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摘 要：房地产行业是我国国民经济的支柱型产业，其对整个国家经济的发展具有重要的意义。尤其是近几年，城镇化脚步的进一步加快，房地产发展更为迅速。各个房地产企业之间的竞争也愈演愈烈。在这种趋势之下，房地产企业想要获得快速的发展，则需要做好内部的成本控制，提升核心竞争力。本文就全过程造价管理进行阐述，分析在房地产成本控制中全过程造价管理存在的问题，提出房地产成本控制中融入全过程造价管理的策略。

关键词：房地产;成本控制;造价管理;策略

经济的发展带动了基础设施建设的速度，促使了城市向现代化方向的发展。但是就当下我国的房地产工程管理存在诸多的问题，比如管理机制不完善，大量的资本出现浪费，影响了房地产企业的利润以及长期的发展。全过程造价管理是对房地产企业全过程的一种管理，其可以有效的对房地产建设过程中的成本进行控制，减少不必要的支出，提升房地产企业的核心竞争力。

一、全过程造价管理的基本概述

全过程造价管理这一思想是在20世纪90年代所提出的，其是指采用专业的知识以及技术对资源、造价以及风险等进行控制，全面监管从项目立项到最终工程交付资金的使用情况。全过程的造价管理的特性体现在以下几个方面。第一其管理的过程是和各个阶段的生产技术活动相连接。第二在房地产造价管理中，每个阶段都会受到三要素的影响，分别是工期、质量以及造价。第三存在较大的风险性以及不确定性。通常对于房地产的全过程造价管理的环境是开放的，是复杂的，会涉及到多个不同的利益主体，比如供应商、承包商等。

二、在房地产成本控制中全过程造价管理存在的问题

（一）缺乏完善的造价管理模式

通常项目在施工的过程中需要设立相应的部门，对施工的进度以及质量进行监管，以保证质量、工期以及成本之间的协调关系。但是就当下大多数的房地产在施工的过程中缺乏了对其全过程的管理，很长一段时间工程是没有人监管的状态，这也使得工程项目在开展时缺乏合理性，出现赶工期情况，影响了整个工程的质量。其次施工过程会使用到很多的原材料，这些材料的使用，会花费掉较多的成本。由于缺乏完善的施工过程中的造价管理模式，也使得材料的采买、使用等缺乏合理性，利润进一步降低，影响了房地产企业的收益。

（二）未重视项目设计阶段的成本控制

设计阶段是决定项目如何实施的一个重要阶段，往往如果能够将设计阶段和成本控制进行联系，可以节省在建设过程中的大批资金。但是就当下的房地产企业而言，比较重视质量、工程技术，一般设计师设计出来满足要求即可。加之对于开发商而言并没有对项目设计监控的能力，导致有时所设计出来的图纸过于的保守或者是缺乏合理性，后期在施工时也必然会导致一系列的资金的浪费。

（三）成本控制在招投标方面应用的效果不明显

就当下的房地产现状来看建筑的成本在不断增加，楼价价格在不断提升，而商品房的施工质量也成为消费者投诉的重要原因。一般房地产商会采用招投标的方式确定合理的建筑商，把工程的造价控制在合理的范围之内，同时保证好整个造价的质量。但是在实际招投标环节，会存在一系列的问题，比如一些招投标只是走形式，并没有真正的达到控制成本的目的。

三、房地产成本控制中融入全过程造价管理的策略

（一）造价管理在房地产工程投资中的应用

投资决策在整个建筑工程项目中是一个非常重要的内容。投资决策的科学性与科学与否，和整个工程的施工和设计都是密不可分的。通常施工单位在开展决策时，需要基于全过程造价管理对工程建设进行估算。比如整个工程在建造时可能会使用的资金，开展整个工程的成本估算，将成本控制在一定的范围之内，提升整个工程项目在开展投资决策时的合理性。因此作为施工企业需要在决策之前加强调查，充分搜集建筑工程的相关资料，建立一个资料的数据库，将市场信息随时输入，保证数据库资料的实时性。同时和业主之间积极沟通，对资金估算的过程进行监督，保证投资决策符合市场发展的实际情况。

