徐明星

（北京房地置业发展有限公司，北京 100029）

目前，建筑电气工程施工图与建筑、结构、水暖专业脱节现象非常普遍，严重影响开发建设的成本和进度。房地产项目设计阶段是产品定位、质量控制、成本控制的重要环节，做好设计阶段的工作将为最终的施工工期、成本有效控制提供有利保障。通过对设计院方案设计、初步设计、施工图设计3个阶段的电气工程进行前期掌控，对图纸技术上的合理性、施工的可行性、工程造价的经济性进行指导，从各个角度对设计图纸进行全面的审核管理工作，提早发现问题、分析问题和解决问题，事先将图纸隐患消灭在萌芽之中。设计阶段事前控制管理的好坏直接影响电气工程的质量，影响到整个建筑物的验收、设备的安全运行、使用功能及使用价值，关系到工程项目的质量、工期、投资和预期效果，影响到整个房地产项目顺利开展。随着房地产开发产业的发展，电气工程在建筑工程中将占有越来越重要的地位，涉及专业领域更多，技术更新更快。在全面掌握工程建设的基础上，更应做好房地产开发电气专业在设计阶段的工作。通过强化设计阶段管理，可以有效地保证工程质量，保证或提高项目的功能和使用价值，降低工程成本，提高投资效益，缩短建设周期。房地产开发电气专业在设计阶段控制方面需注意的细节问题很多，要抓住关键点，重点控制。

1 方案设计阶段重点控制内容

（1）确定变配电室、消防控制室、监控室、电信机房的位置。

从节约成本方面考虑，需详细了解周边电力规划情况，外电源尽量由周边已建开闭站间隔接入，小区变配电室尽量设置于地下1层，增加地上建筑销售面积。从节约后期物业管理运营费用考虑，消防控制室最好和监控室合并在一起。GB 50045—95《高层民用建筑设计防火规范》要求，消防控制室宜设在高层建筑的首层或地下1层，并应设直通室外的安全出口。电信机房可设在首层或地下1层，一般只考虑1处电信机房。建筑面积约30m2，需要提供10kW的三相电源箱，并设置计量电表。

（2）电梯类型的选择。

电梯按使用功能分类有：高级客梯、普通客梯、观景梯、服务梯、消防梯、货梯、自动扶梯等；按机房类型划分有：无机房梯、小机房梯等。方案设计阶段的任务是确定电梯台数和决定电梯功能。电梯的配置和选型往往是建筑师根据建筑需要作出决定，但房地产开发电气专业负责人应参与协商，与建筑师共同研究确定。首先，项目的定位直接决定了电梯的台数。一般低密度的6层普通住宅不设电梯，但若项目定位为高档住宅，同样需要设置电梯。其次，影响方案设计阶段的是确定采用无机房电梯还是有机房或小机房电梯。无机房电梯节省空间，但由于高层技术成熟度与小机房电梯存在差距，加之救援及维修困难，因此在高层住宅项目一般采用小机房电梯，在多层住宅项目尤其是对外立面风格要求较高的花园洋房项目多采用无机房电梯。

2 初步设计阶段重点控制内容

（1）核算容量。

提前向当地供电公司了解项目容量计算标准，结合项目产品类型确定项目变配电室总容量和变配电室数量。

（2）确定变配电室土建条件。

配电室高度要求不低于3.5m，净高不低于3.2m。各地对变配电室面积要求不尽相同，在初步设计阶段应及时与供电公司沟通，高压小室一般要求25m2。电力专业设计院在此阶段应及时插入，使预留洞尺寸与位置完全满足供电公司要求。与土建设计仔细核对图纸，防止预留洞位置与承重梁“打架”。

