的过程中通过运营调整和品牌升级得到优化提升。从出租率来看，十尚坊经过长年发展都已经成熟，出租率均在95%以上，租金价格也远高于竞品及周边住宅底商，见表1。

3 上海本土开发商丰柏集团背景

丰柏集团初创于1992年，1999年正式开始经营房地产业务，现已拥有地产开发、商业运营、营销策划、物业管理、建筑施工、装饰设计、机电工程、仓储物流等业务。经过多年积累，目前集团有四大业务板块，逐步形成了地产开发业务的核心竞争优势。

目前丰柏集团自主开发或自持的物业按照商业、住宅、创意园区（实际上是联合办公）、商务酒店划分为四类。具体来看，其拥有6个商业项目、6个住宅项目、3个创意园区项目以及1个商务酒店项目。

而丰柏自主开发/投资的项目中，除了有两个住宅项目（一二期）在浙江湖州南浔之外，其他所有项目均在上海。上海的14个项目集中分布在徐汇、闵行、松江、嘉定四个区县，其中，项目最多的是松江，也是丰柏集团的大本营。从项目类型来看，住宅项目集中在松江区，商业项目集中在相对靠近中心城区的闵行。

丰柏集团旗下的上海丰柏物业管理有限公司创立于2006年，是为客户提供物业管理服务的平台。除了运营管理自持项目之外，也提供管理输出的服务。目前，丰柏物业管理参与经营、管理、服务的，有社区商业、购物中心、办公、酒店、仓储、住宅等多种类型项目。

从社区商业来看，丰柏集团经营管理的社区商业类型是超大型居住社区的生活中心，集团定位其为lifestyle center。目前，在运营管理的6个商业项目中，有4个lifestyle center项目（此外还有一个公寓，一个8.7万平方米的综合商业体），名字都叫“X尚坊”，形成统一产品线，但是在建筑形态以及装修风格上都别具一格。

文章来源：本文由同策研究院供稿。