（二）造价管理在房地产工程设计中的应用

对于工程造价管理而言设计可谓是整个控制的源头，是实现工程造价目标控制的一种关键。因此必须要加强对房地产工程设计中的造价管理。首先采用招投标的方式，合理选择设计的方案。将竞争机制融入到整个招投标环节，采用公开招标的方式选择设计单位，保证整个工程设计的合理性，既可以避免工程出现质量性问题，又可以保证选择到优化设计。其次在竞争设计中融入限额设计，这也是控制投资规模的一种方式。所谓的限额设计则是基于投资的估算以及设计的任务书进行施工图的设计，在满足基本功能且控制金额的情况下，设计施工图。一般实行限额设计的主要方法就是分解投资，即将上个阶段设计中所确定的投资额以及工程量在各个部门中分配，然后再分解到各个工程，实现对投资的层层控制。作为设计单位一定要拥有经济意识，凡是在设计环节能够进行定量分析的内容，都要通过精准的测算，得出结果，以保证整个设计的精准性。另外对设计方案的优化可以采用价值工程原理，其主要是对产品的功能以及成本进行分析，以保证采用低成本实现产品的各个功能，实现造价以及功能之间的有效协调。最后则是对所交来的设计图纸进行严格审查，避免设计过程中存在的不合理内容，同时还可以有效的控制工程的造价。

（三）造價管理在房地产工程施工建设中的应用

对于房地产行业而言，施工过程是花费资金较多的一个环节，且内部的各种不确定因素比较多，必须对其进行有效的控制，才能够保证资金的合理使用。具体在施工环节进行工程造价的控制时，可以从以下几个方面出发。第一，在招标环节进行工程造价的控制。通常在招标之前，需要统筹规划整个招标的工作，建立招标小组，策划整个招标的范围、内容以及相关的条件，举办招标的活动，确定好标底。在评标的过程中要科学评估投标单位的一些资质、技术、经济等状况，并对投标进行评价。避免在签订合同时出现各种异样的情况，在同等条件之下尽可能的选择收费低，但是工程级别比较高的企业。

第二严格控制施工过程中的建筑材料。对于整个建筑过程中，施工材料的好坏会直接的影响建筑工程的质量以及成本。因此在购买建筑材料时，需要控制好建筑材料的性能，保证质量的同时，控制好价格。比如可以在采购材料之前，先进行市场的摸底，对各类材料的市场情况进行分析，保证材料质量的同时，降低材料经费。当然在整个施工环节为了避免随意使用材料的情况，应根据实际情况进行限定，同时设定专门的人对材料进行看管以及分发。

第三控制好建筑工程设计变更的相关内容。通常施工的过程会严格的按照最初的设计进行，但是也可能会存在一些意外的情况，导致原不根据原有的设计进行施工。而针对设计变动的情况，很可能会造成在施工成本和原有的预算成本相差较大。此时在变更设计时，就要尽可能的避免损失，合理的融入工程造价。同时要取得相应单位的同意及批准，才能够进行设计的变更，避免后期出现相互扯皮的情况。

第四建立完善的成本考核机制。施工环节涉及到的人员、部门较多。仅靠领导者的监督是不够的，要尽可能的在内部设置目标成本的考核，将成本考核和每一个业务员之间建立连接。保证在施工环节工作的人员能够有意识地进行成本的控制。可以融入相应的奖惩机制，对于达到相应的成本考核的部门，可以增加一定的资金奖励。未合理控制成本的部门，要及时的查找原因，并修改内部的制度。

（四）造价管理在竣工阶段中的应用

竣工阶段实际上就是整个工程结束的阶段，在这个阶段需要进行一定的检验，只有检验合格之后才能够进行一系列的交接。而为了保证在检验过程中不出现一些失误，影响整个移交的时间，造成损失。就需要先进行自检以及复检，对竣工结算书认真进行编制，合理收集施工环节的各个材料，保证竣工结算不出现太大的偏差。

四、結语

对于房地产成本控制而言，融入全过程造价管理是一种必然的趋势，其可以保证房地产各个环节运行的科学性，提升房地产企业的核心竞争力。具体可以融入到工程的投资、设计、施工以及竣工阶段，合理控制成本，保证建造的质量。

参考文献：

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