彭娟娟

[摘 要] 2017年，国家积极调控房地产市场和金融市场，密集出台政策，因城施策，一、二线城市房价收紧，三、四线城市剩余库存有所缓和。商业地产企业的经营环境及融资环境不容乐观。财务风险的控制是商业地产企业发展中关键环节，所以关注房地产行业的财务风险格外要紧。文章在阐述房地产行业财务风险内涵、特点的基础上，结合当前该行业强金融监管的形势，针对房地产行业存在的财务问题，从健全风险管理制度、优化内部结构、增强抗风险能力三个方面，给出控制财务风险的相应对策。

[关键词] 商业地产企业;财务风险;风险管控

[DOI] 10.13939/j.cnki.zgsc.2020.01.072

如今，房地产业已不再只是日常衣食住行的一部分，它对国民经济的发展和GDP的增长有着良好的促进作用，房地产行业的发展与经济、民生息息相关。然而，在强金融监管下，商业地产企业的生存环境较为严峻，房地产行业如何度过资本寒冬，如何抵御财务风险便成为一个重要的问题。

对商业地产企业的财务风险进行研究，不仅可以帮助企业获得利益最大化，还可以帮助政府促使房地产业发展，让人民安居乐业，提高幸福感。

1 商业地产企业财务风险特点

1.1 商业地产业自身所带来的财务风险

商业地产业需要投入大量资金，它的资产负债率往往过大，一旦发生突发事件，财务杠杆的放大作用将会使风险增大。它的周转周期较长，需要很高的资金投入，也会获得非常高额的回报。如果发生坏账，资金无法及时周转，就会产生巨大的财务风险。

1.2 资本结构不合理所带来的财务风险

一般情况下，自有资本在商业地产企业中所占比例很小，而债务资本所占比例很大，占60%以上。大部分商业地产企业的项目开发资金主要来源于银行贷款，资产负债率超过80%的企业数量呈上升趋势。如果发生意外情况，企业经营不当，无法偿还贷款，企业将面临严重的财务风险。当商业地产企业面临高负债时，会降低债权人的债权能力，增加企业通过不同渠道筹集资金的难度。

1.3 利率变动风险

在市场经济条件下，利率变动对商业地产企业的影响较大。如果商业地产企业在负债期间受到通货膨胀的影响，那么商业地产企业的贷款利率会提高，这会在一定程度上增加公司的资本成本，从而降低预期收入。

1.4 不确定因素风险高

商业地产企业的资金大多来自银行贷款，还包括业务收入、房地产产品预收、自有资金等。商业地产企业在经营中存在许多不确定因素，如政策对房地产业的影响、企业周转率、融资难度等。这些不确定性将加剧商业地产企业的财务风险。

2 商业地产企业财务风险分析

由于我国的强金融监管政策，商业地产业昔日的繁华泡沫逐渐恢复平静，商业地产业经营状况也不再如往日一帆风顺。如今，商业地产业面临如下的财务风险。

2.1 融资风险

商业地产企业资金来源由四部分构成，即金融机构贷款、企业自有资金、预售资金和其他企业收入。

现阶段，我国出台了一系列对商业地产业的融资政策，使得商业地产企业融资难度加大，融资风险增大。

在银行贷款方面，银行严格调查非法资金流入房地产的情况，数家商业地产企业发生信贷违规处罚案例，罚没金额达到4968.1万元。在此规定下，贷款手续复杂、审批严格、金额缩小。而大部分商业地产企业的项目开发资金主要来源于銀行贷款，因此，企业融资风险变大。

在其他融资方面，证监会在2017年年初发布备案四号规范，全面封堵私募基金通过委托贷款、信托、明股实债将资金违规输送商业地产企业融资。对16个热点城市的任何债权融资的备案，16个热点城市以外不能用拿地或者流动资金贷款。此外，在发债层面，交易商协会、发展改革委、交易所都对商业地产企业有所收紧，除少量保障房项目、房屋按揭贷款尾款、物业等通过发债或者ABS有融资案例外，也几乎停滞。商业地产企业融资的其他渠道也变狭窄，融资难度进一步加大。

来自不同渠道的资金增长率持续下降。2018年1—4月，国内贷款增长率下降，为-1.6%。不同渠道的资金增长率都持续下降，银行贷款为-6.1%。而其他机构贷款的增长率也从45%以上下降到今天的25%左右。利用外资累计增长率继续下降至-77.60%，出现较大幅度的持续下降。

2.2 流动性风险

企业的流动性风险主要从企业的流动性和偿付能力两个方面进行分析和评价。

一方面，在现阶段的强金融监管政策中，房地产业自身面临着严重的流动性风险，变现能力下降。以部分商业地产企业为例，保利地产在2017年12月的存货周转天数为1324.5天，2018年6月，存货周转天数为1389天，增加了64.5天。万科在2017年12月的存货周转天数为1198天，而2018年6月的存货周转天数上升为1601.4天。华夏幸福在2017年12月的存货周转天数为2185.8天，2018年6月的存货周转天数上升为2244.4天。这些企业的存货周转周期均变长。

