文/施惠娟，浙江元垄地产集团有限公司

1 房地产企业面临的税务筹划风险

1.1 政策风险

在税务筹划过程中，首先需要考虑的是政策因素，一方面，是受房地产市场整体的经济形势影响，国家会根据一个整体的发展情况进行宏观调控，以保证整个市场发展的有机环境，对于国家性政策来说，这是一个不可控的因素，以近期为例，近期国务院提出了房地产市场整顿、规范市场发展、去库存等多项政策，受此政策影响，多地区政府都对本地房地产都进行了不同程度的政策干预，如限购限贷、经营模式整顿等，对于本次的政策性调整，多地的房地产企业遭遇了前所未有的冲击，可谓是举步维艰。而另外一方面，相对于社会主义市场经济体制而言，我国的经济体制是在不断发展和完善中的，房地产经济是整个经济体制中的重要一环，其发展必然会根据整个发展环境的变化而不断变化，房地产相应的税务筹划也将会发生变化，因此，在进行内部筹划时，需要考虑整个市场政策的影响。

1.2 法律风险

法律风险是企业税务风险中的又一主要风险因素。存在法律风险的主要因素在于税务部门相关人员与企业税务工作人员之间对税务相关法律的对接不畅，造成企业纳税相关人员对税务相关法律专业认识不清，当企业在进行纳税时，容易在纳税过程中产生纠纷问题，甚至会影响到企业的整体发展。此外，有部分房地产税务人员对税务相关法律认识不清，在税务操作中习惯于走税法的擦边球，让企业进行不合理避税，此问题对于企业发展是百害而无一利的，一旦出现税务上的问题，极易引发企业的税务危机，甚至引发企业的财务危机。

1.3 运营方式误区

随着国家税收制度的改革，根据税务方面的实际情况来看，为了达到免税的目的，利用企业或者投资房地产项目的方式实现运营，最终实现目标。但是，即使税务体系在逐渐地完善，其中的漏洞还是存在，一些人员还是可以找到各种方法钻空子，在这种情况下，国家的相关部门也在努力完善，尽力处理税收中的问题，针对税收制度中的问题制定一系列的措施，并制定相关的制度，严格按照税收的标准执行。此外，在房地产企业税务筹划过程中，如果税务问题出现偏差，造成的后果是严重的，是不可预估的，直接会影响企业的整体发展。

1.4 房地产企业税务筹划人员素质良莠不齐

税务筹划人员的整体素质有待提升，这就导致房地产企业在进行相关的税务筹划管理工作时不到位，使得企业税务筹划人员所进行的工作模式化和形式化痕迹严重，能力亟待提升。同时，相关的税务筹划人员对于相关的税务政策与规定都较不熟练，相关的税法也不了解，这就使得工作人员在进行相关工作时出现脱离实际的情况，影响到税务工作的整体进度，进而影响到企业的整体经营和发展状况。

2 房地产企业税务筹划风险的防范措施

2.1 建立健全税务风险预警机制

税务管理能够帮助企业理清在财务、成本等多方面的问题，让企业各项工作都处在有效控制下。对此，房地产企业应加强税务统筹管理，建立服务于企业生产经营全周期的风险预警机制，强化税务预警的能力。首先，从内部来讲，应加强财务报表的管理，建立周报、月报、季报、年报汇报制度，帮助财务部门对各项目财务情况进行梳理，清晰企业的收入与支出，为企业纳税提供明确的财务信息。其次，需要成本部及相关部门建立企业发展成本动态监控体系，以此为基础建立企业的税务风险应对机制，一旦发生税务风险，相关部门应积极主动地制定应对方案，将企业的风险降到最低。

2.2 加强会计核算体系

在房地产税收筹划过程中，税收筹划工作关系到房地产企业的发展，所以完善的会计核算体系尤为重要，直接影响税收筹划的整体效果。因此，针对房地产企业的实际情况，做好会计的核算工作，以及内部监管工作，对房地产企业的相关数据进行采集，为房地产更好的发展奠定基础，以顺利地完成税收筹划工作，为落实会计核算工作奠定基础。

2.3 合理设定税收筹划目标

房地产相关人员一定要严格地按照相关法律规定以及要求进行税收筹划，同时也要对房地产行业的变化进行及时的分析，不断的为房地产企业带来更高的利润。为了满足房地产企业的未来发展需求，一定要严格地执行国家规定的标准，同时制定的税收计划也要符合企业的战略发展标准。

2.4 保证税收筹划工作的前瞻性

在批准房地产项目之前，应基于税收筹划策略，例如分阶段，划分区域，次级边界和次级财产证书。目的是合理分配成本，并平衡每个时期和每个区块的利润和升值。这项税收筹划工作的第一步涉及公司各部门的相互合作。在税收计划的早期阶段和实施阶段，工程部门，成本部门和报告部门必须共同参与。首先，应建立成本模块，确定成本分摊和收取的原则，并应签订合同的原则是：可以从源头控制分段划分成本。在预售阶段，销售部门需要参与，在此阶段，税收筹划方法已经多样化。尽管实现了销售收入，但一些配套项目和预计的外部支出尚未完成，施工方结算审计结果将在完成后发布，时间无法确定，因此无法考虑开发项目的成本和费用。如果要实施税收计划策略，则需要等待确定各种成本，然后销售部门可以合理地延迟交货时间。如果公司需要尽快收回资金或期望市场进行政策调整，则销售部门可以采取促销措施提前关闭资金。

2.5 努力提高工作人员的综合素质

要想进行企业税务筹划风险的规避，较好的完成既定的企业税务筹划工作，就需要积极提升企业税务筹划人员的相关技能水平以及整体人员的综合素质能力。在人员选拔的初始就要严格把控，根据企业当前的经营状况以及未来的发展趋向进行特定人才的招募，同时在合格人群中择优录取，保障录取人员的专业技术水平，进行高素质人才的引进。同时对既定的税务筹划部门的员工定期进行相关知识的培训，进而能够有针对性的提升其税务筹划水平。

3 结束语

就目前我国房地产事业的实际情况来看，我国房地产税收筹划还是存在一定的问题，相关税收制度有待完善，税收筹划工作也需要更加严密。为了促进我国房地产事业的稳定发展，我国房地产企业要根据税法的规定对筹划方案进行更改和完善，推陈出新，面对市场的实际情况，制定符合的税收筹划目标，从房地产税收筹划的各个方面入手，为企业的发展创造相应的效益。