郭言石

近年来，随着国内住房交易市场逐步由“增量房时代”向“存量房时代”逐步过渡，存量个人住房（俗称“二手房”）贷款不断发展，同时在发展过程中也面临防控资产质量的压力。本文对存量房贷款业务的发展现状及资产质量情况进行了调研梳理，对不良贷款的形成原因进行了剖析，并针对风险防控方面存在的问题提出相应措施。

存量房贷款业务的重要特点

存量房贷款业务市场发展空间巨大

随着城市化水平逐渐提高，重点城市人口不断聚集，城市外延逐步扩展，但土地供给有限导致新房供应不足，购房者逐渐转向存量房市场。2014～2016年全国存量房交易额从3.1万亿元增至6.5万亿元，存量房交易占商品房销售额比例从29%提升到41%。受房地产调控政策影响，一二线城市存量房交易出现回落，2017年全国存量房交易额降至5.8万亿元，但存量房市场在深度和广度上都有所提高，一线城市存量房市场总体上呈现进一步深化的趋势，北京、上海、广州、深圳存量房交易量分别达到新房的3.3倍、1.1倍、1.7倍和2.7倍，除上海外，均比2016年进一步提高。南京、厦门、大连、天津、苏州等二线城市及部分三线城市也陆续进入存量房主导阶段。2019年，存量房成交活跃度提升，1～5月十大城市存量房成交套数约45.9万套，同比增长17.1%，其中上海、成都、苏州成交套数增幅近五成。据市场机构测算，到2020年，全国房地产市场总交易额将超过15万亿元，存量房交易额将达到8万亿元，占比超过50%。同样，作为商业银行住房信贷业务，未来也将由一手房为主导逐步向存量房为主导转换。从当前世界各主要城市及国内大城市范围来看，房地产发展具有普遍的规律性。初期主要是大量新楼盘的开发供应，城市范围的迅速扩张;随着消费者对居住要求的提高，必然会对住宅进行二次消费，将原先购买居住的住房陆续推向市场，市场主要表现为一手房、二手房交易并存;当城市经济发展到一定的程度后，城区扩张速度大大放慢，可开发土地也越来越少，市场交易主体变化为存量房业务。未来随着存量住房规模的累积扩大，存量房将从原先新房的补充地位转为市场相对更加重要的地位。对一二线大城市而言，随着新房高端化和郊区化，刚需群体只能通过存量房满足基本需求;对于三四线城市而言，存量房所处城市中心的地段优势将吸引更多消费者。在一些人口体量相对大、土地稀缺、新房供应量极为有限的城市，存量房必将成为满足市场需求的主要途径，也是银行业务竞争的主战场。

银行和购房者都有增加存量房贷款的驱动力

一方面，银行有发放更多个人房贷倾向。一是相对其他贷款，个人房贷不良率相对较低。银行大都把个人房贷看成优质业务，从而导致部分银行尤其是中小银行对房贷审核不够严格。购房者用假的收入证明、资金流水等都能够贷款，一些银行明知有假也不深究，甚至一些银行的业务经理和中介会帮助客户想办法。二是存量房贷款业务对银行等金融机构综合带动作用较大。一手房贷款营销以房地产开发企业为主、借款人为辅，银行对大型开发企业定价权较弱，议价难度较大，同时贷款发放至开发企业对公账户，在财务采用集中管理模式下，资金留存工行体系难度较大。而存量房贷款营销对象以借款人为主、房产经纪机构为辅，银行对贷款的定价权较强，议价空间较大，交易资金是在个人之间的流动，最终卖房资金（首付款、贷款）划转卖方个人账户，在银行监管营销下，可最大化归集卖方所得资金，转化为个人存款与理财产品，资金留存率较高，贷款带来的综合收益更为丰厚。

另一方面，购房者有加大杠杆的冲动。投机客希望撬动更大杠杆炒房，而刚需者因为担心房价继续上涨，即使超过还贷能力，也想方设法先“上车”再说。银行和购房者两方实质都是在赌房价会继续上涨，只要房价继续上涨，银行即使遇到不良贷款，也可以把房子拍卖收回本息;购房者即使未来收入不足以还贷，也可以卖掉房子赚取房价上涨的收益。

