陈晟

摘要：运维思维不仅仅在商业、产业空间、物流空间展开，未来政府对住宅空间、农村集体建设用地、城市更新用地上都会设置持有运营而非简单产权销售转移的要求，一大批耐得住寂寞，懂得资产运维、算得了运营小账和精细账的运维人才、资产证券化人才很快将得以涌现，企业要早做储备，未雨绸繆。

关键词：增量时代;存量时代;新杠杆红利

中图分类号：F293 文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2020）01-0010-12 收稿日期：2019-12-20

1.房地产已经开始进入增量与存量并行发展的时代。增量时代，存量时代，企业发展的方法论、战略逻辑、人才观、门槛值将出现两种世界、两种操作系统，两种语言，立志继续在房地产行业发展的企业“不得不察也”，而且要迅速做出积极应对。

2.房地产企业的城市选择将在湾区、都市圈、城市群、环热点城市带（以热点城市70公里为半径）中展开，6.5万亿市场在60个城市，6.5万亿市场在600个城市分别形成不同级别，不同当量级的企业要做出准确的城市进入机会的判断，城市容错的机会也将越来越少，一城一地的得失都会影响企业的业绩，一些机会反转型城市以及优秀县级市、GDP落差最大的都市圈三线城市未来将给企业更多期待。

3.房地产企业的金融生命线将是企业是否被淘汰的一条红线，再多的创新在金融稳定的生命线前都不值一提。金融稳定的财务稳定指标，高企的负债率的下降要求，门槛值的规模指标以及政治正确、项目健康运转的指标，构成了金融稳定指标的各级要求。金融稳定的指标再怎么强调都不过分，企业要像爱护眼睛一样保护在经济下滑周旗下的“企业命门”。

4.房地产企业的战略转型之路要坚持“三步走”战略。第一步，房产本身回归初心，产品要绿、要健康、要安全、要高品质。第二步，可以适度的相关多元化，围绕产业链在物流、物业、双轮驱动商业、产业链“大云平移”以及上下游做出运营特征的布局，为未来资产运营收入逐步在利润收入占比中份额扩大做出逐步的替代性准备。第三步，在产城融合、产融结合、产业脱虚向实的历史背景下，可以探索跨界非相关多元化。但要抓住美好生活配套以及科创智造两条主线，做出房产企业应有的企业担当，但要注意的是投资产业的精力弱相关、产业空间红利的收益高相关的独门秘籍，记得产业带来的空间、土地货币红利是支持产业发展必须获得的金融资产，不可“叶公好龙”式的弃之。

5.运维思维不仅仅在商业、产业空间、物流空间展开，未来政府对住宅空间、农村集体建设用地、城市更新用地上都会设置持有运营而非简单产权销售转移的要求，一大批耐得住寂寞，懂得资产运维、算得了运营小账和精细账的运维人才、资产证券化人才很快将得以涌现，企业要早做储备，未雨绸缪。

6.企业整体将在降财务杠杆的基本要求下，思考经营杠杆、合作杠杆、政务杠杆、产业链杠杆等新杠杆红利。住宅、园区、物流、绿色、小镇都将涌现一批代建的优质企业，体现经营杠杆。中小企业的土地、资源企业的土地、国央企业的土地项目资源都将在未来土地合作的比例中占比持续扩大，政府园区平台、土地平台、城投，城市开发投资产业公司的平台公司都在政务杠杆中得以充分体现，跨界产业、国企、金融是房企的必然选择。产业链杠杆中的尾款按揭，物业费按揭、大宗不可分割商业及车库物业的供应链平台创新会更加普遍。但把供应商，材料商的货款资金、购房者的虚假销售资金当做企业发展资金这不是正道，而是歪道，此风不可继续助长，否则对企业品牌将带来伤害。

7.2020年金融整体环境将进一步宽松，但对房地产的信用松紧程度值得进一步观察，但如果延续到2020年第二季度，可能对一批企业形成不可逆的伤害，所以值得调控城市高度关注，房地产大消费不能下落，只要是“房住不炒”的消费刚需与改善必须保护，但金融机构对住与炒的界限，符合国家调控要求，为实体空间做出贡献的，对国家扶贫、城镇空间做出积极配套的企业在金融上要有积极支持融资的示范效应，通过产城基金、城市更新基金、旧改基金、长租REITZ等手段予以引导。目前简单地以规模为评价的“金融贷款百强白名单”过于粗糙，不符合新时代下的房企金融评级体系，要形成更加符合国家战略引导下的新型房产融资白名单。

8.商业地产的过量供应需要给出相应的解决对策，在产权属性再做出一些指引变化，为国家亟需的空间做出一些贡献。积极利用阿里智慧商圈、盒马鲜生等一批新体验空间对传统商业特别是问题严重的三四五线城市过剩的商业进行改造，用人流、物流、资金流、信息流、时尚流的引导，重塑陷于供应危机的低端商业综合体，同时在节点型的城市通过创造智慧物流、高端特殊业态的冷链物流需要向人均物流空间5平方米的方向快速迈进。

9.房地产的产品体系将从过去的单一品牌，国际模仿山寨品牌，产品线化向美好生活的需求进行进化，立体绿色，五恒特色的、百年住宅、城市功能配套健全、规划适宜的、EPC建造、能源友好型、生产节约型的产品将进一步回归，国家在这一方面也要给予足够的奖励和正面价格引导。

10.房地产流通环节将要从过去的单纯信息型、交易效果型（渠道重要性）向平台型过渡，销售能力与渠道垄断之争必然要有分晓，但传统销售公司的没落是趋势之一，时代的公司呼吁在产城融合土地获取支持型、企业标准评价引导型、存量资产优秀管控型、消费者住房生命周期支持型、全龄业态产品服务提供型、专属C端消费者服务型方面对传统代理、设计、规划、物业等服务型房产从业企业提出了更高的要求，迅速适用与转型的企业将会得到凤凰涅槃后的再出发机会，否则传统代理企业将会是“一地鸡毛”。