广西大学行健文理学院 郭淼鑫 姚瑶

引言

目前，我国房价日趋飙升，普通人对房子的刚性需求得不到满足，而高收入者在高额利润的驱使下，购买房产作为投资，严重扰乱了房地产市场，导致我国房地产市场呈畸形发展。为了规范房产市场，国家出台了多项宏观调控措施，但结果不甚乐观。审视现行房产税，已不能适应现行房地产市场现状。由于我国现行房产税对个人非营业用房产免税，对个人房产保有环节征税的欠缺是导致个人房产投机热的一个主要原因，改革现行房产税成为时代需要。

一、文献综述

(一) 房产税概念

1.房产税的定义

房产税，又称房屋税，是国家以房产作为课税对象向产权所有人征收的一种财产税。对房产征税的目的是运用税收杠杆，加强对房产的管理，提高房产使用效率，控制固定资产投资规模和配合国家房产政策的调整，合理调节房产所有人和经营人的收入，以期积累建设资金，加强房产管理，提高房屋的使用率。

（二 ）南宁现行的房产税制度

1.房产税的征税标准：

房产税征收标准从价或从租两种情况：

(1)从价计征的，其计税依据为房产原值一次减去10%--30%后的余值;

(2)从租计征的(即房产出租的)，以房产租金收入为计税依据。从价计征10%--30%的具体减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府确定。如浙江省规定具体减除幅度为30%。房产税税率采用比例税率。按照房产余值计征的，年税率为1.2%;按房产租金收入计征的，年税率为12%。

房产税应纳税额的计算分为以下两种情况，其计算公式为：

(1)以房产原值为计税依据的

应纳税额=房产原值*(1-10%或30%)*税率(1.2%)

(2)以房产租金收入为计税依据的

应纳税额=房产租金收入*税率(12%)

二、房产税征收对象

房产税的征税对象是房产。所谓房产，是指有屋面和围护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所。但独立于房屋的建筑物如围墙、暖房、水塔、烟囱、室外游泳池等不属于房产。但室内游泳池属于房产。

由于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税;但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

负有缴纳房产税义务的单位与个人。房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或使用人缴纳。因此，上述产权所有人，经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人，统称房产税的纳税人。

无租使用其他房产的问题。纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代为缴纳房产税。

6、产权属于集体所有制的，由实际使用人纳税

外商投资企业和外国企业、外籍个人、海外华侨、港澳台同胞所拥有的房产不征收房产税。

三、房产税对房价的影响

第一，既然房产税的推出会比较慢，推出的力度也较为有限，那么就不会 对房价产生很大的影响。

第二，根据以往的经验，房产税的推出，并不会引起房价崩盘。如2011 年重庆、上海开展的房产税试点，对房价几乎没有影响。再看国外，美国和日本都有房产税，这些国家房子还是很贵；2005年韩国为了调控房价推出了综合不动产税，也未能改变房价的上涨趋势。这充分说明不可高估房产税对房价的抑制作用。说到底，房价还是由供需关系决定的。在经济增长较快、城市化还在进行的大背景下，需求旺盛的大中型城市里好地段的房子，价格还是会上涨；对于三四线城市，房价上涨的空间本来就不大，倘若再出台房产税，房价会受到一定的影响。关于房产税问题，可以概括为以下几点：房产税的征收成本太高，房产税的出台一定会渐进、稳定，短期内不会出台房产税；房产税的征收力度不会太大，且一定会有税收减免，以保障人们的基本居住需求；房产税对房价会有一定影响，但不会很大；房价由供求关系决定，有发展潜力的大中城市的房价依然会上涨。

四、房产税对南宁房价的短期影响分析

2018年6 月南宁的住宅价格有小幅度下降，从11153元/平方米的销售均价下降到了11018 元/平方米，幅度为1.21%，在后续的几个月内，虽然住宅价格仍存在小幅波动，但是总体来看仍然低于之前的平均房价10500 元/平方米，由此可见，房产税的开征对南宁房价短期内具有一定程度的遏制作用。

五、房产税对房价的长期影响分析

2018 年是南宁市住宅商品房销售均价首次并且也是唯一一次出现了负增长，从 11500 元/平方米下降到了10906元/平方米，降幅达 5.16%。而在此之前的2017 和2016 年，南宁住宅商品房销售均价呈现出连续大幅度的上涨。这就说明和试行的房产税政策与房价变化有关。房产税一经开征，南宁的住房价格即出现负增长， 也反映出了开征房产税的政策能在短期内对南宁的住房价 格上涨起到一定的遏制作用。虽然在2018 年以后，南宁市的住宅商品房价格又出现了不同幅度的反弹，这主要是受到了国家当年的方针政 策、购买者心理预期、房产中介的推波助澜等多方面因素 的影响。其中国家政策影响比如：财政部调 减房地产契税营业税等国家政策。2019年后，南宁市的住宅商品房销售均价持续攀升，保持着 明显的上升势头，因此可以说从长期趋势来看，房产税的 开征恐怕难以起到抑制住宅商品房价格增长的作用。

六、总结

综上所述，虽然2018 南宁住宅商品房价格出现了负增长，并不能做出开征房产税就能够在较长期限内对我国住宅商品房价格的持续增长起到遏制作用的结论。因为，房产税政 策只是诸多影响房价的因素之一，为对房地产市场进行调控，我国也曾发布过一系列的以应对房价过快增长的财政政策、货币政策和行政干预，这些政策都会对住宅商品房 的价格产生影响，除此以外的经济适用房、廉租房，以及 土地出让金、限购限贷、差别化信贷制度等调控措施也都 在一定程度上对房价产生了影响。因此，对于住宅商品房 价格的走势进行分析，仅能帮助我们从表象上做出对比， 进而得到客观的评价，但不能就此得到开征房产税以外的 其他政策对房价的影响。 简而言之，房产税并没有对南宁房价起到明显遏制作用，随着时代变迁，人们的生活水平在不断上升，房价持续上涨仍然是未来的趋势。影响房价的因素有很多，价格可能是由于地区优势，就业供应短缺、制造业的发展、政府的支持以及行动而波动。另外，由于房价由建设费、拆迁费、土地出让金、城市建设附加、契税等多种因素构成，房产税仅为其中的一小部分，仅仅作用于缩小贫富差距、调控住房消费等，所以，从目前的现状来看，房产税都不太可能成为降低南宁房价 的强力武器。