存量房贷款和房地产价格波动存在互相放大的顺周期效应

银行住房贷款增加和住房价格上涨存在相互放大的顺周期效应。反之，银行住房贷款减少和住房价格下跌也存在相互放大的顺周期效应。

一方面，个人住房贷款增加推动房地产价格上涨。一是个人购房贷款的增加会提高房地产有效需求。近几年，虽然贷款审核不断严格，但个人住房贷款仍然较容易获得，刚需或改善型购房者会加速实现购房计划，进而会增加房地产市场的需求。此外，个人购房贷款规模的过快扩张也会刺激房地产投资和投机需求的增加。我国房地产长期以来表现出较强的保值增值能力，在银行信贷门槛不高、投放额度较大的情况下，更多的投资和投机性需求将会借助银行信贷资金在房地产市场释放。数据显示，2014～2018年，新增个人住房贷款占商品住房销售额的比重在30%以上，并曾在2016年10月至2017年2月期间一直达到40%以上。因此，个人购房贷款增加所引起的房地产有效需求增加会在短期内显著提高房地产价格。二是个人住房贷款通过房地产开发投资需求影响房地产价格。预售商品房回款是开发商重要的融资渠道。当新增个人住房贷款增加时，房地产商通过商品房预售所获得的资金随之增加，自然会刺激房地产商的开发投资需求，房地產开发投资需求的增加更容易在土地竞价中引发地价的上涨，导致房地产价格持续上涨并产生价格泡沫。

另一方面，房地产价格上涨刺激个人住房贷款需求增加。当房地产价格快速上涨时，会引起人们的恐慌情绪，许多人出于资产保值增值的考虑，会增加对住房的需求，进而增加对个人住房贷款的需求，同时，房地产价格的上涨也会导致以房地产作为抵押物的价值提升，进而导致个人住房贷款发放量的增加。

存量房贷款业务存在的风险

目前存量房贷款业务，银行主要采用抵押担保方式，即所购房屋完成交易过户后，先进行不动产抵押登记，抵押后放款。存量房贷款风险的暴露体现在交易的各个流程环节，有个性问题，也有普遍问题，但核心风险是交易的真实性和价格的合理性，这既有市场环境、政府监管、中介运行的问题，也有银行内部政策、流程、渠道、系统、队伍的问题。归纳总结来看，主要存在以下风险。

合作机构风险

一是合作机构受管理水平限制带来交易真实性问题。中介机构数量庞大，经营管理良莠不齐。大部分中介机构规模都偏小，资金实力较弱，管理水平低，无法根据市场需求特点，形成专业化经营的优势。经纪行为欠规范，服务质量无标准。多数房地产经纪执业人员缺乏相应的执业守则和行为标准，为了承揽业务或获取超额佣金，不顾公平竞争、诚实信用的原则，采取虚伪承诺、提供不实信息等不当手段，损害银行和消费者利益。

二是合作机构受市场利益驱动带来交易真实性问题。中介公司市场利益的体现是成交后收取佣金。从自身利益角度看，不具备帮助银行管理和控制风险的主观意愿，帮助客户搞定银行是房屋中介公司的普遍心态。由于这种内在的利益冲突缺陷，部分房屋中介公司协助客户制作假资料、假证明以通过银行审核，故意抬高房价，帮助客户做到零首付。比如，部分个人存量住房贷款借款人在办理贷款前收到售房人转入的大额资金、贷款发放后收到售房人的多次小额转账，涉嫌存在自买自卖问题;再比如，部分贷款存在还款账户由同一人代理开立情况。即同一项目，同一人为10名（含）以上借款人代理开办还款账户，交易行为异常，未来若房价出现松动，违约概率会比一般贷款人更大，潜在风险较为突出。某国有大型商业银行2017年排查时就发现，该行中部某省分行营业部某楼盘涉及代办笔数最多，有同一代理人先后代理为110名借款人开立贷款还款账户，涉及贷款1200多万元。

银行内控问题

在房地产市场上升期，存量房交易比较活跃，银行同业普遍采取各种手段争抢业务资源。面对激烈的市场竞争，出于业绩考量，部分银行放松了对评估、中介等存量房贷款合作机构的准入及后续管理。

一是中介机构准入把关不严。对经纪公司实力缺乏严谨评价机制，包装客户、提供首付贷、协助虚假交易的情况，“零首付”、假交易等风险事件时有发生。而且在房地产市场上升期，存量房交易比较活跃，同业机构普遍采取各种手段争抢业务资源。面对激烈的市场竞争，出于业绩考量，部分银行放松了对评估、中介等存量房贷款合作机构的准入及后续管理。如：某大型国有商业银行的华北某地分行的合作中介机构一度高达上百家，资质良莠不齐。