另一方面，我国商业地产企业偿付能力随之下降。流动资金是企业兴衰成败的关键因素，如果企业有足够的现金流支持，融资能力强，那么企业就会快速发展。相反，企业的财务风险也会增加。在筹集资金时，大多数商业地产企业对资本结构和财务风险的关注度都比较低。管理不善加上政策影响，导致现金不足以承担风险，这对企业来说十分关键。

2.3 投资风险

近年来，随着房地产业的快速发展，许多人在房地产业中获得了巨大的利润，一些商业地产企业在拓展业务时，没有进行充分的市场调研，没有认真研究和分析相关法律法规，导致商业地产企业投资不合理，业务扩张迅速，金融风险加大。

过去，一些拥有较大自主投资决策的商业地产企业，无论自身能力和发展目标如何，都热衷于铺开新的摊档，盲目投资，造成严重亏损。许多房地产开发商过于重视高利润的别墅、高档公寓等，而舒适的住宅、低利润的住房却没有受到开发商的重视，这一现象不符合市场化的要求，如今也遭遇滑铁卢。

而今，国家监管政策变严，房贷政策变严，尤其是首付贷等监管。央行要求每家银行房贷进行额度管控，通过行政方式压缩房贷过度增长。因此，消费者购物欲望降低，房价收紧，市场需求趋平。房地产业的投资风险也较大。

3 商业地产企业财务风险管控措施

3.1 健全风险管理制度

在商业地产企业，往往存在许多不确定因素。因此，商业地产企业应建立健全财务风险管理体系，识别和评价金融风险在经营发展中的作用，并根据外部市场环境和自身情况预先制定相应的财务风险管理策略，运用技术手段完善风险管理体系。财务风险管理体系建立后，需要找出管理体系在实际管理工作中是否存在漏洞，加强对相关管理者的管理，确保财务风险管理体系的具体实施。

管理者要加强风险意识，提前做好风险预警，加强监督，要明确相关人员的责任，学习科学的财务风险管理理论，保证企业财务风险可控，达到最佳状态。

3.2 优化内部结构

3.2.1 缩短房地产开发的周期

在强金融监管环境下，商业地产企业的流动性不足。缩短房地产开发周期，可以有效加快商業地产企业的资金回笼速度。应分析当前宏观调控政策，合理限制开发周期，从而降低财务风险。

3.2.2 融资渠道多元化

当前环境下，央行向商业地产企业放贷严格。而商业地产业融资渠道单一，所以很可能会出现资金短缺，所以企业需要改变融资方式，使融资渠道多元化。公司可以利用自己的资本潜力，也可以通过土地抵押等方法从金融机构获得贷款以便分散风险。

3.2.3 控制负债规模，优化资本结构

如果企业负债规模越多，偿还债务的风险将会飙升，随着贷款额的增加，利息支付将逐年增加，金融风险也会更大。商业地产企业的资本结构是存在问题的，应当改善资本结构，从而减少财务风险。企业应当尽量避免资本结构的不合理。为了降低融资风险，应根据自身情况来确定最优资本结构。

3.3 增强抗风险能力

3.3.1 对投资和融资项目做好可行性分析

商业地产业需要投入大量资金，一旦发生突发事件，财务杠杆的放大作用将会使风险更大。因此，投资项目决策必须遵循科学的投资决策过程，主要是对收益、成本和利润的预测和分析。投资前需要先做好市场调研，要把握好不同用户的需求和偏好。

3.3.2 提高对市场与政策变化的应变力

为了提高商业地产企业对政策变化的应变，企业需要准确地把握市场与政策风险，利用信息情报，实时动态掌握行业信息。在面对环境变化时，应将环境变化与财务决策相结合，化机遇为挑战，帮助企业获得利润最大化。在市场环境瞬息万变的时代，市场和政策的变化对商业地产企业的发展具有重要影响。当前我国商业地产业泡沫繁荣，内部风险在一定程度上积累。因此，商业地产企业更容易受到政策的影响。许多企业对现实的政策变化应对不够，造成了资金链的断裂而陷入了财务困境，从而萎靡不振。

4 总结

房地产业具有高度的相关性和强大的生命力，房地产的发展与我国经济发展密切相关。近年来，商业地产业金融监管力度加大。在这种情况下，商业地产企业的考验尤为严峻。房地产具有投资高、回报高、投资周期长的特点。大部分商业地产企业资金来源于银行贷款。因此，商业地产企业应当谨慎合理配置金融资源，为自身寻找更为科学有效的资金管理模式与融资途径。

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