西北大学现代学院 杨芮 田宁

财务风险是指在各项财务活动中，由于各种难以预料或控制的因素影响，财务状况具有不确定性，从而使企业有蒙受损失的可能性。房地产企业发展至今，其影响力不容小觑。但是由于其行业特性，在其运作发展过程中，出现了一系列的财务风险，并且日趋复杂。

一、房地产企业财务风险表现形式

（一）房地产企业资产负债率高

资金链是房地产企业的重要运营模式，房地产企业项目建设初期和建设过程中都需要大量资金的投入，大多房地产企业都选择从银行借款来获取初步资金，所以高负债率是房地产企业的重要表现形式之一。资金流转速度慢，项目建设周期长，现金流入与现金流出在时间上不一致，容易导致资金链断裂，发生资金营运风险；企业借款多，资产负债率高，面临的偿债风险也就越大。企业的财务风险越大，越容易引起其他风险的产生，如战略风险、市场风险、运营风险和法律风险等。

（二）房地产企业对财务风险的关注度不高

某些房地产企业由于盲目投资，只关注项目建设和后期产品销售利润，对自身存在的财务风险关注度不够，并且对房地产管理知识缺乏足够的认识，严重忽略了财务预算管理的重要性，最终导致不仅在资金管理方面存在问题，而且在成本控制方面也很容易出现问题，增加了项目投资成本，经济效益也受到了很大影响。

（三）房地产企业财务预算制度不完善

某些房地产企业财务预算制度不健全，资金安排使用不恰当，对于项目资金没有合理的计划安排，或者对资金的安排不能及时进行改善调整。某些企业在建设项目上盲目的使用资金，不考虑资金使用的轻重缓急，造成关键时刻资金匮乏，不仅影响了房地产项目的进展，而且增加了一些不必要的成本。某些房地产企业向银行贷款时一味抵押，但企业产品的销售收入却无法保证，偿债能力也随之受到影响。

二、房地产企业财务风险成因分析

（一） 内部原因

1.筹资原因

企业在获得外部资金后，需要在规定的还款期内支付本息。房地产企业筹措资金后用于自身的项目建设发展，其经营的利润部分用于偿还债务，在偿还债务期间也可能产生财务风险。如果公司借入大量资金，同时由于管理不善、资金结构不合理、外部因素等不利因素，企业将无法按规定偿还借入资金。

2.投资原因

房地产企业自身投资主要体现在项目建设初期，需要大量投入资本，基本属于长期投资，有的项目投资时间长达十几年，房地产企业采用预售拿回一部分资金，再继续投资在项目上，但这样的运转都是建立在及时能够收回资金的前提下，长期投资时间长，风险大，各种变化都容易引起投资出现问题，这就是由于投资原因可能会给企业带来的财务风险。

3.运营状况

运营状况包括两个方面，一是资金回收，二是利润分配。房地产企业内部运转大多采用预售形式，以销售资金作为企业回款，从而投资在项目上，使得整个资金链得到运转，但房地产企业内部复杂，大多企业开发商与销售方合作，以销售方销售资金，资金运转用于项目修建上，这样一来，内部运转时间会增加，使得时间成本增加，时间越长，风险越大。

（二）外部原因

1.宏观经济政策

国民经济运行与房地产行业紧密相关，为确保国民经济的健康协调发展，国家运用税收、金融和土地等政策来规范房地产行业。例如政府通过国家土地政策影响房地产企业的土地供应，通过房地产业的相关税收手段影响房地产销售，出台一系列宏观调控政策，以抑制严重上涨的房价。

2.市场需求

市场竞争变化非常大，若房地产企业投资区域的市场供需发生改变，则就会引起房价波动，房地产企业的收入也会随之改变；另一方面，因人口、环境、文化、教育、经济等因素的变动，各地区房地产市场的需求也不同。 房地产企业项目开展进行，通过市场调研、可行性研究、征地拆迁安置、施工、绿化、房屋销售等多个阶段，项目战线长，具有众多不确定的影响原因，每个环节都可能造成资金短缺问题，财务风险由此产生。

三、房地产企业财务风险控制措施

（一）建立健全财务风险预警

首先，识别和评估财务风险。通过实地考察的方法，直接接触企业经营活动过程和面临的具体环境，及时识别出企业已经发生或可能面临的财务风险，并根据具体情况对财务风险进行评估。其次，根据识别出的财务风险采取相应的风险应对措施。企业要防患于未然，能够在发生财务风险之前，关注到企业发生的各种细微的财务变化迹象，要在财务风险发生之前进行干预，在实际应对风险时很快做出应急措施，迅速准确地将存在的风险问题反映给主要管理者，从而降低或避免不必要的财务风险。

（二）建立有效的财务控制制度

房地产企业应当建立有效的财务控制制度，选用适合房地产企业的财务管理模式。房地产企业在初期可以通过选择多样式的筹资渠道、混合筹资，将高负债的债务压力分散开，降低房地产企业的偿债压力。同时将现代网络信息技术广泛应用于财务风险管理之中，加快信息集成的速度，使房地产企业能够迅速集合自身资源。另外，房地产企业也应当提升财务人员的专业素养，加强对财务人员的专业培训，提高其财务决策能力，查找企业报表、运营、决策中存在的问题，对财务风险进行及时反馈，保证企业财务风险的有效控制。

（三）加强企业预算管理

面对房地产企业的资金利用率低下，房地产企业应围绕其战略目标，做好预算控制，加强企业财务预算管理。比如房地产企业可以建立一个企业财务预算管理部门，使得企业财务预算管理制度化、组织化；从企业整体发展战略出发，房地产企业应该规范财政预算的编制方法，在决策的基础上，提出企业财务预算的目标，执行预算的部门也应当按照企业财务预算目标，根据企业自身特点情况，做好详细规划、反馈工作，充分协调解决问题，对在执行过程中发现的财务问题给出初步调整措施，并反馈给有关部门修改预算执行；各职能部门应做好预算控制，岗位监督等。企业执行部门也要按时报告财务预算的执行情况，要特别关注新形势、新问题和偏差，针对较大的财务问题，企业各部门都应及时沟通，并提出有效的改善措施。

（四）充分利用实时信息

当今信息化的时代，人们都在时时刻刻关注新信息新政策的变化，房地产企业也应时刻关注国家的新政策、新信息。例如当房价上涨的时候，国家就会出台一系列的政策和限制措施，抑制房价；当房价下跌、房地产行业不景气的时候，国家就会出台购房补贴、优惠政策、分期付款等方法，刺激消费者买房，满足基本生活需求。因此房地产企业应密切关注国家的政策法规，充分利用实时信息，及时调整项目规划，有效改善房地产企业的供需不对等的问题，抓住机会，紧跟形势，降低房地产企业的财务风险。

面对当今日趋激烈的市场竞争压力，房地产企业必须正确看待企业的财务风险，采取有效的风险控制措施，合理调控资金，合理运用资金，为企业博得最大的经济效益，充分发挥好房地产企业对国民经济的促进作用。