（3）确定配电干线主要敷设路由，确定各主要配电间、电气管井位置及面积。

确定各主要配电间、电气管井位置及面积重点是强弱电等管道井设置是否合理；同时，针对高层建筑设计考虑压缩公共通道面积，而微小通道设置高层建筑的心脏部分如电梯、楼梯、通风、消防、强电、弱电等井道，注意建筑、结构、水电图纸是否“打架”，是否符合规范，是否便于安装和维护管理。

（4）电气与建筑、结构、暖通、给排水等专业应积极沟通，做好专业配合。

尤其是在变配电室设计时，变配电室上方要求土建专业作好防水设计，与变配电室无关的管线禁止在变配电室内通行；变配电室设备运输通道为永久性通道，若采用箱式配电室，箱变位置应建在小区红线内，离道路要近，四周要有2m宽的运输通道；同时，变配电室要求设置不少于2个独立向外开启的钢质甲级防火门，运输门为通扇门（配电室门宽1.8m，高2.5m），通扇门内加上、下明门闩，门外侧加横向明门闩，挂明锁；变配电室内通排风电源要取自本变配电室照明箱，通排风设备只供本变配电室使用，设备上方不能安装灯具；变配电室对外出入的门要加装防小动物插板，一般高度为0.45m。在设计阶段，若电气与建筑、结构、暖通及给排水专业沟通、协调不畅而出现建筑标高、尺寸等方面的冲突，最终反映在施工现场，不仅影响到工期、造成浪费，甚至严重影响到建筑的使用功能。有的工程由于桥架与结构梁标高发生冲突，而梁已浇筑完成，桥架无法通过大梁，只能自梁底绕过，从而导致吊顶标高严重降低，影响到建筑的使用功能，这类问题屡见不鲜。如果在设计阶段就加强各专业的有效沟通和衔接，不仅可以化解这些问题，利于各专业分工合作，而且在保证工程建设顺利进行的同时还能保障建筑使用功能。

3 施工图设计阶段重点控制内容

（1）对设计选用材料的利弊提出问题或建议。考虑到化学管材具有较强耐锈蚀的特点，且综合成本较低，建议强电末端分支采用PVC电线管，而弱电末端分支采用施工简易的套接紧定式镀锌钢导管（JDG管）。

（2）配电箱与浴室不应共用一个墙体。因为配电箱所在墙的另一面，住户洗澡时的潮气可能会渗透墙体而进入配电箱内，从而造成电气事故。

（3）电气设备施工图与土建施工图的统一。应注意土建结构图中墙、梁、柱的位置是否影响电气器具的对称布置、光照度等。这些问题如不在施工前提出并寻求解决方法，就会在后期施工中造成设计变更，带来一定的损失。

（4）电气图与水卫图的统一。卫生间中灯具、电气管路的安装与给排水管道安装有无矛盾，消防与配电箱安装位置是否有冲突，电缆桥架、插接母线、线槽等的位置、标高是否合理及便于安装，避免与风管、水管等“打架”。

（5）施工图的统一。电气施工的系统图、平面图及引用图集的标准图是否统一，动力配电、控制设计是否与其他相关专业的要求一致。施工图设计阶段不是简单地审查图纸差错，还要考虑是否有利于施工，有些场合虽设计符合规范，但现场实际施工困难。为保证施工质量，需将理论和实际结合对设计进行适当的修改优化。多方应共同斟酌把关，努力并善于发现设计图纸中的不足和差错，把影响工程质量、使用功能等方面的问题尽量在设计时提出，以便设计及时对所提问题做出补充修改完善，做到防患于未然。

4 结束语

设计阶段在房地产开发中的作用至关重要。未雨绸缪、预见性地解决施工中存在的问题，避免施工中工程返工影响工程进度、造价。要防止盲目求大、求全，要以适用为主，考虑经济承受能力和投资回报。房地产开发项目设计阶段事前控制在整个工程质量控制中起着“四两拨千斤”的作用，房地产市场危机当前，如何开发建设更加“物有所值”的产品，实现投入和产出的良性循环，是房地产开发企业应对危机的关键。