二是对押品价值判断能力不足。缺乏对评估机构能力和经验的评价，对抵押物评估上门工作落实不到位，导致抵押物价值虚高、押品不足值等现象仍然存在。缺乏对房屋区位价值趋势的精细化判断分析，部分贷款投放于偏远区域地段、房龄较长、变现能力较弱的存量房，导致发生不良后，抵押物处置困难。例如，部分银行认为落实正式抵押即可防范风险，部分信贷人员认为落实抵押就会尽职免责，忽视了对交易真实性、价格合理性的判断识别，给中介合作机构价格高评、首付贷等违规行为带来可乘之机，导致出现“低首付”甚至“零首付”现象，若房价迅速下跌，抵押物实际价值不足以覆盖贷款余额，该类贷款的风险隐患将直接暴露。

三是贷前调查把关不严。对合作机构报送的贷款资料未认真审查，直接采信。未能及时识别合作机构提供的收入证明的真实性和合理性;未能发现不同客户、不同单位出具的收入证明联系电话、还款账户相同的异常现象。还有就是出于业绩考量，部分客户经理在贷款受理过程中未能真正履行盡职调查的义务，对借款人收入的稳定性缺乏深入评估和调查，对虚假收入证明和银行流水未进行有效核实，致使部分经济来源不稳定、抗风险能力较差的借款人获得贷款资格。近年来，经济下行压力逐步凸显，部分借款人出现经营投资失利、工作发生变故等情况，导致实际还款能力下降，无法按时、足额偿还贷款。

四是消费贷款变相成为住房贷款。一些银行推出信用贷、消费贷等，虽然规定不能用于购房，但个人和公司有多种形式躲避银行对消费贷款资金用途的审查及贷后管理，“倒几手”就可以进入楼市，银行监管能力跟不上。例如，购房者甲可以借用朋友乙的名义向银行申请消费贷款用于购房，由于乙没有购房行为，银行会认为此笔消费贷款未违规流入房地产市场。究竟有多少消费贷款流入房地产市场，银行普遍反映很难统计。虽然监管日趋严格，但还是有部分消费贷款可以通过多种方式转化为房地产贷款。但相对个人住房贷款的总量，消费贷款相对于购房总额占比较小。例如，在北京地区，建设银行的消费贷就是数十万元，与北京地区一套住房的价格相比，可以说是杯水车薪。

系统性风险问题

调研中，银行普遍认为，个人住房贷款面临的风险主要是房价下跌和实体经济下滑导致居民收入下降从而还不上贷款的风险。银行和购房者两方实质都是在赌房价会继续上涨，只要房价继续上涨，银行即使遇到不良贷款，也可以把房子拍卖收回本息;购房者即使未来收入不足以还贷，也可以卖掉房子赚取房价上涨的收益。

近两年来，限购、限贷、限售等房地产市场调控政策频繁出台，调控范围由一二线城市逐步扩展至部分三四线城市，且调控措施持续趋严。在此影响下，2019年特别是三季度以来，国内房地产市场持续分化，部分地区房地产市场降温明显，部分高点入市的投资型借款人还款意愿下降，以弃房止损的手段拒绝履行还款义务，导致贷款逾期乃至形成不良。同时，许多地区房产成交量大幅萎缩，导致当地行在进行抵押物处置时面临变现难的问题，增加不良压降的难度。以某大型国有商业银行为例，该行2017年在内蒙古鄂尔多斯、陕西榆林、云南曲靖等分行的个人住房贷款不良余额、不良率增长明显，主要原因就是当地资源依托型经济下滑及房地产投资过剩等，不良风险持续上升;截至2018年9月，该行在东北地区的辽宁、大连、吉林、黑龙江4家分行不良率均相对较高，资产质量不及其他分行，主要原因是受东北地区地区经济下行压力较大，人口净流出，房价下行压力较大，客户违约情况增加。同时，许多地区房产成交量大幅萎缩，导致当地行在进行抵押物处置时面临变现难的问题，增加不良压降的难度。

房产价格下跌还影响到住房抵押经营贷款。股份制商业银行反映，给中小微企业贷款是银行落实普惠金融政策的重要手段，不少银行把它作为“政治任务”来执行。但给中小微企业贷款风险相对较高，过去对中小微企业发放信用贷，产生不少损失。现在对中小微企业不再做信用贷，只做有抵押的贷款。由于小微企业往往缺乏抵押物，所以企业法人用自己的住房抵押获得贷款用于公司经营的现象目前较为普遍。住房抵押经营贷款额度一般是房产评估值的7～8折，为房价下跌风险预留了一定的空间。但是由于北京地区近两年房价稳定，尤其是一些郊区房产价格有较大下跌，有些2015～2017年住房抵押经营贷款的房产现在的价格已经低于当年评估值的7～8折，可能会影响不良贷款的回收。

（作者单位：特华博士后科研工作站）